民法第八百五十三條規定註釋-地役權之從屬性

民法第853條規定：

不動產役權不得由需役不動產分離而為讓與，或為其他權利之標的物。

 

說明：

民法第853條確立地役權的從屬性，反映法律對物權穩定性和交易安全的重視。此規定有效避免地役權與需役地分離後可能產生的法律衝突，也保障供役不動產所有人的合法權益，維持不動產使用的和諧與便捷。

 

本條之立法理由略以，查民律草案第一千一百十七條理由謂地役權者，為供需役地便益而存之物權也。故地役權應從屬需役地不得分離，當地役權移轉時，若當事人間無特別約定，應與需役地之所有權一併移轉，惟不得僅以地役權讓與他人或以其為他權利之標的物。此本條所由設也。

 

民法第853條明確規定不動產役權具有從屬性，該權利不能與需役不動產分離而獨立存在。這一規定反映不動產役權的核心特性，即其目的在於提升需役地的不動產使用價值，並非單獨成立的物權。

 

不動產役權的設定，是基於需役不動產對供役不動產之便益而設立。例如，需役地可能需要通行權、汲水權、採光權等，而這些權利之存在，旨在提升需役不動產的使用價值和便捷性。因此，地役權是為需役地所服務的，具有附隨性，當需役地的所有權發生轉移時，不動產役權也應一併移轉，而不能單獨讓與或作為其他權利之標的物。

 

這種從屬性在法律上被稱為「從物權」，即不動產役權因依附於需役地而存在，並隨著需役地的所有權轉移而一同移轉。這一設計在實務上有助於確保不動產役權的穩定性與使用效果，也防止役權與需役地之間脫離而造成法律上的混亂。若允許不動產役權獨立讓與，將可能導致供役地所有人與需役地使用人之間的法律關係複雜化，並對供役地的所有權人造成不必要的負擔與爭議。

 

實務中，法院強調不動產役權的從屬性。該案中，需役地的所有權人無法單獨讓與地役權，該權利必須隨同需役地一併移轉。進一步確認民法第853條的立法意旨，即地役權應依附於需役不動產，並非獨立存在或交易的對象。

 

按稱不動產役權者，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權，民法第851條定有明文。是不動產役權本質上雖為獨立之物權，但係為需役地之便宜而成立，屬與需役地相結合而提高其價值之物權，故不動產役權具有從屬性，而為從物權之一種，應與需役地同其命運，此觀民法第853條不動產役權不得由需役不動產分離而為讓與，或為其他權利之標的物之規定至明。抗告人所有之系爭土地為需役地，對同段1052-3地號有永久不動產役權存在，債權人聲請強制執行系爭土地時，基於不動產役權之從屬性，除有經登記之特別約定或其他依法不能讓與之情形外，不動產役權應隨同讓與（臺灣高等法院臺南分院100年度抗字第1號民事裁定）。

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