民法第九百二十四條之二規定註釋-典權存續之租賃關係

民法第924-2條規定：

 

土地及其土地上之建築物同屬一人所有，而僅以土地設定典權者，典權人與建築物所有人間，推定在典權或建築物存續中，有租賃關係存在；其僅以建築物設定典權者，典權人與土地所有人間，推定在典權存續中，有租賃關係存在；其分別設定典權者，典權人相互間，推定在典權均存續中，有租賃關係存在。

前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院以判決定之。

依第一項設定典權者，於典權人依第九百十三條第二項、第九百二十三條第二項、第九百二十四條規定取得典物所有權，致土地與建築物各異其所有人時，準用第八百三十八條之一規定。

    

說明：

 

同屬於一人所有之土地及其建築物，可否僅以土地或建築物出典或將土地及其建築物分別出典於二人？實務上認為所有人設定典權之書面，雖僅記載出典者為建築物，並無基地字樣，但使用建築物必須使用該土地，除有特別情事，可解為當事人之真意，僅以建築物為典權之標的物外，應解為該土地亦在出典之列（司法院院解字第三七○一號、第四○九四號（五）解釋、最高法院三十三年上字第一二九九號判例參照）。惟查土地與建築物為各別獨立之不動產（現行條文第六十六條第一項），原得獨立處分，而法律又未限制典權人用益典物之方法，典權人不自為用益亦無不可，僅以土地或建築物設定典權或分別設定，亦有可能，是上開見解非無斟酌餘地。而同一人所有之土地及建築物單獨或分別設定典權時，建築物所有人與土地典權人、建築物典權人與土地所有人、建築物典權人與土地典權人間，關於土地之利用關係如何，倘當事人間有特別約定，自應依其特別約定，如無特別約定，應擬制當事人真意為建築物得繼續利用其基地，爰參考原條文第四百二十五條之一，增訂第一項，明定於典權存續中，推定有租賃關係，以維護當事人及社會之經濟利益。例如：建築物與土地之所有人只出典土地，於典權存續中推定土地典權人與建築物所有人間有租賃關係，但若建築物先滅失時，租賃關係應歸於消滅；倘所有人只出典建築物，於典權存續中，推定建築物典權人與土地所有人間有租賃關係，若因建築物滅失而未重建致典權消滅者，租賃關係應歸於消滅；倘所有人將土地及建築物出典給不同人，於典權均存續中，建築物典權人與土地典權人間推定有租賃關係，如土地及建築物典權之一先消滅，則回歸適用本項前段或中段規定，至若建築物及土地均未經回贖者，則屬本條第三項之適用問題，併予敘明。三、租金數額本應由當事人自行協議定之；如不能協議時，始得請求法院定之，爰增訂第二項。四、依第一項設定典權者，於典權人依修正條文第九百十三條第二項、原條文第九百二十三條第二項及第九百二十四條規定取得典物所有權致土地與建築物各異其所有人時，已回歸為建築物所有人與土地所有人間之關係，為使建築物對基地使用權單純及穩定，爰增訂第三項，明定準用修正條文第八百三十八條之一規定，視為已有地上權之設定。

 

另按土地及其土地上之建築物同屬一人所有，而僅以土地設定典權者，典權人與建築物所有人間，推定在典權或建築物存續中，有租賃關係存在；其僅以建築物設定典權者，典權人與土地所有人間，推定在典權存續中，有租賃關係存在；其分別設定典權者，典權人相互間，推定在典權均存續中，有租賃關係存在。為民法第924條之2第1項所明定。經查，原告及林四結等2人為分割前538地號土地之共有人，該土地經分割出系爭土地後，原告為系爭土地所有權人，而原告及林四結等2人亦同時為系爭建物之共有人；故系爭建物經設定系爭典權予被告，自符合前揭規定，而於原告（即土地所有權人）與被告（即典權人）間，推定在系爭典權存續中，有租賃關係存在，附此敘明（臺灣士林地方法院105年度重訴字第190號民事判決）。

 

按「土地及其土地上之建築物同屬一人所有，而僅以土地

設定典權者，典權人與建築物所有人間，推定在典權或建築物存續中，有租賃關係存在；其僅以建築物設定典權者，典權人與土地所有人間，推定在典權存續中，有租賃關係存在；其分別設定典權者，典權人相互間，推定在典權均存續中，有租賃關係存在。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院以判決定之。依第一項設定典權者，於典權人依第九百十三條第二項、第九百二十三條第二項、第九百二十四條規定取得典物所有權，致土地與建築物各異其所有人時，準用第八百三十八條之一規定。」民法第924條之2固定有明文，惟此條規定係於99年1月5日經立法院三讀通過，並經總統於99年2月3日公布，而該條規定於民法物權編施行法並無溯及適用之特別規定，則依民法物權編施行法第24條第2項規定「民法物權編修正條文及本施行法修正條文，自公布後六個月施行。」，即於99年8月3日施行。惟本件上開土地部分係於74年12月20日移轉所有權予被上訴人，而上開建物係於93年2月4日所有權移轉登記予張漢威，已如上所述，則依上開之說明，張漢威於93年2月4日取得典物即上開建物所有權時，民法第924條之2第3項規定，尚未施行，自難有此規定之適用。從而，上訴人依民法924條之2規定，認上訴人所有上開建物與被上訴人所有上開土地間，有法定地上權關係云云，自無可採。

 

次按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」此民法第425條之1定有明文，此規定係於88年4月21日增訂由總統公布，並經民法債編施行法第36條第2項明定自89年5月5日施行，且該條文規定並未經民法債編施行法明定具有溯及效力。惟：最高法院48年台上字第1457號判例謂：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」。最高法院73年5月8日73年度第5次民事庭會議之提案謂：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，固經本院著成四十八年台上字第一四五七號判例，惟於其後再因轉讓而繼受房屋（或土地）所有權之人，是否承受原受讓人之權利（或義務）?」，嗣經討論後決議為「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」。民法第425條之1立法理由謂：「二、土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其上地上之房屋同屬一人所有，而僅將上地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例、七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化。又為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第四百四十九條第一項二十年之限制。爰增訂第一項。三、前項情形，其租金數額本於契約自由原則，宜由當事人協議疋之。如不能協議時，始得請求法院裁判之。爰增訂第二項。」。綜上，民法第425條之1第1項規定係將該條項增訂施行前之實務見解（即最高法院48年台上字第1457號判例、73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議）予以明文化，故該新增條文規定雖未經民法債編施行法明定具有溯及效力，惟發生於上開增訂法條生效施行前之房屋及土地轉讓事實，倘與上開實務見解內容相符，固仍得援用上開實務見解。但本件上開土地部分，係經拍賣，由被上訴人拍定，並於74年12月20日辦峻所有權移轉登記予被上訴人，而上開建物部分，則係於典權期限屆滿後二年（典權期限屆滿日為74年2月1日）未回贖，經本院81年度訴字第130號判決確定，由張漢威取得典物即上開建物之所有權，並於93年2月4日辦峻所有權移轉登記予張漢威等情，已如上所述，茲因上開最高法院48年台上字第1457號判例、73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議之個案事實，其前提係土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後「出賣」之情形，縱將之寬認不僅限於買賣之情形而採與修法後民法第425條之1規定，尚包含「所有權讓與」之情形（如：買賣、互易、贈與等），然所謂「所有權讓與」，係指依讓與人之意思而移轉所有權予他人而言，惟民法第923條第2項規定之「典權定有期限者，於期限屆滿後，出典人得以原典價回贖典物。出典人於典期屆滿後，經過二年，不以原典價回贖者，典權人即取得典物所有權。」，此係基於法律規定，使出典人於典權期限屆滿未回贖時，由典權人取得典物所有權，而非基於出典人之意思使典權人依法律行為取得典物所有權，故本院認本件之情形亦難認有上開最高法院48年台上字第1457號判例、73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議之適用，是則上訴人主張其所有上開建物與被上訴人所有上開土地間有租賃關係云云，亦無可採（臺灣屏東地方法院102年度簡上字第53號民事判決）。

 

按使用房屋必同時使用基地，房屋與基地同屬一人所有者，該所有人出典房屋恒連基地一併出典，故有疑義時，應解為基地同在出典之列；房屋與基地同屬一人所有者，其所有人設定典權之書面，雖無基地字樣，但使用房屋必須使用該房屋之基地，除有特別情事可解釋當事人之真意僅以房屋為典權標的外，應解為基地亦在出典之列（最高法院33年上字第1299號、81年台上字第299號判例意旨併參照）；又典權制度興起之緣由，乃因國人認為變賣祖產，尤其是不動產，籌款週轉以應付急需，乃是敗家之舉，足使祖宗蒙羞，故絕不輕易從事，然又不能不有解決之計，於是有折衷辦法出現，即將財產出典於人，以獲取相當於賣價之金額，在日後又可以原價將之贖回，如此不僅有足夠之金錢，以應融通之需，復不落得變賣祖產之譏...足見典權之社會作用，就出典人而言，乃獲取不動產融資之手段（謝在全，民法物權論（中），93年8月修訂三版）。準此，出典人為籌措資金以應急需，一併將土地及其上建物為他人設定典權，當屬可能且符情理，是此情除可證被告因繼承事實發生所取得之典權範圍應包括系爭土地及其上建物外，益徵原告此部分所述，洵屬無據，不足採信。次按土地及其土地上之建築物同屬一人所有，而僅以土地設定典權者，典權人與建築物所有人間，推定在典權或建築物存續中，有租賃關係存在；其僅以建築物設定典權者，典權人與土地所有人間，推定在典權存續中，有租賃關係存在；其分別設定典權者，典權人相互間，推定在典權均存續中，有租賃關係存在，99年2月3日增訂之民法第924條之2第1項定有明文，且該條項之修法理由雖揭示略以：土地與建築物為各別獨立之不動產，原得獨立處分，而法律又未限制典權人用益典物之方法，典權人不自為用益亦無不可，僅以土地或建築物設定典權或分別設定，亦有可能等文字。然民法物權編施行法第1條後段規定：「其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。」，而民法物權編施行法就上述法條復無溯及既往之特別規定，故本院自難以該條規定係修正前開實務見解所揭示「房屋、土地一併出典」之意旨，即為有利於原告之認定，附此敘明。又按民法第1條所謂法律所未規定者，係指法律無明文規定，且依現存之法條解釋，仍不能知其法意之所在者而言（最高法院29年上字第20號判例要旨參照），而地政局雖以上開函文說明金門地區早年有「典面不典地」之說法等文字，然續表示：「...二、唯查無任何文獻記載得以佐證考據...三、本案業已進入司法程序，究否為『典面不典地』之情形無從置啄。」等文字，有前開函文1紙可證，復經本院遍閱卷內資料，亦查無任何足資佐證金門地區人民就「典面不典地」乙事，業因反覆施行而具有多年慣行，因而使一般普羅人民有此確信之事實之證據，況本院業據前開實務見解就此爭點為詳細之論述，承上說明，尚難認「典面不典地」乙事係屬民法第1條所規定之「習慣」，故原告另主張：金門地區民間有「僅將房屋出典予典權人之『典面不典地』」之習慣等語，亦難令本院憑採（福建金門地方法院102年度城簡字第82號民事判決）。

 

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