民法第六十六條規定註釋-不動產之定義

民法第66條規定：

稱不動產者，謂土地及其定著物。

不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。

 

說明：

不動產是指土地及土地上之定著物，二者為分別獨立之不動產，各自得為交易之標的物。所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續固定附著於土地之上，而得一定經濟上之目的，其不易移動。定著物包含建築物及其他工作物，例如：房屋、橋梁、漁池等皆是，且其不以合法建築物為必要，違章建築雖不得登記，仍為不動產，其不失財產之價值。而有關不動產之出產物，在與不動產分離前，均為該不動產之部分，而非獨立之物，故如樹木、果實如未與土地分離前，不得單獨成為客體。本條之立法理由，謹按動產與不動產之區別，於權利之得失，頗有關係。本法所稱不動產者，指土地及定著於土地之物而言。又不動產上之出產物，除已與不動產分離者，應視為獨立之物外，其在未分離之前，則不問其所有權誰屬，均應視為該不動產之部分。此本條所由設也。

 

最高法院63年度第6次民庭庭推總會議決議（一）決議要旨：  民法第六十六條第一項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物，買受此種房屋之人，乃係基於法律行為，自須辦理移轉登記，始能取得所有權。如買受人係基於變更建築執照起造人名義之方法，而完成保存登記時，在未有正當權利人表示異議，訴經塗銷登記前，買受人登記為該房屋之所有權人，應受法律之保護，但僅變更起造人名義，而未辦理保存或移轉登記時，當不能因此項行政上之權宜措施，而變更原起造人建築之事實，遽認該買受人為原始所有權人。

 

按民法第六十六條第一項規定，稱不動產者，謂土地及其定著物。所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。如房屋之結構體業已完成，僅門窗尚未裝設及內部裝潢尚未完成，此項尚未完全竣工之房屋，已足避風雨，可達經濟上之使用目的，即成為獨立之不動產，由原始起造人取得所有權。該所有權人倘基於法律行為欲移轉予第三人所有，自須辦理移轉登記，第三人始能取得所有權。不能以行政上變更起造人名義之方式，取得系爭房屋之所有權（最高法院七十年台上字第二二二一判例參照）。

 

輕便軌道除係臨時敷設者外，其敷設出於繼續性者，縱有改建情事，有如房屋等，亦不失其為定著物之性質，故應認為不動產(司法院大法官釋字第93號)。系爭房屋原計畫蓋建二樓，而建築之程度，二樓結構業已完成，僅門窗尚未裝設及內部裝潢尚未完成，此項尚未完全竣工之房屋，已足避風雨，可達經濟上之使用目的，即成為獨立之不動產(最高法院70年度台上字2221號判例)。

 

物之構成部分，除法律有特別規定外，不得單獨為物權之標的物。未與土地分離之樹木，依民法第六十六條第二項之規定，為土地之構成部分，與同條第一項所稱之定著物為獨立之不動產者不同。故土地所有人保留未與土地分離之樹木，而將土地所有權讓與他人時，僅對於受讓人有砍伐樹木之權利，不得對於更自受讓人受讓所有權之第三人，主張其有獨立之樹木所有權（最高法院29年渝上字第1678號民事判例要旨）。

 

不動產之出產物尚未分離者，為該不動產之部分，民法第六十六條第二項有明文規定，某甲等在某乙所有地內侵權種植其出產物，當然屬於某乙所有，如果該項出產物經某甲等割取，即不能謂某乙未因其侵權行為而受損害（最高法院31年上字第952號民事判例要旨）。

 

物之構成部分除法律有特別規定外，不得單獨為物權之標的物，未與土地分離之樹木，依民法第六十六條第二項之規定，為土地之構成部分，與同條第一項所稱之定著物為獨立之不動產者不同，故向土地所有權人購買未與土地分離之樹木，僅對於出賣人有砍伐樹木之權利，在未砍伐以前未取得該樹木所有權，即不得對於更自出賣人或其繼承人購買該樹木而砍取之第三人，主張該樹木為其所有（最高法院32年上字第6232號民事判例要旨）。

 

原告於四十八年十一月間向臺灣台北地方法院標購林地三筆，連同房屋一幢及地上竹木，總價為新台幣四十萬元。是該項不動產標價新台幣四十萬元，係包括地上物竹木在內，該項未與不動產(林地)分離之竹木，依法既為該不動產之部分(民法第六十六條第二項)，則該項地上物竹木之價值，自即屬該不動產價額之一部，自應以整個不動產(包括地上竹木)買賣總價，為其契價。被告官署按其得標總價新台幣四十萬元為課徵契稅之依據，不許扣除地上竹木計價課稅，實無違法之可言（最高行政法院51年判字第293號判例要旨）。

 

依民法第六十六條第二項規定，不動產之出產物未分離者，為該不動產之部分，是凡不動產之買賣，如有未分離之出產物併在出賣之範圍，自應併計契價，課徵契稅，如有匿報契價者，依契稅條例第十四條之規定，即應予以補徵。原告向南投縣農會買受林地及地上林木一批，係整個買賣，其未與林地分離之林木，既為不動產林地之一部分，則該地上物林木之價值，自屬該不動產價額之一部，應以整個不動產(包括地上林木)買賣總價，為其契價。縱令該項林地與地上林木係分別約定買賣單價，亦僅為買賣標的物價格之計算方法，要不容否認該不動產之買賣係包括尚未分離之林木在內。原告未將該項林木一併計價報繳契稅，被告官署認其有匿報契價情事，發單補徵短納稅額，於法自屬無違。契稅案件，依法無復查之程序，原告於法定訴願期間內申請復查，應認其係於法定訴願期間內已向原處分官署表示不服，而對於以後提起之訴願，認為有遵守期限之效力（最高行政法院51年判字第513號判例要旨）。

 

系爭地上茶樹、桐樹等未與土地分離前為土地之一部分並非附合於土地之動產而成為土地之重要成分，與民法第八百十一條至第八百十五條所定之情形無一相符，則上訴人依同法第八百十六條規定訴求被上訴人返還不當得利，自難謂合（最高法院64年台上字第2739號民事判例要旨）。

按基於所有權對物直接支配之特性，所有權之客體，自須具獨立性。所謂獨立性，並非物理上之觀念，而係社會交易之觀念，主要係依其使用方式或特定目的判斷之，倘具構造上之獨立性，並有獨立之經濟效益，即應認具獨立性。職是，附著於土地之工作物，如非土地之構成部分，且繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，依社會交易觀念認其為獨立之物者，即屬民法第66條第一項所稱之定著物，而為獨立之不動產；否則，該工作物或屬動產，或為土地之一部分，或為其他定著物（例如建築物）之附屬物，而分別由該動產、土地或定著物之所有人取得所有權（最高法院105年度台上字第1119號判決要旨參照）。次按所謂建築物增建之附屬物，係指於原獨立之建築物所增建之建築，已具有構造上之獨立性，但在使用功能上，與原建築物係作一體利用，欠缺使用上之獨立性，為不具獨立性之建築，而從屬於獨立之原建築物者而言。增建之附屬物，因不符建築物獨立性之要求，不得為物權之客體；增建之建築物，如已具構造上之獨立性，及使用上之獨立性，則屬獨立之建築物，自得為物權之客體。又所謂具有使用上之獨立性，係指該部分建築物，與一般建築物相同，可作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷增建部分，是否具有使用上之獨立性，須斟酌其對外通行之直接性，增建部分之面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能與原有建築物之依存程度等情形定之（最高法院民事判決92年度台上字第998號判決要旨參照）

 

 

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