民法第四百五十一條律令格式-租賃契約之默示更新-1

民法第451條規定：

租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

說明：

甲之房屋出租與乙，後因負債，經法院查封

決議：甲之房屋出租與乙，後因負債，經法院查封，甲對該房屋即喪失處分或設定負擔之權，其對該房屋之繼續出租與否，更漠不關心，嗣於拍賣期間租期屆滿，乙仍繼續使用該房屋，甲雖未即為反對之意思表示，亦難認為有默示同意繼續出租之意思，乙自不能主張民法第四百五十一條所定默示更新不定期繼續租約之效果，迨該房屋由丙拍定，取得權利移轉證書，丙遂以租賃關係業因租期屆滿而消滅，認乙為無權占有，訴請返還房屋，自非法所不許。(同甲說)參考法條：民法第450、451、767條(19.12.26)提案：院長交議：甲將所有之房屋出租於乙，後因負債，出租之房屋經法院查封，於拍賣期間適租期屆滿，乙仍繼續使用收益，甲未即為反對之意思表示，嗣該房屋由丙拍定，取得權利移轉證書，丙遂以租賃關係業經租期屆滿而消滅，認乙為無權占有，訴請返還房屋，有下列二說：討論意見：甲說：甲之房屋出租於乙租賃期限屆滿，仍由乙繼續使用，甲雖未即為反對續租之意思表示，但該房屋於租期屆滿前，業經法院查封，甲對該房屋已喪失處分或設定負擔之權利。其對該房屋之繼續出租與否，更漠不關心，在乙於租期屆滿後，仍繼續使用該房屋時，甲雖未即為反對續租之意思表示，亦難認為甲有默示同意繼續出租之意思，乙不能主張民法第四百五十一條所定默示更新不定期繼續租約之效果。租賃關係仍於租期屆滿時消滅，而成無權占有，故丙之請求有理由。乙說：強制執行之查封程序，原以禁止債務人就所執行之財產處分或設定負擔為目的，依強制執行法第七十八條之規定，債務人並不因此即喪失管理權或使用該財產之權。反對續租，非處分行為，債務人尚非不得為之，甲既未即為反對續租之意思表示，仍有民法第四百五十一條之適用，而成不定期租賃，故丙之請求無理由。以上二說，應以何說為當？請公決決議：甲之房屋出租與乙，後因負債，經法院查封，甲對該房屋即喪失處分或設定負擔之權，其對該房屋之繼續出租與否，更漠不關心，嗣於拍賣期間租期屆滿，乙仍繼續使用該房屋，甲雖未即為反對之意思表示，亦難認為有默示同意繼續出租之意思，乙自不能主張民法第四百五十一條所定默示更新不定期繼續租約之效果，迨該房屋由丙拍定，取得權利移轉證書，丙遂以租賃關係業因租期屆滿而消滅，認乙為無權占有，訴請返還房屋，自非法所不許。(同甲說)

(民國67年08月29日最高法院67年度第9次民庭庭推總會議決議(二)

租期屆滿後承租人仍為租賃物之使用，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期繼續契約

按「租期屆滿後承租人仍為租賃物之使用，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期繼續契約」，民法第四百五十一條有明文規定。又「出租人於租期屆滿後經過一個月，始以拒絕收取一月之租金，為反對續租之表示，不能認為反對之意思」，亦有最高法院四十一年民庭總會決議可資參照。按「關於本章之執行，除本法另有規定外，準用強制執行法之規定。」「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。」行政執行法第26條、強制執行法第99條第1項定有明文。次按，出租之房屋經執行機關查封，出租人即喪失處分或設定負擔之權利，於拍賣期間適租期屆滿，承租人仍繼續使用收益，承租人自不能主張民法第451條所定不定期限繼續租約之效果(最高法院67年度第9次民庭庭推總會決議參照)；訂定拍賣期日時，發現原合法承租租賃期限業已屆滿，此時拍賣公告應記明租期屆滿之事實，不動產拍定後點交(司法院88年4月司法業務研究會第37期會議決議參照)。查本件行政執行分署定期拍賣之義務人所有甲標之土地部分，由臺灣臺中地方法院於83年12月17日進行假扣押查封揭示程序，至於甲標之未辦保存登記建物(按即建號899)部分，行政執行分署於100年6月23日現場揭示公告查封，而異議人與義務人之原訂租約業於100年7月15日屆滿。故就甲標部分，行政執行分署於拍賣公告中記載甲標建物為異議人租用，租期已屆滿，債權人毋庸申請除租即應點交等語，尚無不合。法務部行政執行署聲明異議決定書101年度署聲議字第213號異議人即利害關係人甲○○股份有限公司代理人乙○○上列異議人因義務人丙○○股份有限公司滯納營利事業所得稅等，對本署臺中分署95年度營所稅執特專字第53162號等行政執行事件之執行行為，認有侵害利益之情事，向臺中分署聲明異議，經該分署認其異議無理由加具意見到署，本署決定如下：主文異議駁回。事實聲明異議意旨略以：義務人丙○○股份有限公司(下稱丙○○公司)名下臺中市○○區○○段378、381地號土地及建物(下稱系爭不動產)，從中華民國(下同)99年10月起，由異議人向丙○○公司租用倉庫，每月租金為新臺幣(下同)8萬元，至101年8月底止，已對丙○○公司支付租金368萬元。丙○○公司為繼續支付臺中分署之分期繳納金額，已與異議人續租約至103年7月15日，異議人並已預付全部租金。本件臺中分署101年10月23日中執子95年營所稅執特專字第00053162號函(按應係公告，下稱系爭公告)說明三記載：「…第三人甲○○公司租用，租期已屆滿(100年7月15日屆滿)，依最高法院67年8月29日第9次民事庭決議意旨，無民法第451條不定期規定之適用，此時承租人即無權占有，債權人毋庸申請除租即應點交…」，異議人對於臺中分署所稱異議人為無權占有，債權人毋庸申請除租即應點交，提出聲明異議，請暫停拍賣程序云云。理由一、本件財政部臺灣省中區國稅局(豐原分局)(下稱移送機關)以義務人丙○○公司(下稱丙○○公司)欠繳營利事業所得稅及營業稅等，於95年4月以後陸續移送臺中行政執行處(按因組織調整，於101年1月1日改制為臺中分署，下稱臺中分署)執行。臺中分署以99年10月26日中執子95年營所稅執特專字第00053162號函請臺中縣雅潭地政事務所(嗣改為臺中市雅潭地政事務所，下稱雅潭地政事務所)就丙○○公司所有臺中市○○區○○段381地號土地辦理查封登記，嗣會同雅潭地政事務所於100年3月24日勘測不動產現況時，查封該地號上之未辦保存登記建物(暫編為857建號)。丙○○公司於100年3月28日檢附異議人向丙○○公司租用381地號房屋之租賃合約(房屋所在地及使用範圍：臺中縣○○鄉○○段地號378、381建物倉庫一棟；租賃期限1年，自99年7月16日起至100年7月15日止；租金每月8萬4千元)至臺中分署。臺中分署復於100年6月23日會同雅潭地政事務所勘測丙○○公司所有經臺灣臺中地方法院辦理假扣押登記之臺中市○○區○○段378地號土地之建物現狀時，查封該地號上之未辦保存登記建物。嗣雅潭地政事務所以100年7月15日雅地一字第1000105319號函臺中分署，業於100年7月11日辦理378地號上未辦保存登記建物查封登記完畢(暫編為858建號)。因原編定之857及858建號與現況不符，雅潭地政事務所再於101年8月15日函復臺中分署，已於101年8月8日辦理378及381地號土地上未辦保存登記建物899建號(坐落378地號)及900建號(坐落378及381地號)查封登記完畢，嗣臺中分署以系爭公告定於101年11月15日以投標方式拍賣系爭不動產(甲標：臺中市○○區○○段378地號及同段899建號建物，乙標：臺中市○○區○○段381地號及同段900建號建物)。異議人不服，於101年11月6日具狀以如前揭事實欄所載事由向臺中分署聲明異議。臺中分署因乙標之未辦保存登記建物查封公告程序有違誤，停止乙標之拍賣；至於甲標部分，臺中分署認該分署於100年6月23日現場揭示公告查封378地號上未辦保存登記建物(按即建號899)，異議人與丙○○公司之租約已於100年7月15日屆滿，屆滿後另立新約(101年7月16日至103年7月15日)，對於債權人不生效力，認本件無停止執行之原因，且異議人就甲標部分之異議無理由加具意見到署。因臺中分署已就乙標部分停止拍賣程序，將來是否拍賣，或拍賣將如何公告，將另酌定，本署爰就甲標部分，異議人有無理由為決定，合先敘明。二、按「關於本章之執行，除本法另有規定外，準用強制執行法之規定。」「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。」行政執行法第26條、強制執行法第99條第1項定有明文。次按，出租之房屋經執行機關查封，出租人即喪失處分或設定負擔之權利，於拍賣期間適租期屆滿，承租人仍繼續使用收益，承租人自不能主張民法第451條所定不定期限繼續租約之效果(最高法院67年度第9次民庭庭推總會決議參照)；訂定拍賣期日時，發現原合法承租租賃期限業已屆滿，此時拍賣公告應記明租期屆滿之事實，不動產拍定後點交(司法院88年4月司法業務研究會第37期會議決議參照)。再按，「行政執行，除法律另有規定外，不因聲明異議而停止執行。但執行機關因必要情形，得依職權或申請停止之。」為行政執行法第9條第3項所明定。是以，本署所屬分署(下稱分署)就所受理之行政執行事件，應依法定程序執行，除法律另有規定外，不因義務人或利害關係人聲明異議而停止執行。至於分署是否因必要情形，依職權或申請停止執行，由分署就個案具體情形認定之。查甲標之土地部分，由臺灣臺中地方法院於83年12月17日進行假扣押查封揭示程序，至於甲標之未辦保存登記建物(按即建號899)部分，臺中分署於100年6月23日現場揭示公告查封，有如前述，而異議人與丙○○公司之原訂租約業於100年7月15日屆滿。故就甲標部分，臺中分署於系爭公告中記載甲標建物為異議人租用，租期已屆滿，債權人毋庸申請除租即應點交等語，且認無停止執行之原因，尚無不合。就甲標部分，異議人未提出其他依法律規定應停止執行或有停止執行必要之相關事證，泛稱其與丙○○公司租用倉庫，租期原至101年8月底止，惟已續租約至103年7月15日，並已預付全部租金，系爭公告之內容卻稱其為無權占有，債權人毋庸申請除租即應點交，爰提出聲明異議，請暫停拍賣程序云云，並無理由。

(法務部行政執行署署聲議字101年12月20日第213號)