民法第三百五十四條律令格式-物之瑕疵擔保責任與效果

民法第354條規定：

物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

說明：

按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人始得依民法第227條第1項之規定，依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利

按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人始得依民法第227條第1項之規定，依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，應由其負舉證責任(最高法院29年上字第1139號判例、82年台上字第267號判決參照)。本案土地重測後面積減少是否不可歸責於債務人(即貴署)，應由貴署本於權責先為釐清。三、次按民法第354條第1項規定，買賣標的物有無瑕疵，係以同法第373條危險負擔移轉時為準；又按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，除契約另有訂定外，均由買受人承受負擔，為民法第373條所明定。出賣人之物之瑕疵擔保責任為無過失責任，貴署應就本案土地交付買受人時，標的物有無瑕疵為事實之認定，以釐清法律責任。經查與本案類似之司法判決，依其個案背景事實而異其法律見解：(一)危險移轉後，出賣人不負物之瑕疵擔保責任：實務見解有認，土地面積短少之原因，並非交付時土地面積短少，而係土地交付後，辦理土地重測之結果，界址變更致土地面積更改，既發生於土地交付買受人後，其不利益及危險，即應由買受人負擔，不得向出賣人主張物之瑕疵擔保責任(臺灣彰化地方法院94年訴字第64號判決參照)。(二)土地面積增減係非可歸責，出賣人不負物之瑕疵擔保責任：另有實務見解認為，地籍圖重測後土地面積發生增減或為不可避免之事實，蓋因土地重測前後界址或有變更、地籍圖年久破損、或由於天然地形改變、人為界址移動，或由於測量儀器精度之提高等原因，均為不可避免之技術或自然因素，買受人如已接受出賣人之交付，標的土地之危險由此當然歸屬於買受人負擔，亦即重測結果殊與出賣人無關，買受人要無以交付後重測土地面積減少對出賣人主張返還價金之餘地(最高法院86年台上字第1208號判決參照)。(三)出賣人負物之瑕疵擔保責任，惟買受人之請求有法定期間之限制：部分實務見解認為，就各該土地於重測後面積短少爭議，並不否認有物之瑕疵擔保責任之適用，惟因買受人之減少價金請求權已逾法定除斥期間而無從行使(臺灣高等法院臺南分院96年上易字第154號判決、臺灣高等法院99年上易字第709號判決參照)。四、另司法院釋字第625號解釋就性質相近之地價稅退稅事件認為，地價稅之稽徵係以土地之地價及面積所計算之地價總額為課稅基礎，如土地重測前之土地登記標示之面積並不正確，其致土地所有權人因而負擔更多稅負者，得依稅捐稽徵法第28條規定，請求退還溢繳之稅款，亦可參考。又民法第148條第2項規定：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」本案土地面積減少爭議，屬私權性質，建請貴署一併注意上開誠信原則依個案情形妥處。

(法務部法律字102年12月31日第10203514730號)

地上權契約與土地使用障礙

查民法第837條規定：「地上權人縱因不可抗力，妨礙其土地之使用，不得請求免除或減少租金。」其立法理由謂：「地上權存續期間，類皆長久，雖因一時之不可抗力，妨及土地之使用，然他日仍得回復之，應不許其請求免除地租或請求減少租額。若許請求，則不足保護土地所有人之利益，且有啟人健訟之弊也。」考其立法意旨，係因地上權為物權，應由權利人自行負擔危險(民法第837條立法理由、鄭玉波著，民法物權，1988年12版，頁167，及謝哲勝著，民法物權，2008年初版，頁230參照)。爰以，地上權人自地上權存續期間開始時起，即應依民法第837條規定，自行承擔土地使用障礙之危險，不得請求免除或減少租金；惟地上權存續期間開始前即已存在之障礙事由，揆諸前揭規定，尚非屬民法第837條之適用範圍。依貴局來函所詢，在地上權設定前，即存有妨害土地使用之障礙事由，則於地上權設定後，本於該土地使用障礙未能解決所衍生之租金免除或減少問題，貴局自不得引用上開民法第837條規定作為拒絕調整租金之理由。三、又民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」此之謂物之瑕疵擔保責任。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵(最高法院73年台上字第1173號判例參照)。又出賣之土地，登記之地目既為建築用地，依民法第354條第1項之規定，自有擔保其物依第373條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計畫不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第359條、第259條第1款、第2款之所許(最高法院49年台上字第376號判例參照)。另物之出賣人就出賣標的物所負之物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇(最高法院95年台上字第951號判決參照)。關於前述地上權存續期間開始前即已存在之土地使用障礙事由，地上權人可否依瑕疵擔保責任(民法第347條準用第354條、第359條)等規定，向所有權人請求減少租金，應斟酌該等土地使用障礙事由是否在地上權契約訂定前即已存在？障礙發生或當時之現況、資料查閱或取得之困難度狀況、障礙可否解決之困難度、預見性、可行性、成本效益之估量度，是否該等障礙依法或依契約應歸由債務人負排除義務？如確無法排除，是否即屬契約預定效用減少或減低經濟上價值之瑕疵？均應再就個案之事實認定之。

(法務部101年11月09日法律字第10103109050號)