民法第四百四十二條律令格式-不動產租賃租金增減請求權

民法第442條規定：

租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。

說明：

法院得否按目前土地之「公告現值」調整租金

法律問題：法院得否按目前土地之「公告現值」調整租金 ?討論意見：甲說： (否定說) 按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金固為民法第四四二條所明定，但土地法第九十七條復有城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物「申報總價額」年息百分之十為限，則法院在調整租金應按土地之「申報地價」為準，而不得依據「公告現值」調整。而且最高法院之判例亦認為法院只能在「公告地價」與「申報地價」兩者之間斟酌調整，而不及於「公告現值」 (參最高法院四十七年臺上字第一八二七號判例)，因此法院自不得依據「公告現值」調整租金。乙說： (肯定說) 按土地法第九十七條雖規定「申報地價」為標準，但目前政府土地政策自六十七年以後均無辦理申報地價而代之以「公告現值」，同時政府亦以「公告現值」之標準課徵稅金，準此以觀「公告現值」即有代替「申報地價」之作用，如不能以「公告現值」而調整租金，顯失公平，殊非立法之本意。況且最高法院四十七年臺上字第一八二七號判例所指當時情形為有「公告地價」與「申報地價」二種而尚無「公告現值」，現既然已有「公告現值」之情形，最高法院前開判例，自無適用之餘地。丙說： (折衷說) 採甲說為原則，但年息百分之十參照公告現值而定。結論：採甲說。司法院第一廳研究意見：一、民法第四百四十二條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。......」本條所謂「價值之昇降」，係指租賃物本身之價值於租賃契約成立後，有昇降者而言。 (最高法院二十六年度濱上字第四號判例參照) 至一般物價是否已發生變動，應可不問。而決定增減之標準，仍以租賃物本身之交易價值為依據，亦即應以土地繁榮程度，及與鄰地租金之比較，稅額之增加等情形為準， (最高法院四十八年十二月二十九日民刑事庭推總會議決議參照) 但並無必須增至法定最高額之理。二、土地法第九十七條第一項關於城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限之規定。係為就城市地方房屋，約定租金所設之最高額限制， (最高法院四十年度臺上字第一六八七號判例參照) 若當事人間約定之租金額超過此限制，其超過部分無請求權。 (最高法院四十三年度臺上字第三九二號判例，同院三十三年三月二日民刑事庭推總會議決議參照) 。三、平均地權條例實施後，因有公告地價與申報地價之分 (平均地權條例第十六條參照) 揆諸上述租賃物不動產之交易價值有昇降時，當事人方得聲請法院增減其租金原則，本題情形法院斟酌實情，如認「公告現值」較符交易價值時，固非不可參酌「公告現值」為準，土地法第九十七條所定最高額限度範圍內，為調整租金與命為給付之判決。 (最高法院四十七年度臺上字第一八二七號判例參照) 但仍不得據「公告現值」為唯一根據，認「公告現值」即為租賃物不動產之交易價值，而為調整租金之判決。原研討結論採甲說，未就調整租金之法理上依據為說明，遽認法院不得依據「公告現值」調整租金，尚有未洽。

(司法院第一期司法業務研究會)

租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限

按民法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」旨揭土地租賃案件，依貴部來函說明三所述，係訂定20年期土地租約，是屬定有期限之不動產租賃契約，依上開條文但書規定，當事人不得於期限內以不動產價值之昇降向法院聲請增減其租金。惟上開租賃契約成立後，發生訂約當時不可預料之情事時，學說及司法實務均有肯認當事人得依民法第227條之2規定，基於情事變更原則向法院請求增減租金(鄭玉波著，民法債編各論(上冊)，1989年8月12版，第210頁至第211頁；邱聰智著，新訂債法各論(上)，2008年8月初版第2刷，第352頁；黃立主編，民法債編各論(上)，2002年7月初版第1刷，第347頁至第348頁；最高法院85年度台上字第2343號判決、臺灣高等法院101年度重上字第214號判決及104年度上字第407號判決參照)。三、至旨揭國有學產土地定期租賃契約，其租金約定按土地當年期申報地價一定比例核算，而租金隨政府公告地價調整時，可否認屬非當事人於訂約當時所得預料，而適用情事變更原則，學說有認此時因當事人間就租金變動之客觀環境已有預料，且為特別約定，故無情事變更原則之適用(林誠二著，民法債編各論(上)，2007年3月修訂2版2刷，第351頁)，而司法實務則有認為有關租金隨公告地價調幅調升之約定，僅能解釋為兩造於締約當時，基於其能預見之合理風險所為之約定，但對超出合理範圍以外之不可預測風險，則非前揭約定規範之範疇，仍不應排除情事變更原則之適用(臺灣高等法院104年度上字第407號判決參照)。惟因具體個案事實情節容有不同，如有爭議，宜由法官依具體個案情形，本其法律確信加以判斷。

(法務部105年04月08日法律字第10503504310號)