民法第四百二十五條之一律令格式-推定租賃關係

民法第425條之1規定：

土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。
前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。
 

說明：

函詢民法第425-1條之適用疑義

 

主旨：關於張○○君申辦新營市復興段五八建號建物買賣移轉登記，涉及民法第四百二十五條之一之適用疑義乙案，本部意見如說明二、三。請查照參考。說明：一、復貴部九十二年十月十七日內授中辦地字第○九二○○六一八八號函。二、按民法債編修正施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，適用修正施行後之規定；民法債編修正條文及本施行法修正條文自中華民國八十九年五月五日施行，分別為民法債編施行法第一條後段及第三十六條第二項本文所明文。民法第四百二十五條之一係八十八年四月二十一日增訂之規定，而民法債編施行法並無特別規定，從而應自上開修正條文施行之日起始有其適用。三、又「…土地法第一百零四條、第一百零七條規定之基地、房屋或耕地出賣人，通知優先購買權人是否優先購買，如有合於上開(民法第九十七條)規定之情形，自可向該管法院聲請以公示送達為意思表示之通知。…」，係司法院於八十三年四月二十六日以(八三)祕台廳民一字第○七八○○號函所釋示，則民法第四百二十五條之一之租賃關係於類推適用民法第四百二十六條之二及土地法第一百零四條有關基地租賃優先承買權之規定時，依上開司法院函釋意旨，出賣人以書面通知優先承買人而送達不到者，自得類推適用民法第九十七條之規定。

(法務部民國92年11月10日法律決字第0920045280號)

 

關於土地及其上建物同屬一人所有，同時或先後分次讓與受讓人同一人或相異之人時，應否切結未訂立租賃契約疑義乙案

 

主旨：關於嘉義縣政府函為黃○峰先生陳請釋明土地及其上建物同屬一人所有，同時或先後分次讓與受讓人同一人或相異之人時，應否切結未訂立租賃契約疑義乙案，本部意見如說明二。請查照參考。說明：一復貴部九十一年十月十四日台內中地字第○九一○○一五八三二號函。二按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」為民法第四百二十五條之一所明定。上開規定係法律推定之不確定期限租賃關係，其立法意旨在於房屋與土地異其所有人時，因房屋性質不能與土地分離而存在，故除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，該法律關係之性質，當屬租賃。準此，上開規定與土地法第一百零二條以下及民法第四百二十六條之一、第四百二十六條之二有關租用基地建築房屋(簡稱基地租賃)之規定，其法律意旨及構成要件屬有別，故不確定期限租賃自不適用基地租賃之相關法律效果，例如民法第四百二十六條之二及土地法第一百零四條有關優先承買權之規定。惟有學者認為當事人間之不確定期限租賃關係，在法無明文相關法律效果及法律性質相類似之情形下，應「類推適用」民法及土地法關於基地租賃之規定，例如民法第四百二十六條之二、第四百四十條第三項及土地法第九十七條、第一百零一條、第一百零三條第二款至第五款、第一百零四條等規定(林誠二著、法律推定租賃關係，月旦法學雜誌第八十一期，第十頁至十一頁參照)。本件如有使基地與基地上房屋合歸一人所有，以盡經濟效用之相同經濟需求，自得「類推適用」土地法第一百零四條及民法第四百二十六條之二有關基地租賃優先承買權之規定。

(法務部民國91年10月30日法律決字第0910041496號)

 

依民法第425條之1成立之租賃關係，訴請給付租金可否溯及自租賃關係成立時起算？又遲延利息應自何時起算？

 

法律問題：甲為A地暨坐落其上B屋之所有權人，甲於民國95年1月1日將A地、B屋分別出售予乙、丙，並於同日辦畢所有權移轉登記；嗣乙依據民法第425條之1第1項規定，主張在B房屋得使用期限內，乙、丙間就A地成立租賃關係，並將丙列為被告，依據同法條第2項規定及租賃法律關係，於100年1月1日具狀向法院訴請核定租金數額，及請求丙應依核定後之租額，溯及自95年1月1日起給付租金及遲延利息，起訴狀繕本則於100年1月20日送達丙。問題(一)：倘乙、丙間就B屋使用A地確實成立民法第425條之1第1項之法定租賃關係，則租金得否溯及自租賃關係成立時為請求？問題(二)：承上，倘得溯及請求租金，則遲延利息應自何時起算？討論意見：問題(一)：甲說：應自判決確定日起算。民法第425條之1第2項性質上乃為形成之訴，須待法院核定租金數額判決確定後，雙方當事人之權利及義務內容始告確定，租金給付之請求權始確定發生，故應自法院為該核定租金數額判決確定日起算，始符該形成判決所生形成力之原意。乙說：得溯及自法定租賃關係成立時(即自95年1月1日)為請求。(一)法定租賃關係自房屋、土地因移轉而分屬不同一人所有時，即已發生，房屋之所有人自該時起，即有給付租金之義務，僅其租金數額應由法院依公平原則為核定而已，並非不須支付，則經法院核定租金之計算方式後，自得回溯起算，否則，房屋所有人將形同受有不當得利(臺灣高等法院高雄分院86年度上字第530號、93年度上易字第297號、102年度重上字第12號判決意旨參照)。(二)請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，無從為租金之給付，且丙使用系爭土地並非不當得利，故法院核定租金數額之判決，與依民法第442條請求調整租金之性質非完全盡同，自不限於核定之後始得請求，該判決兼寓確認之性質，而有溯及效力(最高法院102年度台上字第197號、臺灣高等法院102年度重上更(一)字第140號、104年度重上字第165號、106年度上字第1318號、108年度上易字第420號、臺灣高等法院高雄分院108年度上字第230號判決意旨參照)。丙說：僅自請求核定之意思表示時(即100年1月20日)起算。(一)請求法院核定租金之訴，屬形成之訴，僅得自請求核定之意思表示時起算，不得請求承租人給付該意思表示前之租金。是核定租金判決之效力，應自請求核定之意思表示時即起訴狀繕本送達丙之日起算，不得溯及於請求核定意思表示前之租金(最高法院105年度台上字第875號、109年度台上字第3068號判決意旨參照)。(二)若依民法第425條之1第2項核定之租金無溯及效力，則土地所有人於法院核定前就土地無法使用之損失即無從請求，實有失情理之平，依上說明，故依民法第425條之1第2項核定之租金，自不限於法院形成判決確定後所發生者始得請求(臺灣高等法院108年度上易字第17號判決意旨參照)。問題(二)：甲說：自判決確定翌日起算。請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，無從為租金之給付，必於法院為核定租金之法律效果形成後，請求權人之請求權方確定發生，而有因債務人給付遲延另需給付遲延利息之問題，是應自判決確定翌日起算遲延利息(臺灣高等法院109年度上易字第856號判決意旨參照)。乙說：自受催告之日(即起訴狀繕本送達丙之日)起算。(一)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。(二)乙請求核定租金額並給付租金，在法院核定租金額前並無給付確定期限，於訴訟程序上固便利乙得合併提起，惟乙請求給付租金之前提係以其租金額經法院核定為必要。故而，乙得請求給付租金並加給遲延利息，自應以其業已訴請法院核定租金者，並經將起訴狀繕本送達丙時，始得該當於前述所謂之催告(臺灣高等法院102年度重上更(一)字第140號、106年度上字第1318號、108年度上易字第420號判決意旨參照)。初步研討結果：問題(一)：採乙說。問題(二)：採甲說。

(臺灣高等法院暨所屬法院110年法律座談會民事類提案第2號)

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