民法第七百九十九條律令格式-建築物之區分所有(停車空間)

民法第799條規定：

稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。

前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。

專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。

區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。

專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。

 

說明：

建築物中法定停車空間持有權的法律問題及民法第799條解釋

 

要旨：法務部就有關中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會函送「因為持有法定停車空間，得多配予土地持分」之建議意見乙案之意見主旨：有關中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會函送「因為持有法定停車空間，得多配予土地持分」之建議意見乙案，本部意見如說明二。請查照。說明：一、復貴部109年5月21日台內地字第1090262804號函。二、本部意見如下：(一)按民法第799條之2規定：「同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，準用第799條規定。」、第799條第4項規定：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」依本部103年1月22日法律字第10303500270號函送102年12月25日「同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，準用民法第799條第4項規定疑義」會議紀錄結論三：「民法第799條之2規定之建築物既為同一人所有，則其共有部分或基地之應有部分如何分配，與他人無任何關連，本於私法自治，應得自由為之，但於有民法第799條第5項規定事由時，自有同條第4項之適用。」亦即，建築物為同一人(起造人)所有時，其基地權利應有部分如何配置，係本於私法自治，得自由為之；於有民法第799條第5項規定事由時，有同條第4項之適用。(二)次按民法第799條第5項規定：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」是為「移轉一體性」，其立法目的係以專有部分與其所屬對應之共有部分及其基地之權利，有不可分離之關係，故予明文規範之。因法定停車位之性質，係屬共有部分約定專用性質(本部107年8月30日法律字第10703512720號函、108年5月15日法律字第1080504820號函、108年11月5日法律字第10803514500號函及內政部109年2月27日台內地字第1090260938號函參照)，故即使於同一建築物之區分所有權人間約定移轉「法定停車位及基地權利」，然因其未併同專有部分之移轉，仍與民法第799條第5項規定未符，而無法為所有權之移轉登記，僅能為約定專用「使用權」之註記。(三)又上開民法規定僅規範區分所有人之共有部分與基地之應有部分之計算比例，並未規定何種停車空間為專有部分或共有部分。而有關法定停車空間之性質，現行係依公寓大廈管理條例第58條第2項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將『共用部分』，包含法定空地、『法定停車空間』及法定防空避難設備，…。」而屬於共用部分(即同民法之「共有部分」)，並由區分所有權人設定專用權使用。故倘有認為現行各種不同停車空間型態對於基地之權利宜有一致之方式，以建立公示性者，因涉及前開公寓大廈管理條例之規定，宜請貴部審酌是否修正相關規定。

(法務部民國109年06月24日法律字第10903509070號)

 

民法第799條相關解釋及法定停車空間的性質問題

 

要旨：區分所有人之共有部分與基地之應有部分之計算比例，係依區分所有人之專有部分面積與區分所有建築物專有部分總面積之比例計算定之。法定停車空間之性質，依公寓大廈管理條例第58條第2項規定，屬於共用部分，並由區分所有權人設定專用權使用主旨：區分所有建築物之共有部分，因法定停車空間增加，而額外取得基地之權利範圍，是否為民法第799條第4項但書「另有約定」範疇疑義乙案，復如說明二、三。請查照參考。說明：一、復貴部108年9月11日台內地字第1080265021號函。二、按民法第799條第4項本文規定：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。…。」是以，區分所有人對於區分所有建築物之共有部分及基地之應有部分與及相應之面積應為多少，係依區分所有人之專有部分面積與區分所有建築物專有部分總面積之比例計算定之。亦即，納入應有部分面積計算之考量因素為「區分所有人之專有部分面積」，並不含因約定專用而取得之「專用權」面積部分。又上開規定僅規範區分所有人之共有部分與基地之應有部分之計算比例，並未規定何種停車空間為專有部分或共有部分。查有關法定停車空間之性質，現行係依公寓大廈管理條例第58條第2項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將『共用部分』，包含法定空地、『法定停車空間』及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人『設定專用使用權』或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」而屬於共用部分，並由區分所有權人設定專用權使用。故倘有認為現行各種不同停車空間型態對於基地之權利宜有一致之方式者，因涉及前開公寓大廈管理條例之規定，係屬貴部主管，宜請卓酌。三、至於貴部來函說明四所述，中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會及中華民國地政士公會全國聯合會等二公會認為可能有出賣人負擔之地價稅大於買受人之問題乙節，此涉及課稅實務，尚非民法規範範疇，併予敘明。

(法務部民國108年11月05日法律字第10803514500號)

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