民法第四百二十六條之一律令格式-房屋所有權移轉時承租人之效力-2

民法第426-1條規定：

租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。

說明：

甲公司在其所有A地上建有未辦所有權第一次登記建物B屋

法律問題：甲公司在其所有A地上建有未辦所有權第一次登記建物B屋，其後甲公司以A地設定抵押權予乙，作為其向乙借款之擔保。嗣甲公司因經營不善、負債過多經法院宣告破產，於破產程序中由丙買得B屋，且繼續使用A地但未支付任何對價予甲公司之破產管理人。乙為滿足其借款債權，乃於取得A地之抵押物拍賣裁定後旋即向執行法院對A地聲請強制執行，並由丁拍定。問題(一)：丙就B屋占用A地之情形得否類推適用民法第425條之1成立推定租賃關係？問題(二)：如認丙就B屋占用A地之情形得類推適用民法第425條之1成立推定租賃關係，則於本事例中丙得否依土地法第104條、類推適用民法第426條之2第1項規定對A地享有優先承買權？討論意見：問題(一)：甲說：否定說。(一)違章建築之讓與，因不能為移轉登記而不得為不動產所有權之讓與，如受讓人與讓與人間無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又未辦所有權第一次登記建物雖非不得透過強制執行程序使受讓人取得該建物事實上處分權，然破產法第5條規定僅準用民事訴訟法，強制執行法未在準用之列，解釋上自無適用強制執行法第98條之餘地(最高法院56年台上字第3228號判例意旨參照)。是破產管理人發給拍定人之權利移轉證書因無法律上之依據，僅生一般債權效力，拍定人未取得該建物所有權，自與民法第425條之1第1項規定之「所有權讓與」之要件有間(臺灣高等法院98年度重上字第353號判決意旨參照)，而無類推適用該條文之餘地。(二)民法第425條之1第1項之立法理由載明：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係。」足認此項推定，非不得以反證推翻。是土地及房屋同屬一人，而將房屋出賣，如買賣雙方已約定、或雖無約定但依客觀情形論，倘買受人除支付買屋價金外，尚另支付房屋占用土地之相當對價予出賣人者，買受人占有該土地之法律關係，可推定其與出賣人間係成立基地租賃關係；反之如買賣雙方無約定，且就客觀情狀而論，買受人僅支付買屋價金，而無另行支付房屋占用土地之相當對價者，買受人係無償占用該土地，其占用土地之法律權源應係其與出賣人間成立基地使用借貸關係(最高法院100年度台上字第575號裁定意旨參照)。又破產程序之目的，係由破產管理人就債務人之總財產為變價分配，使債務人能夠於破產程序終結後在經濟上重獲新生，且兼顧多數債權人得公平受償，故於破產程序終結前，除有特殊情形外，並不宜另與第三人成立繼續性之債權債務關係。再者，破產程序拍賣公告中所載之最低拍賣價格，通常未包含係爭未辦所有權第一次登記建物使用土地之對價，且衡諸社會常情，未辦所有權第一次登記建物拍定人嗣後再特別支付使用土地之對價予破產管理人之情形十分罕見，故自已推翻民法第425條之1第1項之推定，無從主張成立基地租賃關係。(三)民法第426條之2第1項所呈現之法律價值觀，是為了保障房屋之存續不因土地或房屋之讓與而受影響，並希望能達到土地所有與使用合一，然而行政法上之建築法規、登記法規、稅捐法規等所呈現出之法律價值觀，卻均認為未辦所有權第一次登記建物之存續不受保障，是如認未辦所有權第一次登記建物仍得類推適用推定租賃關係，將會與行政法之規範價值產生衝突，顯非妥適(林俊廷，違章建築與基地租賃、推定租賃及優先承買權，月旦裁判時報第29期，2014年，165頁參照)。(四)據上，因丙所持破產管理人所核發之B屋權利移轉證書無法取得B屋所有權，復未另外支付使用基地之相當對價予甲公司之破產管理人，自無法類推適用民法第425條之1第1項成立推定租賃關係。乙說：肯定說。(一)破產法與強制執行法在定性上分屬一般強制執行程序與個別強制執行程序，破產制度之設置係在債務人陷於不能清償其債務時，為使多數債權人獲得公平之滿足，並予債務人復甦機會，破產程序係由破產管理人就債務人之總財產為變價分配，在法院公益監督之下具有相當之強制性，故對破產管理人基於一般強制執行所為人之變價(拍賣)程序，與執行法院就個別財產強制執行拍賣程序無殊，且破產法早於強制執行法(民國29年1月19日公布)前公布施行，是並非有意排除強制執行法之準用(最高法院103年度台抗字第51號裁定意旨參照)。從而，破產法應解釋為強制執行法之特別法，破產程序與強制執行程序發生衝突時，破產程序須優先適用，惟如破產程序未規定者，即應回歸強制執行之原則準用強制執行法之規定。故如未辦所有權第一次登記建物之受讓人係透過破產拍賣程序取得該建物，即與透過強制執行拍賣程序取得該建物相同，均於取得未辦所有權第一次登記建物之權利移轉證書時，即已取得該建物之所有權。(二)未辦所有權第一次登記建物是因違反管理法令或行政規則而無法辦理所有權第一次登記之建物，故由原始起造人取得建物所有權。然因未辦理所有權第一次登記之建物無法辦理移轉登記，似可解釋為當事人間移轉所有權之意思表示合致且有移轉占有之行為時即發生所有權變動之效力(謝哲勝，民法物權，增訂4版，2012年，89頁參照)。(三)民法第425條之1第1項規定，雖以「所有權讓與」為明文，而未辦所有權第一次登記建物固因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權為讓與，然受讓人所取得之事實上處分權，與所有權人之權能，實屬無異。故該條在解釋上應包括違章建築之受讓人為坐落土地之所有人，嗣僅將違章建築或僅將土地出賣讓與他人之情形(最高法院102年度台上字第580號判決意旨參照)。(四)綜上，本件A地與B屋原同屬甲公司所有，嗣丙既已取得破產管理人所核發B屋之權利移轉證書，則不論認為係取得B屋所有權抑或是取得B屋之事實上處分權，均得類推適用民法第425條之1第1項規定主張成立推定租賃關係。問題(二)：甲說：否定說。(一)按土地法第三編第三章自第102條以下係就租用基地建築房屋所為之規定，是第104條第1項係就租地建屋所為之規範自明(最高法院39年台上字第1313號判例意旨參照)。職此，房屋所有權人須係承租土地建築房屋，始具有優先承買權。次按民法第426條之2第1項規定：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權」，由該條立法理由觀之，係認為建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一；承租人在承租基地上設置之建築物出賣於第三人時，亦然。因此，為達使用與所有合一及促進物之利用並減少糾紛之目的，爰參照土地法第104條而加以制定。故民法第426條之2第1項之條文既然亦係就「租用基地建築房屋」所為之規範，即應與土地法第104條第1項為相同之解釋。(二)又實務見解固有認房屋及基地如不屬於同一人所有，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均可依土地法第104條第1項規定主張優先承買權，至於房屋之所有人係租地自建，抑或係向前手購買房屋承租基地，則非所問(最高法院62年台上字第2962號判例意旨參照)。惟前開見解並未否認該條須有「租地建屋」之適用前提，僅係闡明不論是租地後始建築房屋或向前手購買有租地建物關係之房屋，均可依土地法第104條第1項主張權利，尚不得據此推論本無「租地建屋」關係，嗣因房地所有權分離而發生民法第425條之1之推定租賃關係時，仍認有土地法第104條第1項或民法第426條之2第1項之適用。(三)再按未辦所有權第一次登記之建物不能與已登記之建物之保護等量齊觀，此觀之民法及相關之法規內容並未將兩者併同規定可知。又未辦所有權第一次登記建物因違反相關建築法規，在行政程序上不受存續保障，隨時有被拆除之可能，故縱使賦予其具有優先承買權，亦難認其可達經濟上之效用(最高法院80年度台上字第2105號判決參照)。(四)據上，因A地與B屋原同屬甲公司所有，並無「租地建屋」關係存在，且丙僅取得B屋之事實上處分權，自無法將丙與一般「租地建屋」人做相同評價，進而認為丙可基於推定租賃關係而依土地法第104條第1項、類推適用民法第426條之2第1項之規定對A地享有優先承買權。乙說：折衷說。(一)從土地法第104條之修正沿革觀之，該條法文於修正前原為：「基地出賣時。承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權。前項優先權，於接到出賣之通知後10日內不表示者，視為放棄。」嗣為配合耕地三七五減租條例第15條第3項賦予耕地承租人於出租人出賣耕地時享有物權性質之優先承買權，故行政院遂於民國67年提出修正草案，其內容為：「基地出賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。前項優先購買權，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先權人而與第三人訂定買賣契約者，其契約效力不得對抗優先購買權人。」藉此使地上權人、承租人或其他合法使用人亦可取得具有物權性質之優先承買權。惟於審查過程中立法者為免何謂「其他合法使用人」發生疑義，遂將得主張優先承買權之主體限縮為地上權人、典權人及承租人。自前揭修法緣由及過程可知，土地法第104條之修正目的，除使房屋與建築基地同屬於一人所有，以促進地盡其利外，主要在配合憲法第142條所揭示之民生主義下之國民經濟基本原則，以及耕地三七五減租條例第15條規定，而將性質上原僅具債權效力之基地與房屋優先購買權賦予其具有物權力，(陳立夫，土地法第104條之基地優先購買權─最高法院89年度台上字第575號判決評釋，台灣本土法學雜誌第18期，72頁至74頁參照)，且已將其他合法使用人從該條之適用排除。反觀民法第425條之1之立法意旨，卻已明示係將最高法院48年台上字第1457號判例予以明文化，使土地上房屋所有權人於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地，且除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」(最高法院93年度台上字第1328號判決意旨參照)。是比較上開二規定之立法意旨可知，得主張民法第425條之1之推定租賃關係之人，本質上即是原土地法第104條修正草案內所稱其他合法使用基地之人，自與租賃關係有別而不得主張適用土地法第104條之規定。(二)又雖有認土地法第104條第1項所稱之承租人，不以意定租賃關係為限，法定租賃關係亦包括之(臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第18號研討結果參照)。惟民法第425條之1第1項業已明定係推定租賃關係存在，而非視為有租賃關係存在，而因此項法律關係尚得以反證加以推翻，即與所謂發生「法定」租賃關係有別。從而縱認為土地法第104條第1項所稱之承租人包含法定承租關係及意定承租關係，惟基於優先承買權不能創設之法理，仍不能擴張解釋及於推定租賃關係，進而依土地法第104條第1項主張優先承買權。(三)綜上，考量民法第426條之2第1項與土地法第104條之立法目的不盡相同；反之民法第425條之1第1項與同法第426條之2第1項規定係於同一時間修訂，且其目的均係為解決土地及其上房屋異其所有人之情況，故在解釋上應認如自始有租地建屋之事實存在，爾後出租人出賣基地時，承租人自得適用民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項主張優先承買權；惟若房地原同屬一人而無租地建屋之事實存在，嗣因該所有人任意行為造成房地分離而使土地所有人與房屋所有人間成立民法第425條之1第1項推定租賃關係時，因建物受讓人嗣後未與土地所有人另定租賃契約，故兩者間僅存在一有權使用房屋坐落基地之法律關係，房屋受讓人雖不得依土地法第104條第1項主張優先承買權，惟此時仍得類推適用民法第426條之2第1項基於推定租賃關係主張優先承買權。(四)綜上所述，甲公司與丙間並未有法定租賃關係及意定租賃關係存在，且僅取得B屋之事實上處分權，故無從依土地法第104條第1項規定主張優先承買權，惟仍可類推適用民法第426條之2第1項規定主張優先承買權。丙說：肯定說。(一)按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項定有明文。又上述推定租賃關係之目的，乃在租賃土地以供房屋之坐落使用，與土地法第103條以下規定，係以土地之租賃以供房屋之坐落使用為目的具有相同性質，則上述推定之租賃關係，自應認為有民法、土地法上租用基地建築房屋之適用，合先敘明。(二)次按民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項有關優先承買權之規定，均在使基地與基地上之建物合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭(最高法院65年台上字第530號判例、最高法院91年度台上字第2154號判決意旨參照)。而未辦所有權第一次登記建物因仍可為交易、讓與之標的，自仍會發生前揭建物與土地分離之情形。故如認基地上建物所有人無優先承買權，將導致土地與其上建物分歸不同人所有，甚而將來尚有可能導致土地所有人對建物所有人訴請拆屋還地之危險，衍生法律上之糾紛，實與前開規定之意旨有違。(三)綜上所述，本件A地與B屋原同屬甲公司所有，丙既然可主張類推適用民法第425條之1第1項成立推定租賃關係，自得於A地被丁拍定時依土地法第104條第1項或類推適用民法第426條之2第1項規定行使優先承買權。初步研討結果：問題(一)：採乙說。問題(二)：採丙說。審查意見：(一)問題(一)：肯定說。理由如下：1.違章建築之讓與，因不能為移轉登記而不得為不動產所有權之讓與，如受讓人與讓與人間無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又未辦所有權第一次登記建物雖非不得透過強制執行程序使受讓人取得該建物事實上處分權，然破產法第5條規定僅準用民事訴訟法，強制執行法未在準用之列，解釋上自無適用強制執行法第98條之餘地(最高法院56年台上字第3228號判例意旨參照)。2.甲之破產管理人依破產法第138條本文，拍賣甲所有B屋，由丙應買拍定，雖經破產管理人發給權利移轉證書，惟因B屋未辦理所有權第一次登記，不能為所有權移轉登記，且破產管理人發給權利移轉證書，並無強制執行法第98條第1項規定之適用，丙無從依民法第759條規定，於登記前即取得B屋所有權，而僅能取得B屋之事實上處分權(最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決定(一)、臺灣高等法院暨所屬法院99年法律座談會民執類第41號研討結果參照)。3.民法第425條之1規範目的在於調和房屋所有人與土地所有人間之關係，使原同屬一人所有之土地及房屋，不因土地或房屋讓與他人，或土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，房屋成為無權占有土地，即側重於房屋所有權與土地利用權一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認土地使用權不因房屋、土地所有權之嗣後變動而受影響。未辦所有權第一次登記之建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，且與前開側重房屋所有權與土地利用權一體化及房屋既得使用權保護原則之法律狀態，並無不同，最高法院亦迭採肯定見解(99年度台上字第1723號、100年度台上字第2103號、102年度台上字第580號、102年度台上字第2204號、106年度台上字第709號判決意旨參照)。因認丙就B屋占用A地，得類推適用民法第425條之1第1項規定，推定有租賃關係。至於甲之破產管理人是否本於該租賃關係，請求丙給付租金，或甲之破產管理人與丙之間是否另就B屋占用A地成立其他契約關係，乃另一問題，不在設題範圍內，爰不予討論。(二)問題(二)：否定說。理由如下：1.土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項之優先承買權，分別依土地法第104條第2項及民法第426條之2第3項，出賣人未依法通知優先承買權人者，出賣人縱然已將土地所有權移轉登記予買受人，亦不得對抗優先承買權人，優先承買權人得請求買受人塗銷已為之所有權移轉登記，由出賣人與優先承買權人補訂書面契約，並辦理所有權移轉登記予優先承買權人，是該項優先承買權具物權之效力(最高法院65年台上字第2701號、67年台上字第479號判例要旨參照)。2.援用甲說之理由(一)、(二)。承問題(一)，丙就B屋占用A地，雖得類推適用民法第425條之1第1項規定，推定有租賃關係，但究與土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項所示之承租人，係本於意定租地建屋契約而占有基地之情形有別。依民法第757條規定：「物權除依法律或習慣外，不得創設。」自不宜擴張解釋或類推適用各該規定，認丙得享有此具物權效力之優先承買權，臺灣高等法院暨所屬法院100年法律座談會民執類提案第7號之研討結果亦同。(三)補充參考資料：最高法院99年度台上字第1723號、100年度台上字第2103號、102年度台上字第2204號、106年度台上字第709號判決。臺灣高等法院暨所屬法院100年法律座談會民執類提案第7號。研討結果：問題(一)：照審查意見通過。問題(二)：多數採審查意見(實到56人，採審查意見16票，採丙說8票)。相關法條：民法第425條之1、第426條之2，土地法第102條、第104條，破產法第5條，耕地三七五減租條例第15條，強制執行法第98條。

(民國106年11月08日臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民執類提案第14號)