民法第八百七十七條律令格式-營造建築物之併付拍賣

民法第877條規定：

土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。

前項規定，於第八百六十六條第二項及第三項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之。

 

說明：

抵押權與未保存登記建物拍賣的法律爭議

 

法律問題：債務人甲於民國73年7月26日建造未保存登記建物後，於77年2月25日將該建物座落之土地設定抵押權予乙；至93年間，普通債權人丙聲請強制執行債務人甲之上開土地及未保存登記建物，因土地有設定抵押權，致拍賣無實益視為撤回，建物部分則繼續拍賣，經第三人丁於95年12月12日得標買受該未保存登記建物，並於同年12月19日取得不動產權利移轉證書。今抵押權人乙欲聲請執行該未保存登記建物座落之上開土地，得否主張第三人丁依法取得法定租賃權之時點為95年12月19日，係在上開土地設定抵押權之後，而得請求將建物併付拍賣？討論意見：甲說：肯定說。不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1、2項定有明文。第三人丁向法院投標買受該未保存登記建物，取得該建物之時點係在設定抵押權之後，依同法第877條第2項之規定，抵押權人於必要時，得聲請法院將該第三人丁之未保存登記建物併付拍賣，但債權人對於該建築物之價金，無受償之權利。乙說：否定說。該未保存登記建物於土地設定抵押權之前，即已建造完成，無民法第877條規定之適用，且既經法院拍賣由第三人丁得標買受，已屬於第三人丁之不動產，債權人應不得主張併付拍賣。初步研討結果：採乙說。審查意見：採乙說。研討結果：該未保存登記建物於土地設定抵押權之前，即已建造完成，無民法第877條規定之適用，債權人不得主張併付拍賣。

(臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第22號)

 

公寓大廈管理與消費者債務清理法的交叉影響

 

法律問題：(一)債權人持拍賣抵押物裁定聲請對抵押物(土地)執行，惟土地上已有於抵押權設定後所建之房屋(係整個社區，原為建設公司於土地設抵後所建，事後並一一連同土地持分出賣於現所有人即執行債務人)，經查封後，地政機關回函告知屬公寓大廈管理條例第4條第2項之管制範圍，此時債權人依民法第877條之規定聲請連同該整個社區之房屋併付拍賣，並經執行法院准許。惟上開建物因另設有抵押權(非本件債權人)，且建物抵押權人未併案聲請執行，經送鑑價後發現建物金額不足清償優先債權，建物部分拍賣無實益，此時若不執行建物將違反公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，執行法院應如何處理？(二)承上題之情形，若建物並無抵押權，而執行債務人中有於執行程序中經裁定開始更生，且法院未就該執行程序為保全處分，此時抵押權人因屬優先債權人，得就其抵押物即土地繼續執行，惟房屋因屬併付拍賣，債權人就房屋賣得價金並無優先受償權，此時執行法院是否仍得就房屋繼續拍賣，或應依消費者債務清理條例第48條第2項之規定停止執行？惟若就房屋停止執行僅執行土地又將違反公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，執行法院應如何處理？討論意見：問題(一)甲說：由於若就建物一併拍賣，則因建物部分拍賣無實益，此將影響建物抵押權人之權益，惟若僅執行土地又將違反公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，故本件應屬執行不能，應予駁回，或先提高建物底價一併拍賣。乙說：公寓大廈管理條例屬強行規定，若有違反，則除該拍賣程序無效外，拍定人亦無法持權利移轉證書向地政機關辦理登記，因此前開問題，執行法院僅能選擇土地、建物一併拍賣或全部不拍賣。至於如何選擇，則應考量各衝突法規間之效力強弱及其立法目的：若一併拍賣則違反建物拍賣無實益的規定(雖執行債權人仍得就土地受償，惟就建物而言應仍屬拍賣無實益)，若全部不予執行，則原土地抵押權人之債權無法滿足。故應考量違反拍賣無實益之規定而為拍賣，是否當然無效，致使整件執行不能？查拍賣無實益之立法目的，僅在防止無益之執行，並保障優先權人之債權得以獲得完全滿足，縱有違反亦不必使拍賣程序無效。況且，本件建物抵押權人係成立於土地抵押權之後，其建物拍賣後尚得優先受該部分之清償，其債權不致受太大的影響，故應以保障土地抵押權人為優先，縱使拍賣無實益，土地抵押權人仍得就土地及建物全部予以拍賣。問題(二)甲說：若只執行土地將違反公寓大廈管理條例之規定，且依消費者債務清理條例第48條第2項之規定，抵押權人既得於債務人經裁定准予更生後，繼續執行債務人之財產，故為保障抵押權人之權益，此時應解為仍得就債務人未設有抵押權之建物一併拍賣，以符消費者債務清理條例第48條第2項保障抵押權人之意旨。乙說：公寓大廈管理條例屬強行規定，若有違反，則除該拍賣程序無效外，拍定人亦無法持權利移轉證書向地政機關辦理登記，因此前開問題，執行法院僅能選擇土地、建物一併拍賣或全部不拍賣。至於如何選擇，則應考量各衝突法規間之效力強弱及其立法目的：由於消費者債務清理條例之規定及立法目的，係為使債務人在經濟上得以重建更生並寓有社會政策之目的。土地抵押權人縱使無法於本件繼續執行，仍得於更生程序中申報債權並依該程序而受償，其債權不致受太大影響，故應以保障建物所有人為優先，土地抵押權人應就土地及房屋一併停止執行。初步研討結果：問題(一)：採乙說。問題(二)：採甲說。審查意見：(一)依公寓大廈管理條例之規定，建物應一併拍賣，則因合併拍賣即無部分拍賣無實益之問題，採乙說。(二)採甲說。研討結果：本題保留。相關法條：民法第877條，公寓大廈管理條例第4條第2項，消費者債務清理條例第48條第2項。

(民國101年11月12日臺灣高等法院暨所屬法院101年法律座談會民執類提案第11號)

 

抵押權人依民法第八百七十七條規定，將建築物與土地併付拍賣，就建築物部分，是否亦須經法院許可拍賣之裁定，始可拍賣？

 

法律問題：抵押權人依民法第八百七十七條規定，將建築物與土地併付拍賣，就建築物部分，是否亦須經法院許可拍賣之裁定，始可拍賣？討論意見：甲說：肯定說民法第八百七十七條雖明定抵押權人於必要時，得將抵押土地上之建築物併付拍賣，然必經抵押權人依法聲請經法院裁定准許併付拍賣而後始得併予執行，蓋強制執行應以執行名義所載範圍為準，執行法院無權就執行名義以外之建築物部分併付拍賣。乙說：否定說執行法院執行時常遇有房屋設定抵押權後，另行加建廚房、廁所等情形者，實務上均將該部分併付拍賣，準此，為方便計，似無強令聲請人就建築物部分，亦必須取得許可拍賣裁定之必要。結論：採乙說。司法院第一廳研究意見：依據辦理強制執行事件應行注意事項第四十一項(三)規定：「土地或建築物設定抵押權後，抵押人於土地上營造建築物或於原建築物再行擴建或增建者，……執行法院於必要時得就原設定抵押權部分及其營造，擴建或增建部分分別估定價格，並核定其拍賣最低價額後一併拍賣之。……」故土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物，經執行法院認為必要，將其建築物與土地併付拍賣時，就建築物部分，無須再經法院為許可拍賣之裁定。研討結論採乙說，核無不合。註：同結論，高院55年法律座談會民執類55號。又，民法第877條關於抵押物併付拍賣之規定，已於2007年修訂，並增訂第877條之1。司法院研究意見所引注意事項41，1995年修正移至42。設債務人所有建地值新台幣(下同)十萬元，現在動工建築樓房，乃以土地提供債權人設定三十萬元之抵押權，並於抵押權設定契約書載明：「本件土地正施工之建物亦提供擔保俟完工後應辦建物第一次所有權登記及本抵押權追加擔保登記」惟該建物債務人因未依建築執照施工，致不能取得使用執照，地政機關未准辦所有權登記，則抵押債權人能否將該建物併付拍賣？討論意見：甲說：債權人對於建物雖未取得抵押權，但可依民法第八七七條規定，將建物併付拍賣。乙說：民法第八七七條是規定設定抵押權後，在抵押土地上營造建物者，始可於必要情形併予拍賣，本題情形，是設定抵押權時，抵押之土地已動工興建樓房，並非設定抵押後營造建物，應不得依上開法條併付拍賣。審查意見：擬採甲說。研討結果：採甲說。

(臺灣高等法院66年法律座談會民事執行類第14號法律問題)

 

合併拍賣與分別拍賣之法律爭議

 

債權人甲持拍賣抵押物裁定向執行法院聲請執行，嗣於場查封時，發現抵押物(土地，下稱系爭土地)上有一未辦保存登記建物不符合民法第877條併付拍賣之條件，而不予執行，僅就系爭土地查封並拍賣。嗣執行程序進行到第三次拍賣程序時，債權人具狀表示，其已取得對人執行名義，聲請追加執行該系爭建物，則執行法院應為如何妥切之處理？討論意見：甲說：合併拍賣系爭土地及系爭建物皆行第三次拍賣程序。追加系爭建物後，自得合併拍賣，以提高標的物價值、應買人應買之意願，也避免開拍賣，而造成土地及建物部分皆行第三次拍賣程序，但系爭建物部分，逕以鑑價價格作三拍程序之拍賣底價。若採分別拍賣，系爭土地拍定後，系建物始拍定，系爭建物對於系爭土地仍有法定地上權之坐落權源，影響第三人對系爭土地應買的意願，且使債權人、債務人之權益受損，法律關係亦趨於複雜。乙說：分別拍賣系爭土地進行第三次拍賣程序，系爭建物進行第一次拍賣程序本件已進行到第三次拍賣程序，若仍無人應買，就會進入至公告應買程序，公告期間應為三個月，則系爭土建物與系爭土地分別拍賣，系爭建物部分本可繼續拍賣，就會因公告應買的關係停滯下來，對債權人不利。若分別拍賣，建物拍定後，基於民法第867條第1項及土地法第104條第1項拍定人對於土地有優先承買權，故分別拍賣對於系爭建物拍定人並無不利。又合併拍賣將造成特拍後若又無人應買，程序即終結，實質上系爭建物只進行到二拍，少掉的拍賣程序對執行債權人債務人也不利，故本件應仍分別拍賣，系爭建物部分進行一拍程序，系爭土地拍賣程序亦繼續進行。審查意見：採甲說。研討結論：原則採甲說之結論。惟應先徵詢當事人意見，若有異議，可先撤銷系爭土地前兩次拍賣程序。並將系爭土地及系爭建物重新一併鑑價後，再進行合併拍賣之第一拍賣程序。其得撤銷系爭土地前兩次拍賣程序之依據，為：系爭土地未拍定或承受，拍賣程序尚未終結。系爭土地及系爭建物同屬一人所有依辦理強制執行事件應行注意事項第40點第7款規定，宜合併拍賣，使法律關係單純化，並提昇標的之價值。惟因本件係先後查封，各別鑑價，造成拍賣階段不一，而各別鑑價，無法切實反應整體價。因此，考是合併拍符合當事人之最大利益，系爭土地前兩次核定之最低拍賣價額，非無瑕疵，在拍定前，自得依職權撤銷已進行之拍賣程序。

(98年度民事執行實務問題研究第39則法律問題)

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