民法第三百四十五條規定註釋-買賣之定義及成立

民法第345條規定：

稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。

當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。

 

說明：

謹按買賣者，謂當事人約定一方移轉財產於他方，他方支付價金之契約也，此為明示其成立之要件，故設第一項規定。凡契約之成立，祇須當事人雙方之意思表示互相一致，並不以具備何種之方式為要件，買賣契約，何獨不然。故當事人就買賣標的物及其價金互相同意時，買賣契約即成立。此第二項所由設也。

 

本條係「買賣」契約之定義性規定。買賣有二個契約不可或缺要素即「移轉標的物」及「交付價金」。按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金，民法第345條、第346條第1項分別定有明文，而買賣契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立（最高法院20年上字第2202號判例、99年度台上字第1839號判決意旨參照），並不因契約寫在何種紙張甚或僅有口頭約定而受影響（最高法院81年度台上字第2339號判決意旨參照）

 

買賣契約要素有「移轉標的物」及「交付價金」。而買賣契約方式原則上為諾成契約，此有最高法院民事判例40年台上字第1482號要旨：「當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立。」但亦得約定為要式契約，此有最高法院民事判例49年台上字第182號要旨：「被上訴人所訂現職人員眷屬宿舍處理辦法，雖規定現住人申購房地經被上訴人公司核准通知承購完全為其內部處理職員宿舍之行為，無從認其為一種要約，故上訴人縱曾委託律師會函求承購，示得旨為係對於要約之承諾，其買賣關係無從認為成立。」

 

最高法院民事判例33年永上字第531號要旨：「標賣之表示，究為要約之引誘抑為要約，法律無明文規定，應解釋標賣人之意思定之。依普通情形而論，標賣人無以之為要約之意思，應解為要約之引誘，但標賣之表示，如明示與出價最高之投標人訂約者，除別有保留外，則應視為要約，出價最高之投標即為承諾，買賣契約因之成立，標賣人自負有出賣人之義務。」

 

最高法院民事判例31年上字第3394號要旨：寫立定單並非買賣契約成立之要件，本件兩造於合意買賣系爭田業後，已曾書立正式契據，定單之有無，自於其買賣契約之成立不生影響。」、最高法院民事判例30年上字第441號要旨：「不動產之出賣人於買賣契約成立後，本有使物權契約合法成立之義務，系爭之買賣契約，苟已合法成立，縱令移轉物權契約未經某甲簽名，欠缺法定方式，但被上訴人為某甲之概括繼承人，負有補正法定方式，使物權契約合法成立之義務，自不得藉口該物權契約尚未合法成立，即請求確認買賣契約為不存在。」

 

最高法院民事判例22年上字第914號要旨：「不動產買賣之未立書面者，固不生物權移轉之效力，惟當事人若已就標的物及其價金互相同意，則其買賣之債權契約即為成立，買受人對於出賣人自有請求履行之權利。」

 

最高法院民事判例21年上字第2281號要旨：買賣契約因當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金而成立。關於田產之買賣其老契分關之交付，及出賣人族人之到場作中，除當事人間有特別約定外，並不以之為成立要件。」、最高法院民事判例20年上字第1207號要旨：「不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立。」、最高法院民事判例20年上字第1834號要旨：「當事人間所立之買賣不動產字據，苟已明確表示買賣之合意，即生買賣之效力，原不以盈尺之紙，繁重之語，與其字據開始處寫有立賣契人等字樣及推糧過戶等，為成立之要件。」、最高法院民事判例20年上字第21號要旨：「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，縱當事人之一方遲延給付，亦應予以相當期限催告其履行，於期限內不履行時，始得解除其契約。」、最高法院民事判例20年上字第2202號要旨：「買賣契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立。」最高法院民事判例19年上字第335號要旨：「買賣契約非要式行為，除第一百六十六條情形外，不論言詞或書據祇須意思表示合致即可成立，其寫立書據者，亦無履行何種方式之必要。若囑人簽字即係授權行為，當然對於本人直接生效。」最高法院民事判例18年上字第2956號要旨：「買賣之債權契約並非要式行為，除第一百六十六條情形外，自無須以訂立書據為其要件，苟有其他證據方法，足以證明確有買賣事實，則因買賣所發生之債務關係，即不容藉口無書據而任意否認。」最高法院民事判例18年上字第316號要旨：「買賣契約並不以訂明交貨期限，及訂立定式字據為要件。」、最高法院民事判例18年上字第452號要旨：「買賣契約之成立，須以雙方當事人之合意為要件，故契約成立後，一方欲變更原約內容之一部，如未經他方合意，則日後他方因變更受有損害，自可以對方違反原約為理由，請求賠償。」

 

由於買賣契約要件相當簡單，經常會發生與預約應如何區別，尤其在買賣不動產之情形，關於此節，可參考最高法院民事判例64年台上字第1567號要旨：「預約係約定將來訂立一定契約(本約)之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。本件兩造所訂契約，雖名為「土地買賣預約書」，但除買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來訂立買賣本約之約定，且自第三條以下，均為雙方照所訂契約履行之約定，自屬本約而非預約。」62年台上字第1546號要旨：「上訴人與建築房屋之某建築公司所訂委建房屋合約書，核其內容係上訴人將價款交付某建築公司，於房屋建成後，由該公司將土地及房屋過戶與上訴人，名為委建，其實質仍為房屋之買賣，上訴人自不能主張係原始建築人而取得其所有權。」、61年台上字第964號要旨：「契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。」

 

又關於價金內容雖未具體約定，惟可依其他情形而定，亦為有效，此有最高法院民事判決105年度台上字第2150號要旨：「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金，民法第三百四十五條第一項、第三百四十六條第一項固有明文。惟所謂依情形可得而定，應綜觀買賣種類、締約目的、條款內容、磋商經過、交易習慣及其他相關因素為判斷。」最高法院民事判例55年台上字第1645號要旨：「兩造就買賣之標的物已互相同意，至於價金，政府對公產有一定價額，則依民法第三百四十六條第一項，應屬依其情形可得而定，即視為定有價金，故縱認本件兩造就價金未具體約定，亦應認就價金已互相同意，依同法第三百四十五條第二項，本件買賣契約即為成立。」

 

再者，買賣契約，僅得對於出賣人主張，除非可以證明第三人故意違反善良風俗加害行為，不得就第三人主張任何權利，此有最高法院民事判例83年台上字第3243號要旨：買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。」最高法院民事判例72年台上字第938號要旨：「買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。本件上訴人雖向訴外人林某買受係爭土地，惟在林某將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人以前，既經執行法院查封拍賣，由被上訴人標買而取得所有權，則被上訴人基於所有權請求上訴人返還所有物，上訴人即不得以其與林某間之買賣關係，對抗被上訴人。」、最高法院民事判例20年上字第2405號要旨：「買賣契約僅有債權效力，不能對抗契約以外之第三人。」、最高法院民事判例19年上字第138號要旨：「賣主就同一標的物為二重買賣，如前買約僅生債權關係，而後買約已發生物權關係時，前之買主不得主張後買約為無效。」最高法院民事判例19年上字第2362號要旨：「買賣房屋僅交付定洋書立草契，該草契祇為買賣之預約，屬於一種債權關係，只能對於出賣人請求履行。若出賣人將房屋另賣是否應負賠償之責，亦祇能向出賣人主張，蓋此時既未取得所有權不能對抗第三人，故無論後之買受人是否已經登記投稅，皆無過問之餘地。」最高法院民事判例18年上字第1867號要旨：       「當事人合意所生之先買權，如買賣當時買主並不知情，則其先買權僅得對於不遵合意之賣主請求損害賠償，不得主張該買賣契約為無效。」

 

另法定拍賣性質即為買賣，因此債務人不得應買，此有最高法院民事判例80年台抗字第143號要旨：「不動產之拍賣，債務人得否參與應買，與拍賣之性質有關。查依強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位(最高法院四十七年台上字第一五二號及四十九年台抗字第八三號判例參照)，故債務人若於其不動產被拍賣時再參加投標，則同時兼具出賣人與買受人之地位，與買賣須有出賣人與買受人兩個主體，因雙方意思表示一致而成立買賣契約之性質有違，自應解為債務人不得參與應買。」、最高法院民事判例64年台上字第2200號要旨：強制執行程序中之拍賣，為買賣方法之一種，關於出賣人所為允為出賣之意思表示(拍定)，應由執行法院為之，如執行法院於拍賣時就應買之出價未為拍定之表示，雙方之意思表示自未合致，即不能認以拍賣為原因之買賣關係業已成立。」

 

最後，我國亦承認買空賣空契約之合法性，此有最高法院民事判例19年上字第438號要旨：區別定期買賣與買空賣空之標準，當以買賣當事人間在訂約之初，其意思係在交討實貨抑僅計算市價差額，以定輸贏為斷。」最高法院民事判例18年上字第818號要旨：「買空賣空之成立，須當事人於訂約之初，即有僅憑市價差額計算輸贏之意思，而當事人訂約之初，是否即有此意思，不能僅憑至期有無授受實貨之事實以為臆測。倘其買賣，原約明以至期授受實貨為目的，而嗣後因違約不能履行或其他原因，僅依市價差額以定盈虧者，不能即與買空賣空同論。」

 

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