民法第四百四十條律令格式-租金支付遲延之效力

民法第440條規定：

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。

說明：

按租用建築房屋之基地，承租人遲付租金之總額，達2年之租額時，出租人得依民法第440條第1項規定終止契約

按租用建築房屋之基地，承租人遲付租金之總額，達2年之租額時，出租人得依民法第440條第1項規定終止契約，為民法第440條第3項所明定，參其立法說明，係因租用建築房屋之基地，承租人之遲付租金，應達如何之程度，出租人始得終止契約，現行法並無明文規定，為期周延，爰參照土地法第103條第4款規定增訂。是學說認為前揭民法就租用土地之目的為建築房屋者，遲付租金之總額，須達「2年」之租額者，出租人始得催告終止(邱聰智著，新訂債法各論(上)2002年10月初版第1刷，第348頁)。實務亦認為建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金「達2年」以上為原因，終止租賃契約，應依民法第440條第1項規定催告承租人支付租金(最高法院92年台上字第2147號民事判決參照)。三、次按土地法第103條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：…四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。」，為民法之特別法，來函所詢貴部經管國有學產建築基地租約，約定承租人未按期繳納租金經催繳未果即得終止租約，有無受土地法第103條第4款及民法第440條第3項規定拘束一節，因土地法為民法之特別法，是貴部對土地法第103條第4款規定之適用疑義，宜由土地法主管機關釐清；如有具體個案涉及爭議，宜循司法救濟程序，由法官依具體個案情形，本其法律確信加以判斷。

(法務部法律字105年06月30日第10503509580號)