民法第一百零三條律令格式-代理行為之要件及效力

民法第103條規定：

代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。

前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者準用之。

 

說明：

代管業基於民法第425條規定代理更換租賃契約，倘未招攬新承租人及代為協商租賃條件，難謂為仲介業務範疇

 

一、按不動產經紀業管理條例(以下簡稱本條例)第4條第5款、第24條之1第1項規定略以，仲介業務係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；經營仲介業務者，對於租賃委託案件，應於簽訂租賃契約書後30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。又所稱居間者，依民法第565條規定，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；而有關代理權之行使，依民法第103條規定，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。是以，仲介業務之執行，除對不特定多數人進行廣告行銷及招攬活動外，並居間媒合或代為協商交易條件，促使不動產交易當事人成立買賣或租賃契約。二、本案所詢房屋所有權人委託租賃住宅代管業(以下簡稱代管業)管理租賃住宅期間，因房屋所有權人出售房屋予他人而代理房屋新所有權人與承租人更換租賃契約，是否適用本條例第24條之1第1項規定1節，查民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，爰代管業基於民法上開規定(買賣不破租賃原則)，原租賃契約對於房屋受讓人(新所有權人)仍繼續存在，其代理房屋新所有權人與承租人更換租賃契約，倘房屋之承租人不變(未招攬新承租人)，且未涉及代為協商或居間媒合租賃條件，尚難謂為仲介業務之範疇，自無本條例第24條之1規定之適用。至於代管業代理房屋所有權人與承租人更換代管業所使用之租賃契約，是否適用本條例第24條之1第1項規定1節，因現行尚無明定代管業專用之租賃契約書，其代理租賃雙方更換房屋租賃契約之時機及契約變更之內容均不明確，其是否有執行仲介業務之情形，涉及個案事實之認定。

(內政部108年1月25日台內地字第1080270303號函)

 

有關建築物於建造過程中，須起造人用印，指起造人有申請行為

 

查「當事人得委任代理人。但依法規或行政程序之性質不得授權者，不得為之。每一當事人委任之代理人，不得逾三人。代理權之授與，及於該行政程序法有關之全部程序行為。但申請之撤回，非受特別授權，不得為之。行政程序代理人應於最初為行政程序行為時，提出委任書。代理權授與之撤回，經通知行政機關後，始對行政機關發生效力。」「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」「受任人受特別委任者，就委任事物之處理，得為委任人為一切必要之行為。」「受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。……。」行政程序法第二十四條、民法第一百零三條第一項、第五百三十三條及第五百三十四條分別定有明文。而在代理關係中，有兩種概念必須加以區別，一為基本關係(基礎關係)，一為代理權。基本關係存在於本人與代理人間，通常為委任、僱傭、承攬或合夥等「處理事務契約」。由於此項契約，當事人的一方(代理人)有為他方(本人)處理事務或完成工作的義務；由於處理事務或完成工作，代理人必須與第三人為法律行為，因此需有代理權。簡言之，基本關係因契約行為而發生，代理權則因授權行為而發生，基本關係對內發生效力，主要在規律本人與代理人間的法律關係，代理權則對外發生效力，主要在規範本人與相對人間的法律關係(施啟揚著民法總則第二九六頁及第二九七頁參照)，合先敘明。四、再查建築法第十二條第二項規定：「起造人為政府機關、公營事業機構、團體或法人者，由其負責人申請之，並由負責人負本法規定之義務與責任。」而經電詢　貴局建築管理處既表示有關建築物於建造過程中，須起造人用印，指起造人有申請行為，例如申請變更起造人、申請變更設計或申請修改圖說等，於申請書表上用印欄住蓋用印章而言，則該申請行為並非屬具有一身專屬性而不可以代理之法律行為，因此本案應可以出具委任書及授予代理權之方式，由受任人即○○○○銀行信託部經理以董事長名義申請，即明列委任人(即本人)及受任人(即代理人)名義，並加蓋委任書上受任人印章即可。

(臺北市政府法規委員會民國92年11月25日北市法二字第09231221200號)

 

代理行為依法應以會面為之，而授與此種行為之代理權，仍不必用書面

 

按代理依民法第103條規定，係代理人於代理權限內以本人(被代理人)名義向第三人為意思表示或由第三人受意思表示，而其效力直接歸屬於本人之行為。代理權之發生，有因法律規定者，為法定代理權。如父母為未成年子女的法定代理人(民法第1086條)，監護人為受監護人的法定代理人(民法第1098條)，其因本人之授與代理權而發生者，為意定代理權(民法第167條)，其代理權之授與因本人之意思表示而生效力，縱代理行為依法應以會面為之，而授與此種行為之代理權，仍不必用書面(參見最高法院44臺上1290號判決，如附件)本案申請人與其姪及其法定代理人間是否有上開授與代理權之法律關係，宜由表示有代理權之人先行主張其有代理權，至其有無代理權，則屬事實認定事宜，請本於職權查明後予以核處。又縱有合法之代理權，亦應受民法第106條之限制，至建造建築物之申請人，依建築法第12條第1項前段規定，其為未成年或禁治產者，始由其代理人代為申請，併此說明。

(內政部營建署81年6月15日營署建字第51589號函)

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