民法第七百五十九條規定註釋-宣示登記
民法第759條規定：
因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。
說明：
民法第759條確立「宣示登記」的制度。所謂宣示登記，指的是當事人因非法律行為取得不動產物權時，雖然物權已經成立，但必須經過登記，才能對外處分此物權。這一規定的核心在於保障交易安全，避免因權利狀態不明而引發法律爭議。即便物權已依法取得，若未完成登記，當事人便無法合法進行物權處分，這是物權法定主義與公示性原則的體現。
宣示登記的主要法律功能在於強化物權的公示性，確保物權變動對第三人產生效力。物權具有對世性，若未登記即進行處分，將使權利狀態處於不確定的情形，增加法律風險。登記作為物權變動的公示手段，能夠讓第三人解不動產的權利狀況，減少交易中的風險，維護市場秩序。然而，實務上也存在一些爭議，例如是否需對繼承登記進行實質審查。一般而言，登記機關對繼承、強制執行等情形下的申請，僅進行形式審查，但在涉及複雜權利爭議時，是否應進行實質審查，則有不同見解。
民法第759條規定的宣示登記制度保障在非因法律行為取得物權後的交易安全。即便物權已經取得，仍須辦理登記方可合法處分物權。此條文的適用範圍不僅限於繼承、強制執行、徵收及法院判決，亦涵蓋其他法律或事實情形下取得的物權。
宣示登記的適用範圍與意義
宣示登記適用於非因法律行為取得不動產物權的情形，包括繼承、強制執行、徵收及法院判決等。這些情況下，物權的取得並非基於雙方當事人的合意，而是由法律、法院裁判或行政機關的介入所產生。例如，繼承人在被繼承人死亡時即依法取得不動產物權，但若要進一步處分該不動產，則必須辦理繼承登記。同理，強制執行中的承買人在取得權利移轉證明書後，雖已取得不動產物權，但需完成登記後方能進行處分。這種宣示登記制度，能確保權利變動的透明性和法律效力的明確性。
宣示登記是指在非因法律行為而取得物權時，雖然登記不是該物權變動的生效要件，但登記是處分該物權的必要條件。這包括繼承、強制執行、徵收及法院判決等情形。該條文並未僅限於這四類情況，還包括其他因法律規定或事實取得不動產物權的情形。例如，根據民法第923條第二項，因除斥期間屆滿而取得典物所有權等，也屬於此類。
繼承：
我國採取當然繼承主義，繼承人在被繼承人死亡時自動承受其所有的財產和權利，無需額外法律行為。對於不動產，繼承人需辦理繼承登記，方可處分其繼承的權利。登記機關需實質審查，包括確認繼承人身份、遺囑的真實性、是否有喪失繼承權的情形等，來確保繼承登記的合法性。
我國民法採當然繼承主義，繼承人於被繼承人死亡時起，即當然承受被繼承人財產上之一切權利義務。有關原屬被繼承人之不動產權利，依民法第759條規定，繼承人須辦竣繼承登記，始得處分其繼承而得之不動產權利。一般而言，繼承登記若係由繼承人主動申請者而言（即登記原因為「繼承」者），登記機關之審查密度應依法為實質審查。
蓋其並非如其他民法第759條例示者，大多有其他國家公權力機關介入，僅係在法律技術上，為明確判別繼承人與被繼承人權利義務關係，而將被繼承人死亡之法律事實，作為兩者權義變動之時點。故登記機關須審查繼承人與被繼承人間確有合法身分之繼承關係存在、被繼承人之遺囑是否真實、被繼承人是否有喪失繼承權之事實等等。前揭事項如僅謂登記機關僅須形式審查，實難確保繼承關係變動之合法性及真實性，尤其繼承登記往往牽涉數位權利人之財產權利益。
強制執行：
強制執行是指當不動產經執行機關拍賣後，承買人在執行機關核發權利移轉證明書時，即取得該不動產的物權。在此情形下，雖然物權已經取得，但要進一步處分不動產，仍需辦理登記程序。登記機關對強制執行下的物權移轉通常進行形式審查，但若涉及「對待給付判決」，則可能需實質審查，以確認對待給付已履行。
民法第759條所指之強制執行，係指不動產經執行機關執行拍賣後，承買人於執行機關核發權利移轉證明書時（強制執行法第97條）起，即已取得所拍賣之不動產權利之情形。而強制執行發動之情形，最典型者即為依確定之終局判決為強制執行之執行名義。此確定之終局判決係指給付判決。登記機關原則僅須對此為形式審查即可，但此乃基於權力相互尊重之法理，而非因民事法院確定之給付判決所確定之事實，絕對拘束於登記機關，理由前已述及。但仍有例外情形，例如實務上有見解認為180，登記機關對於持「對待給付判決」申請登記者，仍須實際探究（依法實質審查）對待給付是否已履行。換言之，不得僅憑形式上有提出確定判決而認為對待給付部分已履行，仍須進一步探究實際履行情況，否則將使對待給付判決失去意義。
房屋起造：
房屋起造並無法律明文規定需登記即可取得所有權，而實務上視為當然。例如，自己建造的房屋，即使未經登記，也屬於房屋起造人所有，不受民法第758條登記生效要件的限制。然而，若涉及合建、委建、預售等複雜情形，權利的認定仍需依據具體契約內容而定。
民法對於房屋起造取得所有權沒有規定，實務上視為當然，比如最高法院41年台上字第1043號判例：「自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第七百五十八條所謂非經登記不生效力之列」。碰到合建、委建、預售的情形，有時候權利義務關係複雜，認定誰是起造人仍要視契約具體情形而定(相關文獻可參謝在全，民法物權，上冊,修訂2版，2003年，頁136)。
徵收：
徵收是國家為公共事業或政策目的而收回私人不動產的行為。徵收時，行政機關通常會囑託登記機關辦理不動產權利變動登記。依司法實務，登記機關僅進行形式審查，並不對上級機關的囑託進行實質審查。
徵收係指國家因特定公共事業之需要或因實施國家經濟政策而徵收私人之不動產，於行政實務上，通常皆係以囑託登記機關辦理不動產權利變動登記之方式為之。對此，司法實務對於國家機關所為之囑託登記，多數認為原則上登記機關僅能為形式審查，無從實質審查上級機關囑託辦理不動產權利登記之函示。
宣示登記的挑戰-違章建築所有權之處分
民法第759條的宣示登記制度，是保障物權公示性與交易安全的關鍵設計。透過要求登記後方能處分不動產，法律有效地降低權利變動的法律風險，並強化市場秩序。然而，隨著經濟發展和交易需求的多樣化，登記制度本身也面臨挑戰。未來立法者應考慮調整登記規範，平衡登記程序的嚴謹性與交易的靈活性，確保宣示登記制度在保障法律秩序的同時，也能滿足現代社會的需求。
儘管宣示登記在確保物權公示性和保護善意第三人方面具有重要意義，但實務上仍存在一些挑戰。首先，登記程序繁瑣且時間較長，可能導致當事人在急需處分不動產時面臨困難。其次，部分特殊情形下，例如違章建築，因無法進行合法登記，難以適用民法第759條進行處分，造成權利保護上的困境。因此，法律界開始探討是否應引入更多彈性措施，或是修改現行登記制度，增加效率以因應社會變遷的需求。
違章建築因未具合法建造執照，無法進行所有權登記，故無法直接適用民法第759條處分不動產的規定。實務上發展出「事實上處分權」的概念，使得違章建築可以通過交付替代登記來發生所有權移轉的效果。違章建築雖無法登記，但可透過事實交付的方式實現交易安全與物權的移轉。
違章建築雖無法登記而為民法第759條之處分，惟最高法院發展出「事實上處分權」，而使違章建築可藉此途徑為相關處分，縱違章建築無法登記為其弱點，然實務上為確保交易安全，亦以「交付」代替登記發生所有權移轉之效果，而可確保買受人受事實處分權移轉之效力。
依民法第759條之規定，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。故當所有權人要處分該違章建築時，應先經登記始得處分之。而違章建築因為沒有合法的建造執照與使用執照，從未為第一次所有權登記，無法符合上開民法第759條的要件，而無法加以處分。
惟貫徹此意旨將造成該違章建築無法處分之窘境，故最高法院創造「事實上處分權」之讓與概念。最高法院67年第2次民庭庭推總會決議：「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之?定，應認為讓與人已將該違章建築之事資上處分權讓與受讓人。」
最高法院48年台上字1812號：「違章建築物雖為地政機關所不許登記，但非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般法則，既仍負有交付其物於買受人之義務，則其事後以有不能登記之弱點可乘，又隨時隨意主張所有權為其原始取得，訴請確認，勢將無以確保交易之安全，故此種情形，即屬所謂無即受確定判決之法律上利益，應予駁回。」即直接以交付代替登記發生所有權移轉之效果。包括違章建築在內之一切未經登記之不動產所有權，於由原始起造人讓與他人時，即以有交付之事實而發生同時，將現實之不動產所有物之事實處分權移轉於買受人之效力。
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