民法第四百四十九條律令格式-租賃之最長期限

22 Jul, 2013

民法第449條規定：

租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。

前項期限，當事人得更新之。

租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。

說明：

賃契約之期限，不得逾20年。逾20年者，縮短為20年

按民法第449條第1項及第3項規定：「租賃契約之期限，不得逾20年。逾20年者，縮短為20年(第1項)。……。租用基地建築房屋者，不適用第1項之規定(第3項)。」本條第1項規定之立法目的，乃係避免租賃契約之期限過於長久，致使各當事人受契約之拘束，有礙租賃物之改良及流通，殊有害於公益。是除有承租人租用基地建築房屋適用本條第3項之情形外，定期租賃之期限不得逾20年，逾20年者，縮短為20年。三、次按文化資產保存法(下稱文資法)第2條規定：「文化資產之保存、維護、宣揚及權利之移轉，依本法之規定。」查民法為普通法，如文資法就指定為文化資產之歷史建築之租賃期限限制等事項定有特別規定者，依特別法優於普通法之原則，自應優先適用。

(法務部108年05月21日法律字第10803507420號)

系爭建築物所有權人原以專案讓售方式，向貴局申購取得系爭土地所有

本部意見如下：(一)本件依來函所述，系爭建築物所有權人原以專案讓售方式，向貴局申購取得系爭土地所有權，且於持有土地期間興建地上之建築物。嗣貴局台灣南區辦事處(下稱南區處)以違約為由，訴請解除契約，經最高法院判決南區處勝訴確定。惟該判決僅命被告應將系爭土地之所有權移轉登記為國有，及南區處應同時返還土地價金，未命被告拆除系爭建築物返還土地，其原因為何？尚欠明瞭，宜予釐清。(二)按民法第425條之1第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」尋繹其立法理由：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係」之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求(參考最高法院98年度臺上字第1339號、臺灣高等法院花蓮分院99年度重上更(二)字第6號民事判決)。(三)次按民法第425條之1所稱「所有權讓與」，不限於買賣，凡足生所有權讓與效力者，如贈與、互易等均包括在內(參考民法研究修正委員會財產法組第529次至第530次會議紀錄，收錄於民法研究修正實錄—債編部分)。又按本於債權契約而成立物權移轉契約後，如有解除契約之原因，固得將該債權契約解除，惟債權契約解除時，因物權行為具有獨立性及無因性，物權契約並不因而失其效力，僅依民法第259條第1款之規定，受物權移轉之一方，負有將該物權移轉於他方，以回復原狀之義務(最高法院88年度台上字第3035號、87年度台上字第1183號及85年度台上字第908號判決參照)。本件依來函所述南區處訴請解除契約獲勝訴確定，於100年4月7日辦竣系爭土地所有權移轉登記回復為國有前，系爭建築物所有權人於持有土地期間興建地上之建築物之情形以觀，核與上揭民法第425條之1「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」及「僅將土地所有權讓與他人」之規定，似無不符。(四)惟按民法第425條之1規定採「推定」租賃說，而不採「視為」租賃說，如有反證仍可為相反之認定(參考民法研究修正委員會財產法組第530次至第531次會議紀錄，收錄於民法研究修正實錄—債編部分)。參照司法實務見解認為，關於土地所有人對於房屋受讓人可否請求拆屋還地等此類法律問題宜視個案之具體案情決定之。於具體個案，應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求(參照最高法院95年度第16次民事庭會議決議)。

(法務部101年03月03日法律決字第10000634050號)

土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制

按民法第425條之1第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」其立法理由係：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求(最高法院95年度台上字第551號判決、91年度台上字第1919號判決意旨參照)，是就民法上開規定觀之，乃以避免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益為其最重要考量，認定房屋為有權占有。至於具體個案中，認定有權占有或無權占有，其性質乃屬私權紛爭，當事人如有爭議，仍須由司法機關視個案事實予以審認。)

(法務部98年12月01日法律決字第0980039971號)