民法第八百二十六條之一律令格式-共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定

民法第826-1條規定：

不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。

動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。

共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。

 

說明：

在甲同意乙無償在甲所有土地上建造房屋后，房屋被查封拍賣给了第三人丙，甲訴請丙拆屋還地，是否應予准許

 

院長提案：甲同意乙無償在甲所有土地上建造三層樓 房一棟，未約定使用土地期限，不久之後，乙所有房屋經其債權人聲請查封拍賣，由丙拍定買 受，並取得不動產權利移轉證書，甲即以丙不得繼受伊與乙間之使用借貸關係，屬無權占有為 由，依民法第七百六十七條規定，訴請丙拆屋還地，是否應予准許？ 決議：採丙說：視具體個案情形決定之。按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效 力。丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得 執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形 及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或 以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求。

(最高法院 95 年度第 16 次民事庭會議)

 

根據民法第826條之1修正後的規定，法院拍賣公寓大廈區分所有人之建物及基地之權利後，拍定人對債務人欠繳的管理費是否須負連帶清償責任

 

法律問題：民法第826條之1規定修正施行後，法院拍賣公寓大廈區分所有人之建物及基地之權利，拍定人就債務人欠繳之管理費，是否須與債務人負連帶清償責任？討論意見：甲說：肯定說。按民法第826條之1第3項規定：「共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任」。公寓大廈之區分所有人間，就建物之共有部分，亦為分別共有關係，法院拍賣債務人所有區分所有建物之專有部分、共有部分及基地之應有部分時，自有上開規定之適用，故債務人如有欠繳管理費，拍定人應負連帶清償責任。乙說：否定說。自法律規定之體例而言，區分所有建築物所有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第二節之「不動產所有權」中（第799條至第800條之1），而共有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第四節「共有」，區分所有建築物所有人之權利義務，自應優先適用區分所有之相關規定，惟該規定中並無受讓人應就前手欠繳之管理費應連帶負責之規定，僅於第799條之1規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」。該規定與公寓大廈管理條例第24條第1項「區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」之規定相仿，而實務上向來均認為公寓大廈管理條例第24條第1項係指規約對於繼受人發生拘束力，至於已具體發生之管理費給付義務則不在此限（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會彙編，頁105-107、93年法律座談會民事類提案第13號、司法院司法業務研究會第49期研究專輯第30則），故拍定人不須就債務人欠繳之管理費，負擔清償責任。初步研討結果：採乙說。審查意見：採乙說。研討結果：經付表決結果：實到68人，採甲說37票，採乙說15票。

(臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第20號)

 

就區分所有建築物之區分所有權人對共有部分訂立分管契約約定專用使用權之問題，應適用民法第799條之1第4項規定還是民法第826條之1第1項規定

 

「民法第799條之1第4項規範主體為區分所有人，規範客體則為區分所有建築物之分管契約，並不需要經過登記，利害關係人於必要時得依公寓大廈管理條例第35條規定請求閱覽，即可對該第三人產生效力；民法第826條之1第1項規範主體則為共有人，規範客體為一般不動產共有物之分管契約，需經登記後始對其他取得物權之人產生效力，二者制度迥然不同(本部「民法物權編研究修正專案小組」第64次及第65次會議紀錄參照)。」準此，區分所有建築物之區分所有權人欲就共有部分訂立分管契約約定專用使用權，應循依公寓大廈管理條例規定，經由區分所有權人會議決議訂定之團體規章為之，尚不得援引民法第826條之1第1項規定及土地登記規則第155條之1規定，申辦共有物使用管理之註記登記。

(法務部99年7月29日法律字第0999027946號函)

 

共有人就共有物為約定之分管契約，如包含分割協議(民法824條)，經登記者(民法826條之1)，將產生物權效力。

 

一、按共有物之分管契約是共有人間關於共有物管理之約定，非以發生共有物之物權變動為內容，亦非共有物上之物權負擔，與共有物之分割契約，目的在消滅共有關係者有異，分管契約並非分割方法之預定。二、準此，有關直轄市、縣（市）政府對於其所管公有持分土地，與他共有人簽訂共有土地分管契約，原則上無土地法第二十五條之適用，惟若土地分管契約約定內容兼含共有物之分割協議事項者，依民法第八百二十六條之一第一項規定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人具有效力，於此情形則應適用土地法第二十五條規定。

(內政部103年11月3日內授中辦地字第1030607366號令)

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