民法第八百二十四條律令格式-共有物分割之方法-2

民法第824條規定：

共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。

共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。

共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。

變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。

 

說明：

共有土地變賣分割程序中的優先承買權

 

變賣分割相關實務爭議關於變賣分割之執行程序中，如有2人以上共有人共同一起主張優先承買時(臺灣高等法院暨所屬法院104年法律座談會民執類提案第17號法律問題參照)，因2人以上共有人共同優先承買，亦係基於因買賣關係而成立新的共有關係，並非使原共有關係繼續存在，而仍使法律關係複雜化，故不應受民法第824條第7項規定之限制。惟共有人與非共有人共同具名投標時，就買受人為共有人應為限縮解釋(臺灣高等法院暨所屬法院104年法律座談會民執類提案第16號法律問題參照)，應限定共同投標人均為共有人方屬之；若其中有非屬共有人者，則該此投標人應視為非共有人之投標，於拍定後仍應對各共有人為優先承買之通知，以保障各共有人之權益。又如有其他不同之優先承買權人主張優先承買時，何人得行使優先承買權之爭議(臺灣高等法院暨所屬法院104年法律座談會民執類提案第15號法律問題參照)，關於持變價分割共有土地之確定判決拍賣共有之應有部分時，該應有部分內部之公同共有人得先依民法第824條第7項規定行使優先承買權，次由該共有土地其他應有部分之共有人依土地法第34條之1第4項規定行使優先承買權。此外，就不相鄰土地得否合併分割之問題，實務見解亦認為地籍測量實施規則第224條第1項規定僅屬「合併申請複丈」之行政規定，與民法第824條第5項合併分割無涉，進而容許合併分割(臺灣高等法院暨所屬法院101年法律座談會民事類提案第13號法律問題參照)。按民法第824條第5項修正說明略以：「共有人相同之數筆土地常因不能合併分割，致分割方法採酌上甚為困難，且因而產生土地細分，有礙社會經濟之發展，爰增訂第5項，以資解決。但法令有不得合併分割之限制者，如土地使用分區不同，則不在此限」。又按土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限；第224條所稱之使用性質，於都市土地指使用分區，於非都市土地指使用分區及編定之使用地類別，地籍測量實施規則第225條之1亦有明文。是前開地籍測量實施規則之規定，似屬民法第824條第5項所稱之「法令另有規定」。

(內政部100年3月15日台內地字第1000050800號函意旨參照)

 

對於共有物拍賣後共有人優先承買權的爭議，應該如何解釋和適用法律條文

 

最高法院98年度第6次民事庭會議紀錄98年民議字第10號提案貳、98年民議字第10號提案(台灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民執類第33號提案)院長提議：甲就其與乙、丙2人共有之某土地，提出經法院為變價分割之確定判決聲請強制執行。嗣該土地經拍賣而由第三人得標買受，甲、乙2人即分別具狀聲明優先承買，執行法院應如何處理？甲說：按土地共有人依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第4項所定之優先承買權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第4項規定應有優先承買之權利。而執行法院之拍賣，性質上為買賣之一種，於執行拍賣共有土地之全部時，共有人自亦有依同樣條件優先承買之權。其次，分割共有土地之變賣分配，係將共有土地予以變賣，以所得價金分配於各共有人，此與金錢債務執行時，由債權人聲請拍賣債務人之土地，將其拍得價金清償債務人之債務不同。故於共有土地變賣分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資計劃，維持共有土地之經濟效益，並兼顧共有人對共有土地之特殊感情，即無禁止土地共有人應買之必要，各該共有人當然有依相同條件共同或單獨優先承買之權利。題示情形，執行法院依變價分割判決變賣共有物，各共有人均有優先承買權，該共有物既由第三人拍定，而共有人甲、乙均聲明優先承買，則執行法院即應通知共有人丙是否願優先承買，而由聲明優先承買之共有人按各人權利比例共同承買之。乙說：按分割共有物，乃在消滅各共有人對其共有物之共有關係，如各共有人對於共有物之分割方法不能協議決定者，依民法第824條第2項規定，法院得因任何共有人之聲請，命以原物分配於各共有人，或變賣共有物，以價金分配於各共有人。如以原物分配，則共有人就各自分得部分即由其單獨取得所有權。而於原物分配顯有困難須以變價分割方式行之時，無論係由共有人自行出賣或聲請執行法院拍賣，性質上同為共有人全體出賣其共有物，以求消滅共有關係，亦即此時共有人全體對各自之應有部分無異均立於出賣人之地位，同時處分自己之權利。縱設於變賣分割判決確定後，共有人願自行出賣共有物，亦須全體共同為之，此與部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有物，係於處分自己之權利時一併處分他共有人之應有部分之情形，顯不相侔。分割共有物既在消滅共有關係，自無令各共有人於出賣自己應有部分時，復得優先承買他共有人之應有部分之必要。況採變價分配方式分割共有物，無非因以原物分配顯有困難(民法修正草案第824條之1規定參照)，如執行法院依變價分割判決拍賣共有物，共有人均有優先承買權，則在有多數或全部共有人聲明優先承買時，苟再由其等按各人權利比例共同承買之，復成立新的共有關係，共有人之請求分割頓成徒勞，應非妥適。又在執行實務上，拍賣標的物如有優先承買權人，常造成有意應買人因慮及縱能得標仍難買受以致裹足不前，而優先承買權人則因不虞他人標得，故雖有應買意願卻無需參與競標，導致常須一再減價拍賣，影響當事人權益。如在個案情形，共有人對其共有物已作使用規劃或有特殊感情，則其非不得與其他共有人磋商買受，或於執行法院拍賣時應買或承買之。至於執行法院拍賣時，無禁止共有人應買之必要，尚難資為其有無優先承買權之論據。題示情形，執行法院依變價分割判決拍賣共有物，各共有人既無優先承買權，則對於共有人甲、乙聲明優先承買，即應予駁回。以上二說，應以何說為當？提請公決決議：一、按民法物權編部分條文於98年1月23日修正公布，同年7月23日施行(民法物權編施行法第24條第2項規定參照)。依增訂之民法第824條第7項規定，「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以抽籤定之。」題示情形，執行法院依變價分割拍賣共有物，由第三人得標買受，依上開規定，各共有人均有優先承買權，執行法院應通知共有人是否願優先承買，如有2人以上願優先承買者，由執行法院以抽籤定之，於法律增訂施行後，已無爭議。二、惟增訂之民法第824條第7項規定，並未規定可溯及既往，對於98年7月23日前已發生之事件，依民法物權編施行法第1條規定，不適用該規定。此類事件，於第三人拍定之情形，仍應認共有人有優先承買之權，如有2人以上願優先承買者，應類推適用強制執行法第94條第1項規定，由執行法院以抽籤定之，以期民法修正增訂第824條第7項規定前後所持見解一貫。

(臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第15)

 

在拍賣債務人所有應有部分之土地後，若有2人以上的共有人聲明優先承買，此時應如何適用法律以確定承買人

 

法律問題：按拍賣債務人所有應有部分之土地，待拍定後，如非共有人得標買受，依法應通知其他共有人於期限內是否行使優先購買權，如有2人以上之共有人聲明優先承買，此時應如何辦理？討論意見：甲說：如權利性質相同而未能定其順序，亦無先後之分者，則由其等按權利比例共同承買之。但部分主張優先權之共有人如棄權，其餘共有人仍得就拍賣不動產人之全部共同或單獨優先承買(辦理強制執行應行注意事項第44點，法院辦理民事執行實務參考手冊第288頁)。乙說：依物權修正條文第824條第7項變賣共有物，有2人以上願優先承買者，以抽籤定之。則依相類似事件應作相同處理之平等原則，宜類推適用上開修正條文，以抽籤定之。丙說：參酌公告應買程序，若有2人以上應買人表示應買者，而應買之時間有先後者，應認應買在先者得應買，不以出價高低定其應買。而拍賣應有部分時，若有拍定人(或承受人)為有優先承買權之共有人，其他共有人無優先承買權(最高法院72年台抗字第94號判例參照)。是若有2人以上願優先承買者，以最先提出聲明者為最優先。初步研討結果：採乙說。審查意見：採乙說。研討結果：決議僅就甲說及乙說交付表決。經付表決結果：實到68人，採甲說51票，採乙說4票。

(民國98年11月11日臺灣高等法院暨所屬法院)

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