民法第四百二十六條之二律令格式-租用基地建築房屋之優先購買權-1

民法第426-2條規定：

租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。

前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。

出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。

 

說明：

A地及坐落其上之B屋原同屬甲所有

 

法律問題：A地及坐落其上之B屋原同屬甲所有(B屋非屬公寓大廈管理條例第3條第1款所示之建物)。民國90年間，甲僅將B屋讓與乙，乙即將B屋設定抵押權於丙。嗣乙屆期未清償債務，丙聲請法院拍賣B屋。則於法院拍賣B屋時，甲得否主張優先承買權？討論意見：甲說：甲不得主張優先承買權。㈠民法第425條之1第1項規定之適用情形，係指房屋、土地原同屬一人所有，單獨或先後讓與他人，而使土地與建物所有人各異之情形，為避免無法利用建物之經濟價值，而使建物在得使用之期限內，與土地間推定有租賃關係。然民法第426條之2第1項係規範基地租賃之情形，土地所有人與建物所有人間原有租賃契約，為簡化法律關係，而賦予土地所有人或建物所有人有優先承買權。由是以察，民法第425條之1第1項規定，與民法第426條之2第1項規定，其構成要件與立法目的均非相同。題示情形，甲應不得類推適用民法第426條之2第1項規定，而主張對B屋有優先承買權。㈡況且，優先承買權之存在，往往降低第三人購買意願，無法真正呈現市場價值，損及B屋所有權人、抵押權人之利益。倘甲果有意承買B屋，非不得參與投標競價，何須主張優先承買權。是以，除法律明定賦予優先承買權之情形外，不宜類推適用而創設優先承買權。㈢尤有甚者，甲因自己之讓與行為，致土地、建物異其所有人，就此而言，並無基於簡化法律關係而賦予優先承買權之必要。另民法第425條之1第1項規定，僅為使建物在得使用之期限，取得合法占有基地之權源，故推定有租賃關係，其性質與土地法第104條之租地建屋關係不同，不應擴張解釋，認其同時取得租地建屋承租人之相同權利。乙說：甲得類推適用民法第426條之2第1項規定，而主張對B屋有優先承買權。㈠按民法第426條之2第1項之立法意旨，係在使基地與其上之房屋合歸一人所有，俾土地利用與其所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，使其法律關係單純化，並藉以充分發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。又民法第425條之1第1項規定，係法律推定之不確定期限租賃關係，其立法意旨在於房屋與土地異其所有人時，因房屋性質不能與土地分離而存在，故應推定土地所有人默許房屋受讓人繼續使用土地，而有法定之租賃關係存在。㈡民法第425條之1第1項規定，與同法第426條之2第1項規定之法律目的類似，均為解決土地及其上房屋異其所有人之情況。題示情形，A地、B屋原同屬甲所有，而甲單獨將B屋讓與乙，即推定乙於B屋得使用期限內，就A地有租賃關係，且其期限不受民法第449條第1項規定之限制。是故，甲得類推適用民法第426條之2第1項規定，而主張對B屋有優先承買權。丙說：甲得依土地法第104條第1項規定，主張對B屋有優先承買權。按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，為土地法第104條第1項所明定。題示意旨，甲所有A地及乙所有B屋間，依民法第425條之1第1項規定，有法定租賃關係。而土地法第104條第1項所稱之承租人，不以意定租賃關係為限。故本題之情形，甲得依土地法第104條第1項規定，主張對B屋有優先承買權(最高法院62年台上字第2962號判例參照)。初步研討結果：採丙說。審查意見：採丙說。研討結果：照審查意見通過。提案機關：臺灣士林地方法院(臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第18號)

(民國98年11月11日臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第18號)

 

按土地法第104條及民法第426條之2所定地上權人或基地承租人之優先購買權

 

按土地法第104條及民法第426條之2所定地上權人或基地承租人之優先購買權，係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權(先買權)」之形成權。基地出賣時，地上權人或基地承租人有依同樣條件優先購買之權；出賣人如未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約或因買賣而為之所有權移轉登記不得對抗優先購買權人。是此項優先購買權具有相對之物權效力，地上權人或基地承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記(最高法院97年度台上字第2219號判決意旨參照)，故此形成權之行使，須以行使時所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件(最高法院67年度第5次民事庭庭推總會議決議(一)參照)。是如基地所有權人並非出賣予第三人，而係直接出賣予地上權人或基地承租人，第三人(包含優先次序在後之優先購買權人)自亦無從動搖基地所有權人與地上權人或基地承租人之買賣契約，始能符合土地法第104條及民法第426條之2之立法目的。復按共有人依土地法第34條之1第1項規定處分共有之不動產，如係以買賣為原因時，土地法雖未如應有部分之出賣設有優先購買權之明文(同條第4項規定參照)，然就多數共有人因出賣而處分共有物之全部，乃出賣共有物全部之所有權，此實為各共有人應有部分之總和，易言之，此等於出賣各共有人之應有部分，因此，不同意處分之共有人對同意處分共有人應有部分之出賣，依土地法第34條之1第4項之規定亦應解為有優先購買權(謝在全，民法物權論(上)，103年9月修訂6版，第371頁；最高法院78年度第12次民事庭會議(一)決議意旨)。如來函說明二所述，共有人此項優先購買權僅具債權效力，實僅取得「可能被通知」、「適時以同一條件承購」之債法上地位，無從直接阻止多數共有人出賣共有之不動產(本部102年4月8日法律字第10200540760號書函意旨參照)。換言之，若買賣當事人間已辦畢所有權之移轉登記者，共有人不得本於上述優先購買權，請求塗銷該當事人間之所有權移轉登記，而僅得請求賠償因此所生損害，非如土地法第104條及民法第426條之2所定之優先購買權具有相對之物權效力(最高法院66年台上字第1530號判例、68年台上字第2857號判例、68年台上字第3141號判例意旨參照)，故地上權人或基地承租人之優先購買權效力較為強大，應優先於共有人之優先承購權(最高法院68年度第5次民事庭庭推總會議決議(三)意旨參照；另貴部訂定之「土地法第34條之1執行要點」第11點第6款規定亦同)。

(法務部107年10月04日法律字第10703514840號)

 

關於本章之執行，除本法另有規定外，準用強制執行法之規定

 

按「關於本章之執行，除本法另有規定外，準用強制執行法之規定。」「拍賣不動產，應由執行法院先期公告(第1項)。前項公告，應載明左列事項：1、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形……及其應記明之事項(第2項第1款)。……」「拍賣之不動產……他人對之有優先承買權利等情形，亦應於拍賣公告載明。」分別為行政執行法第26條、強制執行法第81條第1項、第2項第1款、辦理強制執行事件應行注意事項第43點第6款所明定，故公法上金錢給付義務行政執行事件，分署如就義務人之不動產以投標之方法進行拍賣，該不動產有無遭占用、他人對之有無優先承買權利等情形，應於公告中予以載明。次按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄。」「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。……」民法第426條之2第1項、第2項及土地法第104條第1項、第2項分別定有明文。而前開規定係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言(最高法院69年台上字第945號判例要旨參照)。再按，行政執行法第9條第1項規定：「義務人或利害關係人對執行命令、執行方法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事，得於執行程序終結前，向執行機關聲明異議。」故公法上金錢給付義務行政執行事件，利害關係人得聲明異議之事由，限於對本署各分署(下稱分署)之執行命令、執行方法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事，如以前開情事以外之事由聲明異議者，自非分署所得審究。復按，對拍定之不動產有無優先承買權，係屬實體上之問題，就此倘有爭執，或無法從外觀形式上加以認定，即應另行提起確認優先承買權存否之訴，要非聲明異議所得解決(最高法院49年台抗字第83號判例意旨、78年度台抗字第40號裁定意旨、104年台抗字第267號裁定意旨參照)。查本件移送機關以105年4月12日屏稅法字第1050220416號函通知屏東分署略以：建請執行系爭建物，系爭建物為未辦保存登記建物等語，嗣因屏東分署查得系爭建物坐落之基地非義務人所有，乃函請移送機關補正基地之謄本及所有權人戶籍資料，經移送機關以106年2月日屏稅法字第1060002758號函查報系爭建物坐落於屏東縣○○鄉○○段○○地號土地，所有權人為異議人，屏東分署即以系爭函通知異議人於同年7月6日上午11時到場協助調查乙○○之財產狀況或為其他必要之陳述，並於該函說明第二點敘明略以：異議人如係系爭建物之基地所有權人，當日到場可向該分署提出有優先購買權證明文件(例如：租賃契約書)等語，系爭函於同年6月26日送達異議人，由其同居人即夫「丁○○」簽收，惟異議人屆期未到場，亦未提出有優先承買權之證明文件，有如前述，另屏東分署就系爭建物進行歷次拍賣程序時，均已將拍賣通知送達異議人，由其同居人即夫「丁○○」簽收，惟異議人亦未向屏東分署主張拍賣公告上有關優先承買權之記載事項，此有各該函文、拍賣通知及送達證書等附於屏東分署執行卷可稽。形式上尚難認屏東分署拍賣時得以審認異議人就系爭建物有優先承買權，故屏東分署未於拍賣公告載明異議人對系爭建物有優先承買權，依前揭說明，尚無不合。另異議人雖以系爭補正狀主張，系爭建物與其基地原均為義務人所有，嗣因查封拍賣時未將系爭建物併予拍賣，致系爭建物與基地所有權人相異，其間具有法定地上權關係存在云云，惟僅提出基地所有權狀，並未就前開事實提出相關證明文件為證，屏東分署尚無法從外觀形式加以認定；又屏東分署另通知系爭建物之拍定人丙○○到場，就異議人主張對系爭建物享有優先承買權乙事陳述意見，丙○○委任其夫於107年2月1日至屏東分署陳稱略以：不想放棄得標權利云云，則拍定人對異議人就系爭建物是否有優先承買權似亦有爭執，此有公務電話紀錄及執行詢問筆錄附於屏東分署執行卷可稽，是異議人就系爭建物，究有無優先承買權，揆諸首揭規定及司法實務見解，應另行提起確認優先承買權存否之訴，要非聲明異議所得救濟，異議人之異議無理由，應予駁回。

(法務部行政執行署聲明異議決定書107年度署聲議字第7號)

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