民法第八百五十九條之四規定註釋-就自己不動產之設定

民法第859-4條規定：

不動產役權，亦得就自己之不動產設定之。

 

說明：

不動產役權固可透過如汲水、採光、眺望等便利不動產利用人生活上所需功能之目的，設定不動產地役權，用以提昇不動產價值，經營社區風格。

 

傳統上，不動產役權一般僅能設定於他人所有的不動產，即供役不動產與需役不動產必須分屬不同所有權人。然而，隨著現代社會不動產開發模式的多樣化，對於自有土地之間的規劃需求愈加明顯，設定「自己不動產役權」的概念應運而生。民法第859-4條特別明定，所有人得於自己名下的不同不動產間設定不動產役權，旨在促進土地資源的有效運用，並提升不動產的整體價值。

 

本條之立法理由略以，按原供役不動產僅限於對他人土地設定之，若供役不動產為需役不動產所有人所有，所有人本得在自己所有之不動產間，自由用益，尚無設定不動產役權之必要，且有權利義務混同之問題，是自己不動產役權承認與否，學說上不無爭議。然而隨社會進步，不動產資源有效運用之型態，日新月異，為提高不動產之價值，就大範圍土地之利用，對各宗不動產，以設定自己不動產役權方式，預為規劃，即可節省嗣後不動產交易之成本，並維持不動產利用關係穩定。

 

例如建築商開發社區時，通常日後對不動產相互利用必涉及多數人，為建立社區之特殊風貌，預先設計建築之風格，並完整規劃各項公共設施，此際，以設定自己不動產役權方式呈現，遂有重大實益。對於自己不動產役權，德國學說及實務見解亦予以承認。為符合社會脈動，使物盡其用，並活絡不動產役權之運用，爰增設自己不動產役權之規定（瑞士民法第七百三十三條規定參照），以利適用。

 

自己不動產役權的設定在實務上具有重要意義，尤其是在大型社區或建築開發專案中更為常見。例如，建築商在規劃新建住宅社區時，為確保社區整體風貌一致及提升住戶生活品質，通常會在開發階段即設定自己不動產役權，規範各棟建築物間的通行、採光、景觀或排水等利用方式。此舉不僅可避免日後分割出售後再協調設立役權的繁瑣程序，也能降低後續不動產交易及法律糾紛的風險。

 

雖然學說上對於自己不動產役權的合法性存在一定爭議，特別是因權利義務混同的問題，認為所有人既已擁有全面控制權，似無必要額外設定役權。然而，考量到現代不動產開發模式日益複雜，許多大型開發案包含多宗土地或建物，透過預設自己不動產役權的方式，能更靈活地進行土地規劃、管理及利用。因此，為適應這一現代需求，我國法律參考德國及瑞士民法相關立法例，特別增訂第859-4條，明確承認自己不動產役權的合法性。

 

綜上所述，自己不動產役權的設定有助於提升不動產的使用效率與價值，尤其適用於規模龐大的建築開發案，能促進土地的合理配置及社區的整體規劃。此條文的增訂，體現法律對於社會經濟變遷的因應，亦符合物盡其用的法理精神。

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