民法第八百二十四條律令格式-共有物分割之方法-1

民法第824條規定：

共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。

共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。

共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。

變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。

 

說明：

農地分割與限制

 

要旨：農業用地興建農舍辦法第12條第2項規定，為民法第823條第1項「除法令另有規定」之分割限制，但民法第824條所定裁判分割方法非當然導致土地細分、產權複雜結果，則變賣分割宜否一概認為屬限制之列，宜由主管機關審認，或基於法律明確性原則，作適度修訂。說明(節錄)：102年7月1日修正農業用地興建農舍辦法第12條第2項規定：「已申請興建農舍之農業用地，……未經解除套繪管制不得辦理分割。」係屬民法第823條第1項「除法令另有規定」之分割限制，共有人於此情形下，應不得請求分割共有物，且不因其請求分割之方式為協議分割或裁判分割而有不同。惟貴部103年4月29日台內營字第1030804511號函說明三所述「已興建農舍之農業用地經法院判決共有物分割確定，自得檢附法院確定判決書，逕向地政機關申辦分割」，似未考量農舍辦法上開分割限制之規範意旨，恐有混淆「分割限制」與「分割效力」二者之虞。會議次別：臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民事類提案第8號會議日期：民國106年11月08日座談機關：臺灣高等法院暨所屬法院法律問題：A地屬農業發展條例第3條第11款所稱之耕地，甲、乙、丙3人於民國89年1月4日之後始共有該耕地，應有部分各三分之一，依上開條例第16條第1項第4款規定之反面解釋，不得分割。惟倘甲訴請准對A地為變價分割，法院可否准許？討論意見：甲說：肯定說。農業發展條例第16條所定耕地不得分割，其立法意旨在防止耕地細分，並非不許耕地共有人以原物分配以外之方法消滅其共有關係。將共有耕地整筆變賣，以價金分配於共有人，不發生耕地細分之情形，自不在上開法條限制之列。本題甲訴請准對A地為變價分割，即非法令所不應准許，法院自得判決變價分割。乙說：否定說。(一)按民法第823條第1項前段設有依法令不得分割共有物之除外規定，此限制分割自由之法令自須符合憲法第23條之規定，諸如遺產及贈與稅法第8條、土地法第31條、建築法第11條與基於其授權所訂定之建築基地法定空地分割辦法第3條、第4條與民法第1165條第1項、第1166條第1項等規定屬之，此等規定乃基於國家稅務、土地政策、建築管理公共安全及保護未成年子女利益等維持社會秩序或增進公共利益之必要所為。(二)查農業發展條例於62年間制定，其第22條明定「為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有；部分變更為非耕地使用者，其變更部分得為分割。」迄至72年間上開條例修訂全文，於第3條將耕地定義為「農業用地中依區域計畫法編定之農牧用地，或依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地，或依土地法編定之農業用地，或未依法編定而土地登記簿所記載田、旱地目之土地」，並於第30條明定「每宗耕地不得分割及移轉為共有。但因出售與毗鄰耕地自耕地自耕農而與其耕地合併者，得為分割；因繼承而移轉者，得為共有；共有耕地每人持達5公頃以上且有分割之必要者，得報經該省(市)主管機關核准分割為單獨所有；部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分得為分割」，及至89年間上開條例又經修正，於第3條將耕地定義為「耕地︰指合於下列規定之土地︰(一)依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地，或依都巿計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地，或非都巿土地暫未依法編定之田、旱地目土地。(二)國家公園區內，依國家公園法劃定之分區別及使用性質，經該法主管機關會同有關機關認定屬於前目規定之土地。」，並於第16條明定「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限︰一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之2宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。二、部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。三、本條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。四、本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。五、耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。六、非農地重劃地區，變更為農水路使用者。七、其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央主管機關專案核准者，得為分割。」俟於92年間為配合臺灣地區在91年元旦加入世界貿易組織，修正第3條，將耕地定義為「依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地」，復於第16條明定「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之2宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。二、部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。三、本條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。四、本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。五、耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。六、非農地重劃地區，變更為農水路使用者。七、其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得為分割。前項第3款及第4款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。」觀諸前揭制定及修法歷程，可知耕地之限制分割，已從62年間廣大面積範圍之農地，限縮至小範圍之精華農地，且併設相當多之准許分割之例外規定，亦不禁止土地應有部分之自由轉讓。則現行上開條例第16條有關耕地之限制分割，符合憲法第143條第4項及憲法增修條文第10條第1項之規定，且不違憲法第23條之意旨。因之不符合上開條例第16條所定可予分割之耕地，應解釋為民法第823條第1項所定法令限制分割之物。(三)民法第823條第1項規定共有物原則上得為分割，而將法令另有規定者除外，足見已分別為可請求分割之物及限制分割之物。是以，民法第824條規定共有物之分割方法為原物分配，於原物分配顯有困難時，始得變賣共有物，以價金分配，依理乃指可請求分割之物之分割方法而言，並不包括限制分割之物。本題A地既屬限制分割之物，揆諸上開說明，法院應依民法第823條第1項規定，駁回其分割之請求。初步研討結果：採甲說。審查意見：採肯定說，補充理由如下：按「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。」農業發展條例第16條第1項本文及但書第4款定有明文。題示情形甲、乙、丙3人係於民國89年1月4日之後始共有A耕地，依上開第4款規定之反面解釋，雖不得為原物分割，惟農業發展條例第16條所定土地不得分割，係為防止耕地細分而設，並非不許耕地共有人以原物分配以外之方法以消滅其共有關係，非屬民法第823條第1項所定「除法令別有規定」之法令，僅係對於分割方法之限制，而將共有耕地整筆變賣，以價金分配於共有人，並不發生耕地細分之情形，自不在上開法條限制之列。本題甲訴請准對A地為變價分割，即非法令所不許，法院自得判決准予變價分割。研討結果：照審查意見通過。

(法務部104年12月3日法律字第10403514620號函)

 

土地共有人優先承買權之辯證

 

法律問題：甲就其與乙、丙2人共有之某土地，提出經法院為變價分割之確定判決聲請強制執行。嗣該土地經拍賣而由第三人得標買受，甲、乙2人即分別具狀聲明優先承買，執行法院應如何辦理？討論意見：甲說：按土地共有人依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第4項所定之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第4項規定應有優先承購之權利。而執行法院之拍賣，性質上為買賣之一種，於執行拍賣共有土地之全部時，共有人自亦有依同樣條件優先承購之權。其次，分割共有土地之變賣分配，係將共有土地予以變賣，以所得價金分配於各共有人，此與金錢債務執行時，由債權人聲請拍賣債務人之土地，將其拍得價金清償債務人之債務不同。故於共有土地變賣分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資計劃，維持共有土地之經濟效益，並兼顧共有人對共有土地之特殊感情，即無禁止土地共有人應買之必要，各該共有人當然有依相同條件共同或單獨優先承買之權利。題示情形，執行法院依變價分割判決變賣共有物，各共有人均有優先承買權，該共有物既由第三人拍定，而共有人甲、乙均聲明優先承買，則執行法院即應通知共有人丙是否願優先承買，而由聲明優先承買之共有人按各人權利比例共同承買之。乙說：按分割共有物，乃在消滅各共有人對其共有物之共有關係，如各共有人對於共有物之分割方法不能協議決定者，依民法第824條第2項規定，法院得因任何共有人之聲請，命以原物分配於各共有人，或變賣共有物，以價金分配於各共有人。如以原物分配，則共有人就各自分得部分即由其單獨取得所有權。而於原物分配顯有困難須以變價分割方式行之時，無論係由共有人自行出賣或聲請執行法院拍賣，性質上同為共有人全體出賣其共有物，以求消滅共有關係，亦即此時共有人全體對各自之應有部分無異均立於出賣人之地位，同時處分自己之權利。縱設於變賣分割判決確定後，共有人願自行出賣共有物，亦須全體共同為之，此與部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有物，係於處分自己之權利時一併處分他共有人之應有部分之情形，顯不相侔。分割共有物既在消滅共有關係，自無令各共有人於出賣自己應有部分時，復得優先承買他共有人之應有部分之必要。況採變價分配方式分割共有物，無非因以原物分配顯有困難(民法修正草案第824條之1規定參照)，如執行法院依變價分割判決拍賣共有物，共有人均有優先承買權，則在有多數或全部共有人聲明優先承買時，苟再由其等按各人權利比例共同承買之，復成立新的共有關係，共有人之請求分割頓成徒勞，應非妥適。又在執行實務上，拍賣標的物如有優先承買權人，常造成有意應買人因慮及縱能得標仍難買受以致裹足不前，而優先承買權人則因不虞他人標得，故雖有應買意願卻無需參與競標，導致常須一再減價拍賣，影響當事人權益。如在個案情形，共有人對其共有物已作使用規劃或有特殊感情，則其非不得與其他共有人磋商買受，或於執行法院拍賣時應買或承買之。至於執行法院拍賣時，無禁止共有人應買之必要，尚難資為其有無優先承買權之論據。題示情形，執行法院依變價分割判決拍賣共有物，各共有人既無優先承買權，則對於共有人甲、乙聲明優先承買，即應予駁回。初步研討結果：採乙說。審查意見：採乙說。研討結果：㈠經付表決結果：實到53人，採甲說3票，採乙說47票。㈡另最高法院95年度台抗字第697號與96年度台抗字第408號裁定之見解歧異，建請司法院轉請最高法院研究。(本題已經最高法院民一庭研究並修正文字後，提請該院98年度第6次民事庭會議98年民議字第10號提案研討作成決議)

(臺灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民執類第33號提案)

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