民法第五百六十五條律令格式-居間之定義

民法第565條規定：

稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。

 

說明：

代管業基於民法第425條規定代理更換租賃契約，倘未招攬新承租人及代為協商租賃條件，難謂為仲介業務範疇

 

一、按不動產經紀業管理條例(以下簡稱本條例)第4條第5款、第24條之1第1項規定略以，仲介業務係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；經營仲介業務者，對於租賃委託案件，應於簽訂租賃契約書後30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。又所稱居間者，依民法第565條規定，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；而有關代理權之行使，依民法第103條規定，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。是以，仲介業務之執行，除對不特定多數人進行廣告行銷及招攬活動外，並居間媒合或代為協商交易條件，促使不動產交易當事人成立買賣或租賃契約。二、本案所詢房屋所有權人委託租賃住宅代管業(以下簡稱代管業)管理租賃住宅期間，因房屋所有權人出售房屋予他人而代理房屋新所有權人與承租人更換租賃契約，是否適用本條例第24條之1第1項規定1節，查民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，爰代管業基於民法上開規定(買賣不破租賃原則)，原租賃契約對於房屋受讓人(新所有權人)仍繼續存在，其代理房屋新所有權人與承租人更換租賃契約，倘房屋之承租人不變(未招攬新承租人)，且未涉及代為協商或居間媒合租賃條件，尚難謂為仲介業務之範疇，自無本條例第24條之1規定之適用。至於代管業代理房屋所有權人與承租人更換代管業所使用之租賃契約，是否適用本條例第24條之1第1項規定1節，因現行尚無明定代管業專用之租賃契約書，其代理租賃雙方更換房屋租賃契約之時機及契約變更之內容均不明確，其是否有執行仲介業務之情形，涉及個案事實之認定。

(內政部108年1月25日台內地字第1080270303號函)

 

居間契約分為為委任人提供訂約機會的『報告居間』，及為促成委任人與第三人訂立契約而進行介紹或提供機會的『媒介居間』

 

就業服務法第45條規定，任何人不得媒介外國人非法為他人工作。有關該條媒介之定義，參照民法第565條之規定，稱居間者，謂當事人約定一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。是居間契約分為為委任人提供訂約機會的『報告居間』，及為促成委任人與第三人訂立契約而進行介紹或提供機會的『媒介居間』。查本條之立法理由係為杜絕非法媒介，爰作此規定，從而媒介之定義應專指『媒介居間』行為，亦即促成委任人與第三人訂立契約之媒介居間人，尚不包括僅為委任人提供訂約機會的報告居間人，以避免裁罰之不當擴張。……。

(改制前行政院勞工委員會95年6月5日勞職外字第0950024819號函)

 

當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約

 

「二、按不動產經紀業管理條例(以下簡稱本條例)第4條第4款及第5款規定……又稱『居間』者，依民法第565條規定，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。是以，民法所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求；至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付(最高法院52年台上字第2675號判例參照)。三、揆諸本條例對於經紀業從事『居間』業務之性質，縱無明文規定其屬『報告居間』抑或『媒介居間』，惟從前開民法及最高法院判例意旨觀之，兩者均得請求報酬之支付，即攸關不動產交易秩序與交易者權益等問題。復依本條例第2條規定，經紀業之管理，依本條例之規定；本條例未規定者，適用其他有關法律之規定。據此，本條例第4條第5款所稱『居間』業務，當包括民法所定之『報告居間』及『媒介居間』。」

(內政部90年5月10日(90)台內中地字第9007350號函)

瀏覽次數：55