民法第八百六十六條規定註釋-其他權利之設定

民法第866條規定：

不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。

前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。

不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定。

 

說明：

民法第866條規定，當不動產所有人設定抵押權後，仍可於同一不動產上設定地上權、其他以使用收益為目的的物權或成立租賃關係，而該等權利的設立並不影響抵押權的效力。該條文充分體現了對所有權人處分自由的尊重，同時兼顧抵押權人權益的保障。

 

抵押權的優先性是其核心特徵之一，體現了對債權人的保護。在同一不動產上設定多個抵押權時，根據民法第865條的規定，抵押權人依登記的先後順序享有優先受償的權利。同時，民法第874條規定，當抵押物拍賣所得價金不足以清償所有抵押權所擔保的債權時，應按照抵押權的登記次序分配價金；若次序相同，則依債權額比例分配。此外，民法第866條，即使在已設定抵押權的不動產上成立其他權利，例如地上權、租賃權等，抵押權的效力仍不受影響。若這些權利妨礙抵押權的實行，法院有權除去或終止相關權利後進行拍賣，確保抵押權人的優先受償權不受侵害。

 

本條之立法理由略以，查民律草案第一千一百四十六條理由謂不動產之所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，仍有設定地上權等項權利之權能，然不得因此妨及抵押權人實行其權利，庶於設定抵押權人及抵押權人之利益，兩無所妨。現行條文規定「地上權及其他權利」究何所指，易滋疑義。學者通說及實務上見解均認為除地上權外，包括地役權、典權等用益物權或成立租賃關係。為明確計，爰將上開法文修正為「地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係」，並改列為第一項。第一項但書「但其抵押權不因此而受影響」之解釋，學者間意見不一，有謂仍得追及供抵押之不動產而行使抵押權；有謂如因設定他種權利之結果而影響抵押物之賣價者，他種權利歸於消滅。為避免疑義，爰參照司法院院字第一四四六號、釋字第一一九號及釋字第三０四號解釋，增訂第二項，俾於實體法上訂定原則，以為強制執行程序之依據。上述除去其權利拍賣，法院既得依聲請，亦得依職權為之。又上述之權利雖經除去，但在抵押之不動產上，如有地上權等用益權人或經其同意使用之人之建築物者，就該建築物則應依第八百七十七條第二項規定辦理併付拍賣，併予敘明。不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之關係，如使用借貸關係者，事所恆有。該等關係為債之關係，在理論上當然不得對抗抵押權，但請求點交時，反須於取得強制執行名義後，始得為之（強制執行法第九十九條第二項規定參照），與前二項情形觀之，有輕重倒置之嫌，且將影響拍賣時應買者之意願，為除去前述弊端，爰增訂第三項準用之規定。

 

第866條通過細化權利設置與實行的條件，為抵押權與其他權利的協調提供了法律依據，兼顧了交易安全與經濟效益。該條文不僅完善了抵押權制度，也為不動產交易中的權益保障奠定了基礎。

 

第一項明確指出，不動產所有人在設定抵押權後，仍可依法設定地上權、地役權、典權等用益物權，或簽訂租賃契約。然而，這些新增的權利不得妨害抵押權人的權利實現，即抵押權人的優先清償權不受影響。該規定旨在平衡所有權人與抵押權人之間的利益，避免對抵押權擔保價值造成實質損害。

 

第二項進一步規範，若上述權利的存在對抵押權的實行造成影響，例如影響拍賣價值或妨礙執行程序，法院得依職權或抵押權人聲請，除去該權利或終止租賃關係後進行拍賣。這一設計為抵押權的順利實現提供了法律保障，防止其他權利的存在削弱抵押物的價值。

 

第三項補充，若不動產上成立第一項以外的債之關係，如使用借貸關係，此類債權關係本質上不得對抗抵押權。然而，實務中點交程序需依強制執行程序完成，可能導致抵押權實現的時間延遲或影響應買人意願。為解決此問題，條文準用第二項規定，賦予法院裁量權，確保執行效率與公正性。

 

該條文體現了抵押權與其他物權的共存性原則，為所有權人的處分自由提供了空間，但對可能妨礙抵押權實行的權利設置了明確的限制條件。實務中，法院在拍賣程序中可針對影響抵押權效力的權利作出調整，以保障拍賣程序的公平與效率。

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