民法第七百五十八條律令格式-物權的登記生效要件主義-2

民法第758條規定：

不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。

前項行為，應以書面為之。

說明：

建物所有權第一次登記後移轉登記予善意第三人，嗣建物使用執照經原核發機關撤銷

按民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力(第1項)。前項行為，應以書面為之(第2項)。」故欲依法律行為使不動產物權發生變動者，必須辦理登記，經登記後，即足生創設物權之效力，學理上稱為「設權登記」(創設登記)。次按民法物權編施行法第3條第1項規定：「民法物權編所規定之登記，另以法律定之。」而土地法、土地登記規則及其相關法令，即係有關登記之法律規定，故民法第758條第1項所稱之「登記」，係指將不動產物權之變動事項(即物權之取得、設定、喪失及變更)，依土地法及土地登記規則完成登記程序，計入登記簿而言(參謝在全，民法物權編(上冊)，103年9月修訂6版，第67-68頁)。而依土地登記規則第79條第1項規定：「申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。有下列情形者，並應附其他相關文件：……」故欠缺合法使用執照之建物，係基於上開規定而不能辦理建物所有權第一次登記，從而不能依民法第758條第1項規定完成設權登記，故買受人於法律上無從取得其所有權，合先敘明。三、復按民法第765條規定：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」依來函所述，本案所涉不動產(含土地及建物)於96年8月間已移轉登記予林○○(淼)等3人，亦即已完成民法第758條第1項之設權登記，故林○○(淼)等3人已取得不動產(含土地及建物)所有權；嗣經羅東鎮公所以102年2月23日函撤銷原所核發該建物使用執照，並依貴部86年9月15日台內地字第8685309號函示於建物標示部備註欄辦理註記在案，惟貴部前揭86年9月15日函就原建物使用執照被撤銷所為之註記，其對於本件林○○(淼)等3人已取得之建物所有權而言，具有如何之效果？該建物之所有權是否因嗣後使用執照遭撤銷並予註記一事而受影響？抑或該註記僅在使第三人得以知悉該建物尚未能合法使用？易言之，建物所有權人之使用執照被撤銷，其效果除依建築法第73條第1項等相關規定不准接水、接電及使用外，其所有權能是否因土地法、土地登記規則等登記相關法規而受到限制？相關土地登記之法規有無限制此類使用執照嗣後遭撤銷之建物不得辦理設權登記之明文規定(亦即類似土地登記規則第79條第1項之限制規定)？貴部認為該建物尚未依建築法第25條規定重新申領使用執照而成為合法建物前，應不准其再為設權登記之法令依據為何？此事涉土地登記相關法規之解釋適用問題，宜由貴部本於權責審認卓處。四、末按民法第759條之1規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利(第1項)。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響(第2項)。」蓋不動產物權變動係以登記為公示方法，登記所表彰之物權縱與真實物權之狀態不一致，若善意之第三人信賴該不動產之不實物權登記，而依法律行為完成物權變動之登記者，法律即認其具有與真實物權存在相同之法律效果，此即為登記之公信力，俾保護第三人之交易安全。故民法第759條之1有關信賴保護規定之適用，應係登記所載之物權與真實物權之狀態不一致之情形，倘若登記之物權為真實者，自無適用民法第759條之1之餘地，且善意第三人信賴之登記事項必須為物權登記，此自上開法條文義指明「原登記物權」觀之即明(參謝在全，前揭書，第86及88頁)。本件關於建物標示部備註欄註記該建物之使用執照業經撤銷一事，因非屬不動產物權之登記，與民法第759條之1規定無涉；又本件究何部分涉及「不實之物權登記」？何人取得不動產物權之原因係基於民法第759條之1規定而善意取得？係於何部分適用民法第759條之1？來函未具體指明，亦請併予釐清。

(法務部108年04月23日法律字第10803506330號)

未實施不動產登記前設定抵押權之效力

法律問題：某甲於金門地區實施不動產登記之前，因向某乙借款而提供其所有房屋及土地作為擔保，經向該管地政主管機關申請為抵押權設定登記，由金門縣政府發給他項權利證明書，惟該他項權利證明書丙僅據甲、乙二人提出之抵押權設定契約書所載，不動產之面積、外貌、建築材料等予以揭明，並未另行實測而作登記，是否可認某乙已經依法取得抵押權﹖討論意見：甲說：按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」為民法第七百五十八條所明定，例示情形甲乙間之抵押權設定契約既已成立，並向地政機關申請登記，經發給他項權利證明書，是依上開規定，自應認乙已經取得抵押權矣！至該縣政府發給之他項權利證明書內所載不動產情形，縱未經實測，要與抵押權之成立無關。乙說：按民法第七百五十八條所稱之「登記」，當係指不動產主管機關之公務員在其主管之不動產登記簿，予以登錄而言，就本例情形而論，當時既尚未實施不動產登記，自無土地、建物登記簿之設置可言，又抵押權係屬他項權利之一種，本權利(即所有權)既未經登記，他項權利焉得附麗，再者，該管機關既未予實測登記，一般人民又無從予以閱覽，其權利內容難以知悉，自不能因乙取得縣政府發給之他項權利證明書即認其已依法取得抵押權。結論：同意乙說。司法院第一廳研究意見：在土地法關於登記之部分施行前設定抵押權者，依民法物權編施行法第三條不適用民法第七百五十八條之規定，自不以登記為發生效力之要件。故在此時間，依法律行為設定抵押權者，於該法律行為成立時即已發生抵押權設定之效力，在當事人間不因嗣後土地法關於登記部分之施行而受影響(參見最高法院二十八年上字第一三一三號判例。)依題意所指：甲乙間固已發生抵押權設定之效力。惟如金門地區已實施土地總登記，仍應依土地登記規則第六十一條第二項之規定，於登記申請期限內，會同所有權人向地政機關申請抵押權登記，始得以其設定對抗第三人。

(司法院72年02月22日(72)廳民一字第0118號)