民法第七百五十八條律令格式-物權的登記生效要件主義-1

民法第758條規定：

不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。

前項行為，應以書面為之。

 

說明：

不動產物權登記與財產權保障

 

憲法第十五條規定，人民之財產權應予保障，旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能(本院釋字第四００號解釋參照)。立法機關為確保人民財產權，並兼顧他人自由與公共利益之維護，得在符合憲法第二十三條比例原則之範圍內，制定法律或明確授權行政機關訂定法規命令，形成各種財產制度予以規範。不動產物權為憲法上所保障之財產權，民法第七百五十八條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」同法第七百五十九條規定：「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」是不動產物權登記為不動產物權變動或處分之要件。土地法及其授權訂定之法令乃設有登記制度，以為辦理不動產物權登記之準據。依土地法令所設程序辦理上開不動產物權登記，足生不動產物權登記之公示力與公信力(土地法第四十三條、本院院字第一九五六號解釋參照)，為確保個人自由使用、收益及處分不動產物權之重要制度，故登記須遵守嚴謹之程序，一經登記，其登記內容更須正確真實，俾與不動產上之真實權利關係完全一致，以保障人民之財產權及維護交易之安全。

釋字第600號理由書

 

登記機關應得准依當事人合意連件申請預為抵押權登記及該抵押權讓與登記

 

按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」、「不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。」、「不動產物權之移轉或設定，應以書面為之。」分為民法第153條第1項、第758條及第760條所明定。倘當事人已互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，其契約即為成立，準此，登記機關應得准依當事人合意連件申請預為抵押權登記及該抵押權讓與登記。

(內政部96年2月6日內授中辦地字第0960041459號函)

 

已逾15年未完成產權移轉登記土地得否以確定判決書作為申請建造執照土地權利證明並有該土地地上權疑義一案

 

按地上權之取得，須基於地上權之設定(民法第758條規定)、基地租賃(民法第422條之1規定)、讓與(民法第838條第1項規定)等法律行為，或基於時效取得(民法第772條、第769條、第770條規定)、繼承(民法第1147條、第1148條規定)、法定地上權(民法第838條之1、第876條、第425條之1、第924條之2及第927條第3項規定)、因徵收而取得等法律行為以外之原因，而取得地上權(謝在全，民法物權論(上)，109年10月修訂7版，第596頁至602頁參照)。有關貴局所詢本件判決內容之有權占有是否表示海洋委員會海巡署金馬澎分署具有地上權，後續就系爭土地供建築使用之相關權利等情，依判決內容所示，占有人固係有權占有，惟是否具有地上權，則應視其是否有取得地上權之行為而定；至於是否為供建築使用之相關權利部分，因涉及建築法之解釋適用及具體個案事實判斷，仍請貴局本於職權卓處。

(法務部111年02月07日法律字第11103500060號)

 

預售房屋委建出售情境下的不動產權益問題

 

法律問題：目前社會間流行預售房屋委建出售，即建築公司在房屋建造中以客戶名義為起造人出售，茲甲公司在地基建妥後，將二樓房屋與Ａ客戶訂約出售，並變更起造人名義，嗣又於一樓橫板完工二樓未建之時，，將一樓售與Ｂ客戶，亦變更起造人名義，嗣甲公司倒閉，由Ａ、Ｂ客戶自行出資，始建築完成(未辦總登記)，經甲公司債權人聲請強制執行，問可否查封該一、二樓房屋?討論意見：甲說：該房屋既為甲公司建築，該公司即為原始建造人，縱然起造人名義變更，參照最高法院六十三年十二月三日第六十三年度第六次民事庭會議決議，亦不影響甲公司為房屋之原始所有權人，自得查封。乙說：該房屋雖為甲公司興建，但興建途中，起造人名義已變更，今又為委託建築，應有承攬性質，且事實上甲公司倒閉，由Ａ、Ｂ自行出資建築完工，應認該房屋分別為Ａ、Ｂ所有，不得查封。丙說：Ａ部分房屋不得查封，Ｂ部分房屋可以查封，參照甲說所引最高法院決議，須足以避風雨始足認為屬於不動產，茲Ａ部分房屋尚未建築，甲公司即倒閉，由Ａ出資，應認該房屋為Ａ建造，Ａ為原始所有權人，故不得查封。Ｂ部分房屋既為甲公司建造，應為甲公司所有(雖嗣後Ｂ亦出資，仍同)，故得查封。結論：擬採丙說。司法院第一廳研究意見：一、目前社會間流行預售房屋委建契約，其內容為委建人將價款交付建築公司，於房屋建成後，由該公司將房屋及土地過戶與委建人，名為委建，其實質仍為房屋之買賣。二、又民法第六十六條第一項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。雖尚未完全完工之房屋，如已足避風雨，可達經濟上使用之目的，即屬土地之定著物，買受此種房屋之人，乃係基於法律行為，自須辦理移轉登記，始能取得所有權，如僅變更起造人名義，而未辦理建物所有權第一次登記或移轉登記時，當不能因此項行政上變更起造人之權宜措施，遽認該買受人為原始建築人。(最高法院六十三年十二月三日民事庭會議決議參照)。三、本題Ａ、Ｂ與甲公司訂立委建房屋契約，其性質自屬買賣。茲甲公司於一樓橫板完工二樓未建時倒閉，由Ａ、Ｂ自行出資，始建築完成。則一樓部分，因已足避風雨可達經濟上使用目的，自屬土地之定著物。Ｂ買受此房屋，因尚未辦理建物所有權第一次登記，其所有權仍屬甲公司所有，不因該房屋之起造人名義，已變更為Ｂ而受影響，從而公司之債權人聲請查封一樓自無不合。至二樓部分係由Ａ自行出資興建。此項自己建築之房屋與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第七百五十八條所謂非經登記不生效力之列。此部分之房屋，應屬Ａ所有，從而甲公司之債權人，自不得聲請對之執行。研討結果採丙說，並無不合。

(臺灣高等法院72年04月13日(72)廳民二字第0252號)

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