民法第三百四十五條規定註釋-買賣之定義及成立

民法第345條規定：

稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。

當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。

 

說明：

民法第345條對於買賣契約的定義和成立要件做出明確規範。根據本條規定，買賣契約是指當事人雙方約定，一方（出賣人）移轉財產權予另一方（買受人），而買受人支付價金的契約。此種契約屬於雙務契約，雙方當事人皆有對待給付的義務，即出賣人有義務移轉財產權，而買受人則有義務支付價金。

 

民法第345條通過簡單、明確的規定，將買賣契約的成立條件簡化為標的物和價金的合意，從而促進交易的進行。買賣契約是一種具有債權性和雙務性的契約，契約的締結不會直接導致物權變動，物權的轉移則需依具體情況進行交付或登記。此外，買賣契約的推定成立規定和對於必要點與非必要點的靈活處理，進一步保障契約的有效性和當事人之間的利益平衡。

 

買賣的意義

買賣是一種雙務契約，當事人雙方約定，一方將財產權移轉給另一方，另一方支付相應的價金。這種財產權可以是各種權利，除物權外，還包括債權、準物權、無體財產權、股票，甚至具有財產價值的特殊法益。財產權並不必須在買賣契約成立時即已存在，未來的財產也可以作為買賣的標的物。此外，買賣契約不一定要求出賣人擁有標的物的所有權，對他人之權利進行的買賣同樣有效。

 

當事人約定，一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。而所謂之財產權包括債權、物權、準物權、無體財產權、股票、占有(奇異唯有財產價值之法益，得為買賣的標的)

財產權不必於買賣成立時，現已存在，即將來的財產亦得為之；財產權不必於買賣成立時，屬於出賣人，就他人之權利而為出賣，其買賣契約亦屬有效。就同一財產權，先後或或同時與二人訂立買賣契約皆屬有效。

 

買賣的性質

買賣屬於有償契約、雙務契約，雙方當事人有對待給付的義務，即出賣人有義務移轉財產權，而買受人有義務支付價金。買賣契約還具有債權性，雙方僅生債的關係，並不因此而直接引發物權變動。根據民法第760條，不動產物權的變動需要書面契約，並需經過登記才生效。此外，買賣契約原則上為不要式契約，即不要求特定形式即可成立，但某些特定情況下（例如不動產的買賣），可能需要公證。

 

分別為有名契約、雙務契約(有民法第264條之適用)，對待給付的義務:出賣人-移轉財產權之義務；買受人-支付價金之義務、有償契約(民法第347條有償契約之準用)、不要物契約、要因契約、債權契約，雙方僅生債之關係，不生物權變動之結果。原則-不要式契約，民法第760條書面係指物權契約；例外-民法第166條之1不動產買賣契約之公證。

 

買賣契約的成立

買賣契約成立的要件為標的物和價金的合意。根據民法第345條第2項，只要雙方對於標的物和價金達成一致意見，買賣契約即成立，並不要求書面契約或其他形式。關於價金的合意，依民法第346條，即使未具體約定價金，但若根據情況可以確定價金，仍視為定有價金。此外，價金若約定依市價者，則依交貨時的市價決定。

 

買賣契約具有諾成性，即契約的成立不需任何特定形式，只要雙方對於標的物和價金達成合意，即可成立。這一點在法律上具有重要意義，因為它簡化契約成立的程序，有利於促進交易。此種諾成性契約的特徵，使得買賣契約在理論上可以僅透過口頭協議成立，而不需要書面文件。然而在涉及不動產買賣時，因考量到物權變動的效力，法律規定必須透過登記才能完成所有權的移轉，這即為物權契約。

 

標的物和價金獲致合意(民法第345條第2項)，標的物之合意，不以約定標的物之品質為必要(民法第200條第1項)，價金之合意(民法第346條)，價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金；價金約定依市價者，視為標的物清償時，清償地之市價。但契約另有訂定者，不在此限。

 

必要之點與非必要之點：

民法第153條第2項規定：「當事人對於必要之點意思一致，而對於非必要之點未經表示意思者，推定其契約為成立。」買賣契約中的必要之點指的是標的物和價金，只要雙方對這兩項達成一致，契約即成立。至於其他非必要之點，雙方若有不合意，法院可以依具體案件的性質進行裁定。

 

買賣契約的性質上屬於雙務、有償契約，雙方當事人皆須提供對價，這與單務契約如贈與有所不同。買賣契約亦屬於債權契約，這意味著即使契約成立，當事人雙方僅有債權關係，並不直接導致物權的變動。根據民法第760條的規定，不動產的物權變動需要書面契約，並且必須經過登記才能生效；而動產的物權變動則需透過交付完成。

 

關於為契約之締結，雙方應獲致一致之意思表示的範圍一般規定民法第153條第二項：「當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」然何謂必要之點以及在哪種情形雙方就非必要之點亦應有一致之意思表示，契約方始成立？關於必要之點民法並未明文加以定義。歸納最高法院實務上關於一些債權契約類型的見解，可以發現，在契約之締結上一般以各該契約類型之主要給付義務為當事人應獲致一致之意思表示的必要之點。對此，有時民法並以明文針對個別之有名契約規定之。例如民法第345條第二項規定「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」

 

契約成立的推定與補充：

在某些情況下，若價金未被具體約定，依民法第346條的規定，可以推定為定有價金。例如，若價金約定依市價者，視為標的物交付時的市價。這種推定機制使得契約在某些細節未確定的情況下仍然具有法律效力，從而促進交易的進行。

 

針對買賣契約的成立，民法第345條第2項明確規定，只要雙方當事人對標的物和價金達成一致，即表示買賣契約成立。此處的標的物可以是具體的物品、權利或利益，甚至未來取得的財產權亦可作為標的物。此外，價金的合意並不要求具體數額的確定，依據民法第346條，即使價金未被具體約定，只要依據情況可得而定，亦視為有價金。若約定價金依市價決定，則應以交付時的市價為準。

 

在實務中，買賣契約還涉及「必要之點」與「非必要之點」的區分。根據民法第153條第2項，當事人對必要之點（即標的物和價金）達成合意，即推定契約成立；對於非必要之點未合意者，法院可依事件性質進行裁定。這種推定機制使得契約在細節尚未完全確定時，依然具有法律效力，從而促進交易的順利進行。

 

惟法律有時在法定之一定情況下，也容許部分必要之點，由意思表示以外之訊息補充之。例如民法第三百四十六條第一項規定「價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金。」同條第二項還規定「價金約定依市價者，視為標的物清償時、清償地之市價。但契約另有訂定者，不在此限。」按該規定之內容，在該項所定情形尚不能說當事人關於價金根本沒有一致的意思表示。只是其所約定者為法律上認為已可以接受之得確定的內容而已。

 

契約形式與效力

 

民法第345條對於買賣契約的規定，為日常生活中的交易提供法律保障，並且通過簡化成立要件、區分負擔行為與物權行為、確立契約有效性的推定機制，有效促進市場交易的順暢進行。買賣契約為諾成契約，只要雙方對於標的物和價金達成合意，契約即告成立。法律上並不要求具備書面契約，但在某些情形下，為確保證據和權利保障，簽訂書面契約或收取定金仍為較安全的做法。在房屋買賣的情況下，契約成立後，賣方有交付房屋的義務，買方則負責支付價金。不動產的所有權轉移則須經登記生效，這點在實務中非常重要。

 

按買賣契約固並不以訂明交貨期限，及訂立定式字據為要件（最高法院18年上字第316號判例參照）。一般人大都認為買賣一定要作成正式之契約書才算數，其實，在買賣雙方當事人就標的物及價金互相表示同意時，該買賣就成立，在法律上而言，並不要求一定得具備書面或一定之形式。按買賣為諾成契約，只要雙方當事人間就買賣標的物及買賣價金有所合意，買賣契約即成立(民法第345條第2項參照)，不以訂立字據為必要。

 

在房屋買賣的情形，買賣契約成立後，買方有交付價金的義務，賣方則有交付房屋並使買方取得房屋所有權的義務。按我國民法物權編規定：對於不動產所有權的取得，以登記為生效要件，登記時則需提出書面即所謂的物權契約，所以，買賣契特成立後，賣方應協同買方作成移轉所有權的書面，使買方據以聲請登記取得所有權，縱使未作成書面的物權契約，對於已合法成立的買賣契約之效力並不生任何影響。惟為舉證便利、保障自已權益及杜絕糾紛之用，仍須以書面契約為之為宜;縱未能以書面契約為之，也應收定金為是。

 

在所謂買賣契約的性質中所指稱之特徵主要為買賣係有償的債權契約。因之，認為買賣契約具有債權性與有償性。至於所謂諾成性，論諸實際非買賣契約之類型上的特徵，而屬於買賣契約之成立要件方面的規定或問題。

 

二重買賣

 

買賣契約中的「二重買賣」現象，即出賣人將同一物品賣給兩個不同的買受人。這種情況下，法律認為兩個買賣契約均為有效，但物權變動需經交付或登記完成，只有在先取得交付或完成登記的買受人方能取得物權，後者則可能面臨給付不能的風險，並得以請求損害賠償或追究出賣人的違約責任。

 

二重買賣是指出賣人將同一物品以兩個不同的買賣契約賣給兩個不同的買受人。這在法律上並不構成無效，因為我國民法對於負擔行為與處分行為進行嚴格區分，買賣契約的締結只是負擔行為，不直接產生所有權的轉移。所有權的轉移需要進一步的交付或登記才能完成。因此，即便出賣人與多個買受人締結契約，只有在履行交付義務時，才會產生物權變動。

 

在二重買賣的情況下，若出賣人無法同時或先後履行對兩個買受人的交付義務，可能導致某一方無法取得標的物，從而引發給付不能或侵害先買受人權益的問題。這時，未能取得標的物的買受人可以要求損害賠償或主張出賣人違約。

 

所謂二重買賣，指出賣人先後或同時以兩個買賣契約，將同一個特定物價賣於兩個不同的買受人。在二重買賣之處理上，首先須注意到負擔行為與處分行為在我國民法是被作嚴格區分的前置決定。在此基本決定下，由於系爭買賣標的物之所有權，並不因買賣契約(負擔行為)之締結，而在歸屬上發生變動，而僅是使雙方當事人，因之負有實現該買賣契約所約定之給付的履行義務而已。是故，出賣人能夠沒有障礙地先後或同時與兩個買受人締結買賣契約，構成二重買賣，不因前買賣契約之存在，而使後買賣契約無效。在不考慮侵權行為的情形下，甚至可以說，二重買賣契約根本是兩個毫不相干的法律行為。然基於特定物在時空上之存在的唯一性，出賣人無法同時或先後將其所有權移轉於兩個買賣契約之買受人，而又不發生移轉效力互相衝突的結果。因此，在二重買賣最後履行的結果，若非對於其中之一買賣契約導致主觀給付不能，即會發生侵害移轉在先之所有權的情形。其導致主觀給付不能者，有該二重買賣對於買受人自第一次買賣契約所取得之債權是否構成侵權行為的問題。

 

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