民法第八百六十二條規定註釋-抵押權效力及於標的物之範圍（從物及從權利）

民法第862條規定：

抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利。

第三人於抵押權設定前，就從物取得之權利，不受前項規定之影響。

以建築物為抵押者，其附加於該建築物而不具獨立性之部分，亦為抵押權效力所及。但其附加部分為獨立之物，如係於抵押權設定後附加者，準用第八百七十七條之規定。

 

說明：

抵押權標的物的範圍十分廣泛，涵蓋抵押物及其從物、從權利等。根據民法第862條，抵押物的從物及從權利均屬抵押權效力所及，但在抵押權設定之前，第三人已取得從物權利的情形除外。此外，附加於建築物的不具獨立性的部分亦為抵押權效力所及，而對於具備獨立性的附加部分，若是在抵押權設定後附加的情況下，抵押權人得聲請法院將建築物及其附加物一併拍賣，但對附加物的賣得價金並無優先受償權。這一規定兼顧了抵押權人、抵押人及第三人的利益，同時維護了社會整體的經濟利益。

 

民法第862條針對抵押權效力的範圍作出規範，明確指出抵押權的效力不僅及於抵押物本身，還擴展至其從物與從權利。這一規定旨在強化抵押權的擔保效能，確保債權人的權利在行使過程中得到全面保護。

 

本條之立法理由略以，謹按抵押物之從物，若屬抵押物所有人之所有，抵押權之效力，亦能及之，以使抵押權之信用，益增鞏固。所謂從物者，即常供生物之用，而與主物分離各自獨立之物，如房屋之有門窗，箱櫃之有鎖鑰是。又從權利如地役權等亦與從物無異，自應同此規定。故設本條第一項以明示其旨。至該從物於設定抵押權前已讓與於人者，即第三人於抵押權設定前，已就從物取得之權利，此時抵押權之效力，不能及之，蓋使抵押物之所有人，能獨立處分其從物，且以保護與所有人交易之第三人之利益也。故設本條第二項以明示其旨。社會上常有建物上增建、擴建或為其他之附加使成為一物而不具獨立性之情形，如以該建築物為抵押，抵押權是否及於該附加部分？現行法尚無明文規定，易滋疑義。為杜絕爭議，並解決於實行抵押權時法院強制執行程序之困擾，爰增訂第三項，明定無論於抵押權設定前後，附加於該為抵押之建築物之部分而不具獨立性者，均為抵押權效力所及。如其附加部分為獨立之物，且係於抵押權設定後附加者，準用第八百七十七條之規定。即抵押權人於必要時，得聲請法院將該建築物及其附加物併付拍賣，但就附加物賣得價金，無優先受清償之權，以保障抵押權人、抵押人與第三人之權益，並維護社會整體經濟利益。

 

第862條以層次分明的條文架構，明確抵押權效力的範圍，不僅加強抵押權的擔保功能，還平衡各方權益，為抵押物的完整性和交易的安全性提供法制保障，促進經濟活動的穩定與公平。條文兼具實務操作性和公平正義，對於法律實施及經濟運作均具有重要意義。

 

第一項規定，抵押物的從物若屬抵押物所有人所有，則抵押權的效力一併及於這些從物。例如，房屋的門窗或其他與主物功能密切相關但可分離的物件，即屬從物範疇。同時，從權利如地役權亦納入抵押權效力範圍，確保抵押物完整性和交易價值的穩定性。

 

第二項則對第三人的權利給予保障，規定若第三人在抵押權設定前已取得從物的權利，則該從物不受抵押權效力的影響。此設計平衡抵押物所有人處分從物的自由與第三人交易安全，體現法律對物權公示與交易秩序的兼顧。

 

第三項進一步處理建築物抵押中附加物的法律問題，特別是對於那些附加於建築物而不具獨立性之部分，如增建或裝修等。條文明確規定，此類附加部分無論是否在抵押權設定後出現，均屬抵押權效力範圍。若附加部分為獨立之物，且於抵押權設定後附加，則準用第877條規定，抵押權人可聲請法院將建築物與該附加物併付拍賣，但無法對該附加物的價金主張優先受償權，從而平衡抵押權人、抵押人及第三人的利益。

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