民法第六十六條規定註釋-不動產之定義

民法第66條規定：

稱不動產者，謂土地及其定著物。

不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。

 

說明：

民法第66條為不動產提供清晰的法律定義，這是區分動產與不動產的法律基礎。根據民法，不動產指的是土地及其定著物，包括建築物等附著於土地上、具有永久性且難以移動的結構。這一條文的設計旨在確保財產權的確定性與交易的穩定性，尤其是在涉及不動產買賣、租賃、抵押、繼承等法律行為時，能夠有明確的依據。

 

本條之立法理由，謹按動產與不動產之區別，於權利之得失，頗有關係。本法所稱不動產者，指土地及定著於土地之物而言。又不動產上之出產物，除已與不動產分離者，應視為獨立之物外，其在未分離之前，則不問其所有權誰屬，均應視為該不動產之部分。此本條所由設也。

 

不動產因其不可移動性和高價值性，在法律上具有特殊地位，其交易、使用、權利設置和糾紛解決均受到嚴格規範。不動產登記、公示制度以及其他相關規定不僅保障不動產交易的合法性，還維護社會經濟秩序的穩定。不動產作為權利客體，在促進經濟發展、提供財產保障以及維護社會公共利益方面發揮重要作用。不動產是指不能移動且具有固定位置的物，如土地及其附著物（如建築物、樹木）。不動產的法律特性使得其交易、轉讓和使用受到嚴格的法律規範。所有權的轉移通常需要通過登記手續進行，並且不動產涉及的權利與義務（如租賃、抵押）也需要具備特定的法律程序。

 

民法第66條的設計為不動產提供明確且穩定的法律基礎，這對於保障財產權、促進房地產市場穩定發展至關重要。透過明確界定土地、定著物及出產物的法律地位，該條文有效地支持不動產交易、繼承和抵押等法律行為，並確保財產權的透明與穩定。未來在法律實務中，法院和主管機關應持續檢討和修正對不動產界定的標準，尤其是在新型建築材料與技術出現的情況下，適時調整法律解釋，以維護不動產市場的公平性與安全性。

 

不動產，自民法分類而言，係相對於動產之物之型態，其定義於散見於我國各法規之中，但其內容並非完全一致。不動產是指土地及土地上之定著物，二者為分別獨立之不動產，各自得為交易之標的物。所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續固定附著於土地之上，而得一定經濟上之目的，其不易移動。

 

我國各法規中就「不動產」之定義，大致上包含土地與土地之出產物、定著物及各種「權利」，然由於客觀上因為登記之可行性或是經濟成本之考量，並非所有種類之不動產皆可為不動產之登記。質言之，我國之不動產登記客體範圍，主要應係由土地法及建築法之條文得知，該法第37條第1項：「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。」

 

財產權的確定性：

不動產的定義有助於確保財產權的清晰與確定性，這對於房地產市場的穩定和財產稅的徵收均非常重要。明確的不動產定義為房地產交易提供必要的法律基礎，包括買賣、租賃、抵押等。不動產的明確定義有助於保障財產權的穩定與清晰，特別是在房地產交易、抵押貸款、財產分割或繼承中，能夠有效界定權利範圍，避免法律爭議。

 

財產登記與管理：

不動產的交易需要進行法律登記，才能對抗第三人。依據《土地法》及相關規範，土地和建築物皆須登記，登記為公示手段，使得財產權具備法律效力，保障交易的安全性。不動產需要在相關政府機構進行登記，以便於交易和法律上的認可。評估不動產的價值時，會考慮土地和定著物的綜合特性和狀態，這對於稅務和財產交易均十分重要。

 

不動產評估：

在進行不動產評估時，需要考慮土地和定著物的綜合價值，包括土地的地理位置、用途，以及建築物的結構、使用年限等因素。

 

不動產的構成要素

所謂的不動產包括土地和其上的定著物。土地是不動產的基本元素，而定著物則包括建築物和其他永久性結構，如房屋、橋梁和工廠等，這些結構是以不易移動的方式固定於土地上。規定不動產的出產物，只要尚未從不動產上分離，如土地上的樹木或建築物中的裝置，均視為不動產的一部分。不動產的概念在法律上具有重要意義，因為它涉及土地和建築物等資產的權利和交易，這些資產通常具有高價值和長期使用壽命。

 

不動產的概念在法律上具有重要意義，因為它涉及土地和建築物等資產的權利和交易，這些資產通常具有高價值和長期使用壽命。這條規定對於房地產法律實踐、財產管理以及相關的稅務和繼承問題都有廣泛的影響，是理解和應用不動產法律時的基礎。

 

土地

 

土地是最基本的不動產，它是指地球表面的特定區域，包括其上下延伸的空間。土地通常是法律上承認的獨立不動產，可以單獨作為買賣、租賃或抵押的標的。

 

定著物

 

定著物是指附著於土地上、具有固定性且不易移動的物品。例如房屋、橋樑、隧道、漁池等結構均屬於定著物。這些結構不僅僅是建築物，還包括一些工事，如道路、電力設施等。定著物的核心特徵在於其「固定性」與「永久性」，即它們被設計為長期固定於土地之上，並與土地共同構成不動產。

 

定著物包含建築物及其他工作物，例如：房屋、橋梁、漁池等皆是，且其不以合法建築物為必要，違章建築雖不得登記，仍為不動產，其不失財產之價值。而有關不動產之出產物，在與不動產分離前，均為該不動產之部分，而非獨立之物，故如樹木、果實如未與土地分離前，不得單獨成為客體。

 

實務中，對於某些物品是否構成定著物，常存有爭議。例如，臨時搭建的建築物、活動板房等，是否屬於定著物需依其固定性、安裝方式及使用目的綜合判斷。法院通常會依據物品的固定程度、經濟目的及設置方式來認定其是否屬於不動產的一部分。

 

就建築改良物，土地法第5條第2項前段：「附著於土地之建築物或工事，為建築改良物」，故建築物與工事皆為登記之標的，進一步於建築法則可得知建築物之定義。建築法第4條：「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。」及第7條：「本法所稱雜項工作物，為營業爐竈、水塔、瞭望臺、招牌廣告、樹立廣告、散裝倉、廣播塔、煙囪、圍牆、機械遊樂設施、游泳池、地下儲藏庫、建築所需駁崁、挖填土石方等工程及建築物興建完成後增設之中央系統空氣調節設備、昇降設備、機械停車設備、防空避難設備、污物處理設施等。」。

 

定著物土地構成分及動產之區別：

在法律實踐中，定著物的範疇可能引起爭議，尤其是當物件是否足夠固定於土地上以成為定著物時。法院通常需要評估物件的安裝方式和目的，以決定其是否構成不動產的一部分。這條規定對於房地產法律實踐、財產管理以及相關的稅務和繼承問題都有廣泛的影響，是理解和應用不動產法律時的基礎。

 

依民法第六十六條第一項之規定土地及其定著物為不動產定著物為獨立之不動產與土地構成分及動產顯有區別，其與土地地構成分所不同者附著於土地與土地構成一體之物非毀損其本質或變更其形體不能與土地分離者為土地構成分，例如樹木堤防隧道井石牆溝渠及岩石等。

 

但如依社會觀念認為獨立之物則為定著物例如獨立供人使用之房屋則為定著物而非土地構成分至其與動產之區別附著於土地之物而未達於非毀損其本質或變更其形體不能分離之程度或僅係暫時安置者皆為動產而非定著物例如地上或地下安置之導管電線或工程暫用之小屋等皆係動產並非定著物故定著物與土地構成分之區別在其具有獨立性而與動產之區別在其具有固定性及永久性由此可見定著物之特質有三（1)獨立性（2)固定性（3)永久性附著於土地之物如其具備此三項特質即為定著物亦即獨立之不動產否則不為土地構成分即為動產。

 

違章建築之法律關係-違章建築所有權之取得：

違章建築的法律地位：違章建築，即未經合法許可而建造的建築物，雖不具合法建築物的地位，但實務上仍被視為不動產，且可成為財產權的標的。違章建築的所有權通常由起造人取得，即使未經登記，仍可主張所有權。

 

違章建築可該當民法第66條所稱之定著物，而得為所有權之客體。我國將違章建築定位為不動產，而通說認為其所有權之取得，係屬非因法律行為之原始取得，故由原始起造人取得所有權，故縱然不經登記，亦非屬民法第758條所謂之：「非經登記，不生效力」。

 

不動產之出產物

不動產的出產物在尚未分離之前，仍屬於該不動產的一部分。例如，土地上的樹木、農作物等在尚未收割或砍伐前，均視為土地的一部分，而非獨立之物。土地上的出產物在未與土地分離前屬於不動產的部分，但一旦分離，即成為獨立的動產。例如，農作物在收割後，不再視為不動產，而是屬於動產，並可作為獨立交易的標的。

 

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