民法第八百七十七條規定註釋-營造建築物之併付拍賣

民法第877條規定：

土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。

前項規定，於第八百六十六條第二項及第三項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之。

說明：

查民律草案第一千一百五十五條理由謂土地所有人，於設定抵押權後，在抵押物上營造建築物者，應使抵押權人於必要時，得以土地與其建築物一併拍賣，以保護其利益，否則收去建築物，於經濟上所損甚鉅，然建築物非抵押權之標的物，故抵押權人對於建築物之價金。不得行使優先權。現行條文規定「得將其建築物與土地併付拍賣」，究係指抵押權人僅得聲請執行法院併付拍賣，抑由抵押權人自行併付拍賣？易滋疑義。鑑於「拍賣」，乃執行方法，故宜明定於強制執行程序中由抵押權人聲請執行法院決定之，爰修正第一項如上。

為維護抵押權人利益，於不動產抵押後，在該不動產上有用益物權人或經其同意使用之人之建築物者，該權利人使用不動產之權利雖得先依第八百六十六條第二項規定予以除去，惟為兼顧社會經濟及土地用益權人利益，該建築物允應併予拍賣為宜，但建築物拍賣所得價金，抵押權人無優先受償權，爰增訂第二項規定。

按九十六年三月六日修正之民法第八百七十七條規定：「土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。前項規定，於第八百六十六條第二項及第三項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之」；同法第八百六十六條規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定」，上開修正後之民法第八百七十七條規定，於施行前興建之建物，固得依法理適用之。惟依民法第八百七十七條第二項規定，抵押之土地上存有非土地所有人營造之建築物，抵押權人聲請將該建築物與抵押土地併付拍賣，係以同法第八百六十六條第二項及第三項所定情形為限，即以抵押權人實行抵押權受有影響，執行法院因而除去該條所規定之權利或終止該租賃關係為前提。系爭土地為岡山公司所有，其上編號五、七建物係再抗告人與王秉澤共同興建，為原審認定之事實。則再抗告人與王秉澤係基於何原因得使用系爭土地建屋？是否有民法第八百六十六條第二、三項規定情形？於未除去該二建物占有系爭土地之法律關係或終止租賃關係前，得否將之與系爭土地併付拍賣？倘不能合併拍賣，是否有停止執行之必要？原法院就此未詳予研求，徒依民法第八百七十七條第二項規定之法理，遽認編號五、七建物得合併拍賣，本件無停止執行必要，不無可議。再抗告論旨，就此部分指摘原裁定違背法令，聲明廢棄，非無理由（最高法院103年度台抗字第987號民事裁定）。

按土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。民法第八百七十七條第一項定有明文。該規定係為保護抵押權人之利益及社會之經濟而設，故於土地抵押後，在其上營造之建築物，雖非土地所有人所建，但於抵押權實行時，該建築物若與抵押之土地已歸一人所有，則為貫徹上開立法目的，宜解為有該條之適用，得於必要時，將土地抵押後，在其上營造之建築物，與該土地併付拍賣。又其立法理由謂「拍賣」，乃執行方法，故宜明定於強制執行程序中由抵押權人聲請執行法院決定之。而系爭土地（應有部分）及系爭建物既同屬再抗告人所有，且依公寓大廈管理條例第四條第二項規定，二者不得分離而為移轉，又系爭土地第三次拍賣之底標總價為四千七百七十八萬元，而本件最高限額抵押權金額合計為四千八百六十萬元，桃園地院認有將系爭建物併付拍賣之必要，無須經由債權人另聲請法院為許可，並無不合，不生桃園地院裁定之主文不備理由或有悖憲法保障人民財產權規定之問題（最高法院102年度台抗字第152號民事裁定）。