民法第八百二十條律令格式-共有物之管理

民法第820條規定：

共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。

前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。

共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。

共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。

 

說明：

共有物分割特約與立法必要性

 

最高法院48年度台上字第1065號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應儘速立法加以規範，併此說明。

(司法院大法官解釋第349號)

 

民法上之法律行為

 

民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得、喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。最高法院48年度台上字第1065號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼繼存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，上述判例在此範圍內，嗣後應不再援用。至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應儘速立法加以規範，併此說明。

(司法院大法官解釋第349號理由書)

 

建築基地與共有物管理之權益問題

 

要旨：建築基地需跨越第三人共有之水利用地後方臨接道路，其得否由起造人依民法第820條規定，取得該水利用地共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意後，據以申請建築執照一事，須由主管機關本於權責依個案事實審認。主旨：有關民法第820條規定適用疑義乙案，本部意見如說明二。請查照參考。說明：一、復貴府99年7月5日府工管字第0990138228號函。二、按98年7月23日施行之民法第820條規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。(第1項)依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。(第2項)」其所稱「共有物之管理」，包括對共有物之改良行為及利用行為在內，故決定共有物之使用收益方法之行為，例如將共有物出租、出借，自適用上揭規定(謝在全著，民法物權論上冊，98年6月修訂四版，頁540；王澤鑑著，民法物權，99年6月增訂二版，頁299參照)。來函所詢建築基地需跨越(通行)第三人共有之水利用地，方臨接道路(指定建築線)，得否由起造人取得該水利用地共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意後，據以申請建築執照乙節，另涉及建築法規之適用及事實認定問題，請參考前開說明，本於權責依法自行審認之。按房屋無權占有市有土地，本應拆屋還地，如經辦理土地租賃事宜，則可使無權占有變成有權占有，無庸拆除房屋，故租賃有利於土地上房屋之保存，依民法第820條第2項之規定，共有物之保存行為，得由各共有人為全體共有人之利益單獨為之。故房屋共有人申請租賃房屋，除法令另有規定外，只須部分共有人申請即可，應毋須經全體共有人共同為之。為因管理機關考量行政管理目的及維護占有人平等申請租賃之權益，而要求以全體共有人共同申請承租為原則，但如有特殊情形，難以執行者，自得另為特殊處理，毋須要求共同提出申請。(臺北市政府法規委員會95年8月31日北市法二字第09532272000號函)

(法務部民國99年08月05日法律決字第0999030399號)

 

共有物租賃中的管理權問題

 

法律問題：甲、乙、丙、丁為土地及建物之共有人，應有部分為甲、乙各有三分之一，丙、丁各有六分之一，對於共有物之管理無契約約定；甲、乙未經丙、丁同意將土地及建物出租與戊，並已經交付使用收益。丙、丁發現後依據民法第821條、第767條第1項前段規定訴請戊返還土地及建物與共有人全體。訴訟繫屬中，甲將所有應有部分中之十分之一(即土地及建物應有部分六十分之一)贈與妻己，於言詞辯論終結前，戊與己就土地及建物訂立甲、乙與戊間相同內容之租賃契約(或己加入為出租人之一)。丙、丁之訴是否有理由？討論意見：甲說：按共有物之出租，乃典型之利用行為而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍。又「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」民法第820條第1項定有明文。如題旨甲、乙將共有物出租與戊時，所為之管理行為，未符合上開規定(應有部分合計過半數，但共有人數未過半數；應有部分適為三分之二但未「逾」三分之二)，戊依據與甲、乙租賃契約之法律關係占有使用共有物不能對抗或拘束共有人丙、丁，即甲、乙所為並非適法管理行為，丙、丁得主張戊之占有共有物對其等仍屬無權占有，請求返還與全體共有人。惟依題旨，在訴訟繫屬中，因共有物之共有人數已經增加至5人，其中3人同意並簽訂本件租賃契約，在言詞辯論終結前已經符合上開規定(共有人數及應有部分均逾半)，自戊與己訂立租賃契約(或己加入為出租人之一)斯時起，該共有物之出租已為適法管理行為，可以對抗或拘束其他非管理行為之共有人，故丙、丁之訴為無理由。乙說：按共有物之管理行為是否適法，應以最初管理行為「成立時」為準，不能事後以補正之方式使不適法之管理行為成為適法。如題旨，若謂訴外人甲、乙得於訴訟繫屬中將應有部分以贈與(或其他方式)他人，使共有數增加以便符合上開規定意旨(實際上應有部分並未增加，祇是將應有部分稀釋增加共有人數)，以遂戊訴訟之目的，則丙、丁亦得以相同方式增加共有人數資為對抗，不僅訴訟程序無從安定，實體法所規範之目的亦無從達成，是在訴訟繫屬中，不論共有人人數之更迭為何，應以管理行為最初成立時是否符合民法第820條第1項規定為斷。依此，丙、丁之訴應有理由。初步研討結果：擬採甲說。審查意見：(一)法律問題第8行「六十分之一」修正為「三十分之一」。(二)採甲說。研討結果：照審查意見通過。相關法條：民法第820條第1項。

(司法院民國101年11月12日臺灣高等法院暨所屬法院101年法律座談會民事類提案第7號)

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