民法第八百五十九條之三規定註釋-不動產役權之設定

民法第859-3條規定：

基於以使用收益為目的之物權或租賃關係而使用需役不動產者，亦得為該不動產設定不動產役權。

前項不動產役權，因以使用收益為目的之物權或租賃關係之消滅而消滅。

 

說明：

第859-3條的規定，有助於提高土地使用的彈性與效益，並藉由清楚的法律框架，避免使用權與役權之間的衝突，為不動產役權的設立與運用提供明確的法律依據與保障。

 

不動產役權之設立，旨在增進土地及其定著物之價值，使相鄰土地或同一區域內的土地使用效益最大化。因此，法律允許不僅是需役不動產之所有人，地上權人、農育權人等其他基於使用收益為目的之物權人，或基於租賃關係而使用需役不動產之人，亦得設定不動產役權。這種彈性設計，有助於促進不動產的合理使用與開發，增加土地利用的多樣性與效益。

 

本條之立法理由略以，為發揮不動產役權之功能，增進土地及其定著物之價值，爰增訂第一項，得設定不動產役權之人，不限於需役不動產之所有人，地上權人、其他基於以使用收益為目的之物權或租賃關係而使用需役不動產者，亦得為之。

 

前項之不動產役權乃基於以使用收益為目的之物權或租賃關係而使用需役不動產者為自己使用需役不動產之利益而設定，其設定又無須得到土地所有人之同意，是以，該不動產役權之存續自應與原得使用需役不動產之權利同，爰增訂第二項，使其隨原權利消滅而歸於消滅。

 

可由需役不動產之所有權人、用益權人、或承租人對供役不動產設定不動產役權的方式，數筆土地之間互為設定不動產役權，而使相鄰土地，或一定地區範圍內之土地，達成特定目的達成。土地日後縱使分別轉讓出售，繼受人仍需受不動產役權之拘束

 

第一項規定擴大不動產役權的設定對象，並不限定於需役不動產所有人。這表示即便是基於地上權、農育權等用益物權，或租賃契約的使用人，也能為其利益設立不動產役權。例如，承租人為便於使用租賃土地上的建築物，得以設定通行地役權，方便日常使用。此舉不僅提高土地利用的靈活性，亦符合現代社會多樣化使用土地的需求。

 

然而，基於這類不動產役權的特殊性，其存續期間與原本使用需役不動產的權利息息相關。因此，第二項明定，不動產役權之存續期間應與原得使用需役不動產之物權或租賃關係相同，若原權利消滅，該不動產役權也隨之消滅。此項規定強調不動產役權的從屬性，即其存續依附於原本的使用權，避免役權與使用權分離，導致權利衝突或土地使用上的困擾。

 

此外，當設定不動產役權時，即使需役不動產或供役不動產分別轉讓或出售，繼受人仍需受不動產役權之拘束。此規定確保不動產役權的穩定性與連續性，保障當事人及其繼受人之權利，避免土地使用權利的變動造成的不確定性。

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