民法第七百九十九條律令格式-建築物之區分所有

民法第799條規定：

稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。

前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。

專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。

區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。

專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。

 

說明：

不動產登記程序與共用部分的法律規定

 

民法第七百九十九條、第八百十七條第二項關於共用部分及其應有部分雖設有推定之實體法原則規定，但為確保登記內容正確真實，關於規定不動產物權登記與測量程序之不動產物權登記程序法，就其登記程序自非不得為較具體之技術性規範。易言之，區分所有建築物之共用部分若尚未登記或有爭執者，區分所有人之權利固受民法上開規定之保障，然若辦理登記時，為求登記權利內容之詳實，則仍應依不動產物權登記程序法所設之登記程序為之。

(釋字第600號理由書)

 

區分所有建築物的共有部分和基地之應有部分的法律規定

 

要旨：區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，原則上應依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之；但亦得從各區分所有人全體之約定，惟尚不得僅由部分區分所有權人相互間，就應有部分比例重為協議，將共同使用部分或基地應有部分之權利範圍，作部分調整。主旨：有關區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依民法第799條第4項規定約定後，得否經相關區分所有權人同意，將該應有部分作部分調整之疑義乙案，復如說明二至四。請查照。說明：一、復貴部109年7月20日台內地字第10902637011號函。二、按民法第799條第4項：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」係有關區分所有建築物應有部分比例之規定，因關於區分所有建築物之共有部分及基地，各區分所有人應有部分比例為若干，應有原則性之規範，俾供遵循，爰於本條項規定原則上依其專有部分之面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定，此所謂之約定係指共有部分之共有人，即各區分所有人全體之約定而言(本部101年2月1日法律字第10000307650號函參照)。合先敘明。三、次按民法物權編施行法第1條後段規定：「物權…在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。」民法第799條係於98年7月23日修正施行，修正前第799條規定：「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有。…。」並未就區分所有建築物之應有部分如何計算為規範，是本部79年7月7日法79律字第9656號函示：「區分所有建物共同使用部分之應有部分，原則上依該區分所有建物之區分所有權人協議決定。…貴部認為本件如經相關區分所有權人及他項權利人同意，得將其共同使用部分權利範圍之一部，移轉予其他區分所有權人之見解，本部敬表同意。」，乃係就貴部79年6月6日台(79)內地字第808954號函所詢疑義，依當時相關法規所提供之法規諮詢意見。然因民法799條第4項業於98年7月23日修正施行，依該條項規定，區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，原則上應依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之；但亦得從各區分所有人全體之約定，惟尚不得僅由部分區分所有權人相互間，就應有部分比例重為協議，將共同使用部分或基地應有部分之權利範圍，作部分調整。準此，前揭本部79年7月7日法79律字第9656號函內容，與現行民法第799條第4項規定不同者，對於98年7月23日以後發生之物權，應不再適用。四、末按民法第799條第5項規定：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」是為「移轉一體性」，其立法目的係以專有部分與其所屬對應之共有部分及其基地之權利，有不可分離之關係，故明文規範之(本部109年6月24日法律字第10903509070號函參照)，爰貴部來函說明四表示「倘同一區分所有建物之區分所有權人相互之間，在不影響第三人權益下，將其共有部分及基地之應有部分重為調整並作一部變更，似未違反民法第799條第4項及第5項之規定」乙節，恐有誤解。另查公寓大廈管理條例第4條第2項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」同為「移轉一體性」之規範，而該條例於84年6月30日即已施行。爰上開貴部來函說明四表示意見，與貴部79年7月16日台內地字第819823號函及84年8月15日台內地字第8485344號函，亦涉及該條例規定之解釋適用，宜請貴部本於權責卓酌。

(法務部民國109年08月21日法律字第10903509100號)

 

區分所有建物中一樓霓虹燈廣告爭議：民法第767條適用與否

 

法律問題：區分所有建物，一樓所有權人將霓虹燈廣告招牌懸掛於二、三樓牆壁外牆，二、三樓所有權人，得否依民法第767條規定訴請拆除？討論意見：(一)肯定說：本說認為數人區分一建築物而各有一部，除該建物及附屬物之共同部分外，推定為各共有人之共有，而建築物結構體之外牆，仍屬於該區分所有權人專有部分，因此二、三樓牆壁外牆仍否分為二、三樓所有權人所專有，自得依民法第767條規定請求拆除。(二)否定說：建物結構體為建築物存在要素，不能區分由各共有人專有而各有一部，建物牆壁外牆，自應由各共有人共有，外牆之使用應依當地習慣及使用方法以為決定，是以當地習慣一樓所有權人得於二、三樓懸掛招牌，其使用方法又無不當者，二、三樓所有權人自不得依民法第767條規定請求拆除之。審查意見：(一)肯定說與否定說應改為甲說及乙說。(二)甲、乙二說均在區分所有物之外牆是否共有之事實加以論斷，已使本題成為事實問題，故事實確認後，即無法律問題存在。(三)區分所有建物之外牆，應非共有，故採甲說。(四)縱如乙說之推論其為共有，在未經其他共有人同意前，亦不得懸掛廣告招牌予以占用。研討結果：送請司法院核示。司法院民事廳研究意見：按數人區分所有之建築物，除該建築物及附屬物之共同部分外，應得就該建築物區分為若干部分，而各有其專有部分以取得所有權，觀乎民法第799條規定甚明。題示情形，二、三樓建物外牆，與一般區分所有權間之共同壁(樓板)，具有雙重或兩面性質者未盡相同，矧從區分所有權間有其相互制約性之特質暨防止共有人間發生使用權爭執之目的言，亦以解為民法第799條所規定之專有部分為當。原審查意見以該外牆非共有，二、三樓所有者可據以行使物上請求權排除侵害，並無不合。建築物所有人嗣後就其各該專有部分與共有部分及基地權利之應有部分併同移轉登記時，有民法第799條第4項規定(以下簡稱本條項)之適用。倘其於建物所有權第一次登記，非按本條項本文所定之原則性規定分配建築物各專有部分之共有部分及基地權利之應有部分比例者，考量共有部分之設置，係為提供各專有部分所有人使用建築物所必要，其分配應符合設置目的及使用性質，始為公平合理，又本條項但書所稱「約定」，係指全體區分所有人就建築物各專有部分之共有部分及基地權利之應有部分比例所為之共同約定，其比例之計算應源自同一配置基礎，故為兼顧民法規定與登記實務作業情形，並適當提醒讓與人應確實提供相關資訊，以保障各專有部分受讓人之權益，所有人於讓與各專有部分與共有部分及基地權利之應有部分時，應於契約書適當欄切結：「讓與人於建物所有權第一次登記時，已按共有部分之設置目的及使用性質配置各專有部分之共有部分及基地權利應有部分比例，並已提供受讓人知悉其專有部分配屬共有部分及基地權利應有部分比例之計算；讓與其他專有部分時，亦將約定按上述第一次登記之配置基礎為其共有部分及基地權利比例之配置，如有不實，讓與人願負法律責任。」並簽名或蓋章

(內政部104年4月22日內授中辦地字第1041302978號令)。

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