民法第八百五十九條之二規定註釋-準用不動產役權之規定

民法第859-2條規定：

第八百三十四條至第八百三十六條之三規定，於不動產役權準用之。

 

說明：

本條的規定明確不動產役權的法律適用範圍，使其享有與地上權相似的法律保障，並透過準用相關條文，為不動產役權人與供役不動產所有人間的利益平衡提供法律依據，有助於促進不動產的合理利用與經濟效益提升。

 

本條之立法理由略以，不動產役權與地上權均使用他人土地之物權，性質近似，爰增訂本條。不動產役權與地上權皆為在他人土地上設立的用益物權，兩者的法律性質相似，故本條增訂以明確規定，準用地上權相關條文，使不動產役權的法律適用範圍得以擴展，保障不動產役權人的權利。

 

用益物權設定目的及使用方法登記：

地上權(民§836-2)：地上權人應依設定之目的及約定之使用方法，為土地之使用收益；未約定使用方法者，應依土地之性質為之，並均應保持其得永續利用。前項約定之使用方法，非經登記，不得對抗第三人。

農育權(民§850-3)：農育權準用民§836-2。

不動產役權(民§859-2)：不動產役權準用民§836-2。

 

事實行為登記：

地上權(民§836-1)：土地所有權讓與時，已預付之地租，非經登記，不得對抗第三人。

農育權(民§850-9)：農育權準用民§836-1。

不動產役權(民§859-2)：不動產役權準用民§836-1。

 

根據民法第834條至第836條之3的規定，地上權設定後，若因土地價值變動，原定地租給付顯失公平時，當事人可以向法院請求調整租金，以維護公平原則。這些條文主要針對地上權的租金調整、地租支付義務及地租增減請求權等問題進行規範。將這些規定準用於不動產役權，代表不動產役權人同樣享有請求調整地租或其他費用的權利，並能根據市場變動來維持公平的租金水準。

 

不動產役權涉及需役地對供役地的使用權，常見於通行、汲水、排水等用途。這類權利雖不涉及租金支付，但若約定支付使用費或需役地因土地價值變動而產生費用調整需求時，可依本條準用第834條至第836條之三的規定，進行費用調整。此舉不僅促進不動產役權的合理使用，亦保障雙方當事人的經濟利益。

 

此外，依據土地法相關規定，如城市土地租金上限及租用基地建築房屋的準用規定，法院在處理涉及不動產役權的費用爭議時，亦會參考基地之位置、經濟價值及周邊地租水準，以確保調整結果符合當地市場行情及公平原則。基地租金的決定應考量土地申報地價、位置及市場價值等因素。

 

按「地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之」；「第834條至第836條之3規定，於不動產役權準用之」，民法第835條之1第1項、第859條之2分別定有明文。次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限」；「第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，土地法第97條第1項、第105條亦有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。

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