民法第八百七十七條之一規定註釋-以建築物設定抵押權者，抵押物存在所必要之權利得讓與者，應併付拍賣

民法第877-1條規定：

以建築物設定抵押權者，於法院拍賣抵押物時，其抵押物存在所必要之權利得讓與者，應併付拍賣。但抵押權人對於該權利賣得之價金，無優先受清償之權。

說明：

土地與建築物固為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，但建築物性質上不能與土地使用權分離而存在，故以建築物設定抵押權，於抵押物拍賣時，其抵押物對土地存在所必要之權利得讓與者，例如地上權、租賃權等是，應併付拍賣，始無害於社會經濟利益（民法債編增訂第四百二十五條之一、第四百二十六條之一及最高法院四十八年台上字第一四五七號判例參照）。然該權利非抵押權之標的物，抵押權人對其賣得之價金，不得行使優先權，始為平允，爰增訂本條規定。

按以建築物設定抵押權者，於法院拍賣抵押物時，其抵押物存在所必要之權利得讓與者，應併付拍賣，民法第877條之1前段定有明文。亦即抵押建築物對土地存在所必要之權利，需以性質上得轉讓者為限，始得併付拍賣；若抵押建築物存在所必要之權利，該權利於性質上係不得讓與者，即無本條規定之適用。經查：相對人向國有財產局澎湖分處承租澎湖縣湖西鄉○○段1105等地號（重測前為西寮段456-3等地號）共28筆國有土地（下爭系爭租賃權），並在其上營建如附表所示甲標之建物。嗣相對人將上開建物設定抵押權與臺灣銀行，經臺灣銀行提出執行名義及權利證明文件，就台灣澎湖地方法院99年度司執字第316號執行事件聲明參與分配等情…按海岸土地之放租對象，以經各目的事業主管機關核准籌設或經營者為限。各目的事業主管機關於核准前，應先會同有關機關及國產局分支機構勘查，確定其經營之範圍及用途。有二以上機關、團體或個人同時請求核准籌設或經營時，依下列規定定其優先順序，但本辦法施行前已使用者，以現使用者為優先。觀光、海水浴場、造林用地：政府機關。公營事業機構。人民團體。具有經營事業能力之營利法人。具有經營事業能力之自然人。養殖用地：依漁業法第18條規定。國有非公用海岸土地放租辦法第5條定有明文。又就債務人之公有財產租賃權或其他須經主管機關同意始得轉讓之財產權為執行時，應先囑託各該主管機關禁止債務人處分，並經其同意轉讓後，始得命令讓與，辦理強制執行事件應行注意事項第63點亦有明文。查系爭租賃權之標的係屬海岸土地，其放租對象依前開國有非公用海岸土地放租辦法之規定，應先經目的事業主管機關核准籌設或經營者為限，倘有二以上機關、團體或個人同時請求核准籌設或經營時，目的事業主管機關再依該規定定其優先核准之順序。再原審就系爭租賃權得否讓與乙節函詢國有財產局澎湖分處，經該處回覆略以：依國有非公用海岸土地放租辦法第5條規定，海岸土地之放租對象，以經各目的事業主管機關核准籌設或經營者為限，且依民法第877條之1規定，抵押建築物與其必要之權利之併付拍賣，以權利得讓與為限。倘本案地上建物經拍賣移轉與第三人，依前述規定，拍定人需取具目的事業主管機關核准籌設或經營觀光事業之證明文件，始能承租國有非公用海岸觀光及浴場用地，因海岸土地放租辦法（海岸觀光及浴場用地租賃權）採取許可制，為不得讓與之權利，無法直接讓與債權人或其他第三人。倘本案拍定人依強制執行法取得地上物所有權，並無法一併取得國有非公用海岸觀光及浴場用地承租權，仍需依國有財產法等相關規定提出申請並依法審核後，始得核定出租與否，本案承租權不適用民法第877條之1之規定，故無法併同地上物執行拍賣後移轉與其他人等語…。又系爭租賃權於性質上既不得轉讓，而有上開應由主管機關事先審查核准，始可承租之規定，若執行法院將之與地上物併付拍賣，並以經上開主管機關審查核准者，始有應買資格，則因系爭土地之前已經上開主管機關審查核准出租予執行債務人，上開主管機關自不得再審查核准出租予他人，若謂執行債務人之系爭租賃權將被拍賣，上開主管機關亦可審查核准出租予他人，則上開主管機關依國有非公用海岸土地放租辦法第5條之規定，只能審查核准一個機關、團體或個人承租，不得核准二個以上之機關、團體或個人承租，若此，則系爭租賃權拍賣時，必僅有一個機關、團體或個人應買，完全喪失法院公開拍賣之本質。況且上開主管機關並無事先審查核准以供其向法院應買之義務，此與往昔鄉鎮市公所核發自耕能力證明書，使有自耕能力者可向法院拍賣應買農地之情形迥異，故系爭租賃權，於理論上及事實上均不能與地上物併付拍賣。是以，系爭租賃權之轉讓，既應先經出租之主管機關同意始得轉讓，且轉讓對象亦應先經由目的事業主管機關進行經營者資格及經營者優先順序之審查，則系爭租賃權於性質上非屬得自由讓與之權利，並不適用民法第877條之1併付拍賣之規定，抗告人請求將系爭租賃權併付拍賣，即屬無據（臺灣高等法院高雄分院101年度抗字第207號民事裁定）。