民法第四百二十六條之一律令格式-房屋所有權移轉時承租人之效力-1

民法第426-1條規定：

租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。

說明：

甲為A地所有人，甲於民國87年4月20日(民法債編修正施行前)與乙訂立租地建屋契約

法律問題：甲為A地所有人，甲於民國87年4月20日(民法債編修正施行前)與乙訂立租地建屋契約，乙遂在A地興建未辦所有權第一次登記之違章建築房屋，嗣乙於修法後將該房屋出售予丙，試問丙得否主張適用民法第426條之1規定，受讓乙之租地建屋契約？討論意見：甲說：否定說。民法第426條之1所謂：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在」之規定，僅適用於土地承租人所建房屋「所有權」移轉時，始有其適用。而本件被告所受讓之系爭房屋，為未辦理保存登記之違章建築，其等所受讓者並非系爭房屋之所有權，而僅係「事實上之處分權」，而房屋之「所有權」與「事實上處分權」並不相同。乙因未取得系爭房屋所有權，其主張顯與民法第426條之1規定「承租人房屋所有權移轉時」之要件不符，是丙依據該條主張對系爭土地有基地租賃契約存在，即非有據。乙說：肯定說。(一)民法第426條之1係於88年4月21日始修正通過，觀其立法理由為：「租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟，實務上於此情形，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在。」等情，則違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，而違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質。是無論系爭房屋自始即與土地所有人間存有租地建屋契約，或於房屋建築後始與基地所有人訂約承租基地等情形，均成立租地建屋契約。(二)民法第426條之1雖於88年4月21日修正公布，惟修正前有關租地建築房屋，房屋所有權移轉時，實務上仍認為除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人(最高法院43年台上字第479號、48年台上字第227號、52年台上字第2047號判例，均因民法第426條之1修正公布後不再援用)。(三)基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正後民法第425條第2項規定之餘地(最高法院98年度第2次民事庭會議決議參照)。另按民法債編施行法第24條第1項規定：民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後，其效力依民法債編之規定。係針對19年5月5日民法債編施行前所定租賃契約之效力規定，其於民法債編施行後修正前(即19年5月5日至89年5月5日之間)所定之租賃契約並無適用餘地。故在上開期間內所定之租賃契約，民法債編施行法並無特別規定，自應依民法債編施行法第1條後段不適用修正施行後之規定(最高法院96年度台上字第976號及98年度台上字第764號判決意旨參照)，則民法債編修正前成立租地建屋契約之承租人興建之違章建築事後移轉產權時，因民法第426條之1修正公布，如認與民法第426條之1規定「承租人房屋所有權移轉」之要件不符，而無基地租賃契約存在，致受讓人面臨拆屋還地情事，顯損及租地建屋人日後得予轉讓房屋之權益，有違民法債編修正前之既有秩序，此參民法物權編於98年1月23日修正時亦認物權法定主義仍有維持之必要，然為免過於僵化，妨礙社會之發展，若新物權秩序法律未及補充時，自應許習慣予以填補，故習慣形成之新物權，若明確合理，無違物權法定主義存立之旨趣，能依一定之公示方法予以公示者，法律應予承認，以促進社會之經濟發展，並維護法秩序之安定，乃在民法第757條增訂物權除依法律或『習慣』外，不得創設之規定意旨可資參照。是以，應認該土地之租賃關係，已因建物出售而移轉至丙。初步研討結果：採乙說(肯定說)。審查意見：採乙說結論，理由如下︰(一)民法第426條之1之立法目的係因租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟，為促進土地利用，並安定社會經濟，參酌最高法院43年台上字第479號、48年台上字第227號及52年台上字第2047號判例意旨而設(立法理由參照)。違章建築之買受人雖因未辦理登記而無從辦理移轉登記取得建物所有權，而僅得以事實上處分權讓與，但受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，除登記外，實屬無異，與本條立法所欲避免有較高經濟價值之建物因易主而遭拆除之情形相同，解釋上給予相同保護較符立法意旨(另參照最高法院85年度台上字第51號判決同旨)。(二)民法第425條之1亦以「所有權讓與」為要件，但實務上最高法院99年度台上字第1723號判決及本院暨所屬法院100年法律座談會民事類提案第4號審查意見均認為解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意。是民法第426條之1雖亦規定以「房屋所有權移轉」為其要件，解釋上以包含房屋之事實上處分權移轉在內，較符立法意旨。(三)甲說參考資料建議增列︰本院暨所屬法院100年法律座談會民執類提案第7號。乙說參考資料建議增列︰最高法院85年度台上字第51號判決要旨。研討結果：(一)經提案機關同意，法律問題第2行末「未辦所有權第一次登記……」修改為「未辦建物所有權第一次登記……」。(二)審查意見理由(一)倒數第4行「所有權人之權能」修改為「所有權人之積極權能」；理由(二)第4行末「土地或」等3字刪除。(三)照修正後之審查意見通過。相關法條：民法第426條之1。

(民國107年11月21日臺灣高等法院暨所屬法院107年法律座談會民事類提案第1號)

甲有一筆A土地租給乙，乙於土地上興建一棟未辦保存登記建物B屋，乙再把B屋賣丙。今有一甲之債權人聲請執行A地並經拍定，丙檢具B屋之買賣契約書、B屋納稅義務人為丙之稅籍證明書等具狀向執行法院聲請依土地法第104條規定行使優先承買權，執行法院應否准許

法律問題：甲有一筆A土地租給乙，乙於土地上興建一棟未辦保存登記建物B屋，乙再把B屋賣丙。今有一甲之債權人聲請執行A地並經拍定，丙檢具B屋之買賣契約書、B屋納稅義務人為丙之稅籍證明書等具狀向執行法院聲請依土地法第104條規定行使優先承買權，執行法院應否准許？討論意見：甲說：肯定說。(一)按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，為土地法第104條第1項所明定。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有租賃關係存在之情形而言(最高法院69年台上字第945號判例參照)。(二)題示意旨，甲所有A地及乙所有B屋間有租地建屋關係，依民法第426條之1規定，租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。從而，丙買得B屋後，依上開法條規定與甲仍存在有基地租賃關係；縱認不能直接適用，亦應可類推適用，而認丙與甲之間存在有基地租賃關係，而屬於土地法第104條第1項所稱之承租人。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第104條之適用(最高法院62年台上字第2962號判例參照)。(三)又土地法第104條第1項優先承買權之規定，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭(最高法院65年台上字第530號判例參照)。如認丙無優先承買權，將導致土地與其上房屋分歸不同人所有，甚而將來尚有可能導致土地所有人對房屋所有人訴請拆屋還地之危險，衍生法律上之糾紛，實與土地法第104條第1項規定之意旨相違背。(四)綜上所述，在本題之情形，土地為甲所有，土地上之B屋為丙所有，符合土地與建物分屬不同人所有之情形；丙並適用或類推適用民法第426條之1規定，與甲存在有租賃關係。從而，丙依土地法第104條第1項規定，主張對A地行使優先承買權，執行法院應予准許。乙說：否定說。(一)依題所示，乙於土地上興建一棟未辦保存登記建物B屋，乙便原始取得B屋之所有權，而丙向乙購買B屋，因B屋尚未辦理保存登記(建物所有權第一次登記)，而不能辦理移轉登記，丙自無從取得B屋之所有權(最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決定(一)參照)。惟雖因不能移轉登記而不能取得B屋之所有權，但乙與丙間如無相反之約定，應認為乙已將B屋之事實上處分權讓與丙(臺灣高等法院暨所屬法院99年法律座談會民執類第41號研討結論參照)，即丙已取得B屋之事實上處分權。(二)B屋為未辦保存登記之建物，尚不能與已登記之建物之保護等量齊觀，此觀之民法及相關之法規內容並未將兩者併同規定可知。例如從未辦保存登記建物在受讓時，無法使受讓人取得所有權之事，由來已久，於民國88年4月21日增訂民法第426條之1規定時，法條明文規定，租用基地建築房屋，承租人房屋「所有權」移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。從而，丙雖取得B屋之事實上處分權，惟因無法適用或類推適用上開規定，致不能使基地租賃契約對丙繼續存在，如丙事後未與甲另行訂定租賃契約，則因無租賃關係存在，未符合土地法第104條第1項規定；且依優先承買權不能創設法理，丙亦不得以B屋之事實上處分權人之地位主張優先承買。初步研討結果：採甲說(經投票結果：主張甲說者8票、主張乙說者5票)。審查意見：(一)參最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決議及臺灣高等法院暨所屬法院99年度法律座談會民執類第41號研討結論，建物之事實上處分權與所有權有異，宜採乙說(甲說4票，乙說11票)。(二)另請參照民事類第4號提案。研討結果：採乙說(經付表決結果：實到62人，採甲說16票，乙說39票)。

(臺灣高等法院暨所屬法院100年法律座談會民執類第7號)