民法物權編施行法第一條律令格式-不溯及既往-2

民法物權編施行法第1條規定：

物權在民法物權編施行前發生者，除本施行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。

 

說明：

區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，原則上應依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之

 

要旨：區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，原則上應依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之；但亦得從各區分所有人全體之約定，惟尚不得僅由部分區分所有權人相互間，就應有部分比例重為協議，將共同使用部分或基地應有部分之權利範圍，作部分調整主旨：有關區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依民法第799條第4項規定約定後，得否經相關區分所有權人同意，將該應有部分作部分調整之疑義乙案，復如說明二至四。請查照。說明：一、復貴部109年7月20日台內地字第10902637011號函。二、按民法第799條第4項：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」係有關區分所有建築物應有部分比例之規定，因關於區分所有建築物之共有部分及基地，各區分所有人應有部分比例為若干，應有原則性之規範，俾供遵循，爰於本條項規定原則上依其專有部分之面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定，此所謂之約定係指共有部分之共有人，即各區分所有人全體之約定而言(本部101年2月1日法律字第10000307650號函參照)。合先敘明。三、次按民法物權編施行法第1條後段規定：「物權…在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。」民法第799條係於98年7月23日修正施行，修正前第799條規定：「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有。…。」並未就區分所有建築物之應有部分如何計算為規範，是本部79年7月7日法79律字第9656號函示：「區分所有建物共同使用部分之應有部分，原則上依該區分所有建物之區分所有權人協議決定。…貴部認為本件如經相關區分所有權人及他項權利人同意，得將其共同使用部分權利範圍之一部，移轉予其他區分所有權人之見解，本部敬表同意。」，乃係就貴部79年6月6日台(79)內地字第808954號函所詢疑義，依當時相關法規所提供之法規諮詢意見。然因民法799條第4項業於98年7月23日修正施行，依該條項規定，區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，原則上應依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之；但亦得從各區分所有人全體之約定，惟尚不得僅由部分區分所有權人相互間，就應有部分比例重為協議，將共同使用部分或基地應有部分之權利範圍，作部分調整。準此，前揭本部79年7月7日法79律字第9656號函內容，與現行民法第799條第4項規定不同者，對於98年7月23日以後發生之物權，應不再適用。四、末按民法第799條第5項規定：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」是為「移轉一體性」，其立法目的係以專有部分與其所屬對應之共有部分及其基地之權利，有不可分離之關係，故明文規範之(本部109年6月24日法律字第10903509070號函參照)，爰貴部來函說明四表示「倘同一區分所有建物之區分所有權人相互之間，在不影響第三人權益下，將其共有部分及基地之應有部分重為調整並作一部變更，似未違反民法第799條第4項及第5項之規定」乙節，恐有誤解。另查公寓大廈管理條例第4條第2項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」同為「移轉一體性」之規範，而該條例於84年6月30日即已施行。爰上開貴部來函說明四表示意見，與貴部79年7月16日台內地字第819823號函及84年8月15日台內地字第8485344號函，亦涉及該條例規定之解釋適用，宜請貴部本於權責卓酌。

(法務部民國109年08月21日法律字第10903509100號)

 

甲就其與乙、丙2人共有之某土地，提出經法院為變價分割之確定判決聲請強制執行

 

最高法院98年度第6次民事庭會議紀錄98年民議字第10號提案貳、98年民議字第10號提案(台灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民執類第33號提案)院長提議：甲就其與乙、丙2人共有之某土地，提出經法院為變價分割之確定判決聲請強制執行。嗣該土地經拍賣而由第三人得標買受，甲、乙2人即分別具狀聲明優先承買，執行法院應如何處理？甲說：按土地共有人依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第4項所定之優先承買權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第4項規定應有優先承買之權利。而執行法院之拍賣，性質上為買賣之一種，於執行拍賣共有土地之全部時，共有人自亦有依同樣條件優先承買之權。其次，分割共有土地之變賣分配，係將共有土地予以變賣，以所得價金分配於各共有人，此與金錢債務執行時，由債權人聲請拍賣債務人之土地，將其拍得價金清償債務人之債務不同。故於共有土地變賣分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資計劃，維持共有土地之經濟效益，並兼顧共有人對共有土地之特殊感情，即無禁止土地共有人應買之必要，各該共有人當然有依相同條件共同或單獨優先承買之權利。題示情形，執行法院依變價分割判決變賣共有物，各共有人均有優先承買權，該共有物既由第三人拍定，而共有人甲、乙均聲明優先承買，則執行法院即應通知共有人丙是否願優先承買，而由聲明優先承買之共有人按各人權利比例共同承買之。乙說：按分割共有物，乃在消滅各共有人對其共有物之共有關係，如各共有人對於共有物之分割方法不能協議決定者，依民法第824條第2項規定，法院得因任何共有人之聲請，命以原物分配於各共有人，或變賣共有物，以價金分配於各共有人。如以原物分配，則共有人就各自分得部分即由其單獨取得所有權。而於原物分配顯有困難須以變價分割方式行之時，無論係由共有人自行出賣或聲請執行法院拍賣，性質上同為共有人全體出賣其共有物，以求消滅共有關係，亦即此時共有人全體對各自之應有部分無異均立於出賣人之地位，同時處分自己之權利。縱設於變賣分割判決確定後，共有人願自行出賣共有物，亦須全體共同為之，此與部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有物，係於處分自己之權利時一併處分他共有人之應有部分之情形，顯不相侔。分割共有物既在消滅共有關係，自無令各共有人於出賣自己應有部分時，復得優先承買他共有人之應有部分之必要。況採變價分配方式分割共有物，無非因以原物分配顯有困難(民法修正草案第824條之1規定參照)，如執行法院依變價分割判決拍賣共有物，共有人均有優先承買權，則在有多數或全部共有人聲明優先承買時，苟再由其等按各人權利比例共同承買之，復成立新的共有關係，共有人之請求分割頓成徒勞，應非妥適。又在執行實務上，拍賣標的物如有優先承買權人，常造成有意應買人因慮及縱能得標仍難買受以致裹足不前，而優先承買權人則因不虞他人標得，故雖有應買意願卻無需參與競標，導致常須一再減價拍賣，影響當事人權益。如在個案情形，共有人對其共有物已作使用規劃或有特殊感情，則其非不得與其他共有人磋商買受，或於執行法院拍賣時應買或承買之。至於執行法院拍賣時，無禁止共有人應買之必要，尚難資為其有無優先承買權之論據。題示情形，執行法院依變價分割判決拍賣共有物，各共有人既無優先承買權，則對於共有人甲、乙聲明優先承買，即應予駁回。以上二說，應以何說為當？提請公決決議：一、按民法物權編部分條文於98年1月23日修正公布，同年7月23日施行(民法物權編施行法第24條第2項規定參照)。依增訂之民法第824條第7項規定，「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以抽籤定之。」題示情形，執行法院依變價分割拍賣共有物，由第三人得標買受，依上開規定，各共有人均有優先承買權，執行法院應通知共有人是否願優先承買，如有2人以上願優先承買者，由執行法院以抽籤定之，於法律增訂施行後，已無爭議。二、惟增訂之民法第824條第7項規定，並未規定可溯及既往，對於98年7月23日前已發生之事件，依民法物權編施行法第1條規定，不適用該規定。此類事件，於第三人拍定之情形，仍應認共有人有優先承買之權，如有2人以上願優先承買者，應類推適用強制執行法第94條第1項規定，由執行法院以抽籤定之，以期民法修正增訂第824條第7項規定前後所持見解一貫。

(臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第15號)

 

執行法院依變價分割拍賣共有物，由第三人得標買受

 

本則法律問題，依據最高法院民國98年7月7日98年度第6次民事庭會議(二)決議：一、按民法物權編部分條文於九十八年一月二十三日修正公布，同年七月二十三日施行(民法物權編施行法第二十四條第二項規定參照)。依增訂之民法第八百二十四條第七項規定，「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」。題示情形，執行法院依變價分割拍賣共有物，由第三人得標買受，依上開規定，各共有人均有優先承買權，執行法院應通知共有人是否願優先承買，如有二人以上願優先承買者，由執行法院以抽籤定之，於法律增訂施行後，已無爭議。二、惟增訂之民法第八百二十四條第七項規定，並未規定可溯及既往，對於九十八年七月二十三日前已發生之事件，依民法物權編施行法第一條規定，不適用該規定。此類事件，於第三人拍定之情形，仍應認共有人有優先承買之權，如有二人以上願優先承買者，應類推適用強制執行法第九十四條第一項規定，由執行法院以抽籤定之，以期民法修正增訂第八百二十四條第七項規定前後所持見解一貫。2.本則法律問題，依據臺灣高等法院民國98年8月14日院通文仁字第0980005327號函，加註文字：本題案經最高法院民一庭研究並修正文字後，提請該院98年度第6次民事庭會議研討作成決議(討論事項貳98年民議字第10號提案)。

(民國97年11月12日臺灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民執類提案第33號)

 

甲就其與乙、丙2人共有之某土地，提出經法院為變價分割之確定判決聲請強制執行。嗣該土地經拍賣而由第三人得標買受，甲、乙2人即分別具狀聲明優先承買，執行法院應如何辦理

 

法律問題：甲就其與乙、丙2人共有之某土地，提出經法院為變價分割之確定判決聲請強制執行。嗣該土地經拍賣而由第三人得標買受，甲、乙2人即分別具狀聲明優先承買，執行法院應如何辦理？討論意見：甲說：按土地共有人依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第4項所定之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第4項規定應有優先承購之權利。而執行法院之拍賣，性質上為買賣之一種，於執行拍賣共有土地之全部時，共有人自亦有依同樣條件優先承購之權。其次，分割共有土地之變賣分配，係將共有土地予以變賣，以所得價金分配於各共有人，此與金錢債務執行時，由債權人聲請拍賣債務人之土地，將其拍得價金清償債務人之債務不同。故於共有土地變賣分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資計劃，維持共有土地之經濟效益，並兼顧共有人對共有土地之特殊感情，即無禁止土地共有人應買之必要，各該共有人當然有依相同條件共同或單獨優先承買之權利。題示情形，執行法院依變價分割判決變賣共有物，各共有人均有優先承買權，該共有物既由第三人拍定，而共有人甲、乙均聲明優先承買，則執行法院即應通知共有人丙是否願優先承買，而由聲明優先承買之共有人按各人權利比例共同承買之。乙說：按分割共有物，乃在消滅各共有人對其共有物之共有關係，如各共有人對於共有物之分割方法不能協議決定者，依民法第824條第2項規定，法院得因任何共有人之聲請，命以原物分配於各共有人，或變賣共有物，以價金分配於各共有人。如以原物分配，則共有人就各自分得部分即由其單獨取得所有權。而於原物分配顯有困難須以變價分割方式行之時，無論係由共有人自行出賣或聲請執行法院拍賣，性質上同為共有人全體出賣其共有物，以求消滅共有關係，亦即此時共有人全體對各自之應有部分無異均立於出賣人之地位，同時處分自己之權利。縱設於變賣分割判決確定後，共有人願自行出賣共有物，亦須全體共同為之，此與部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有物，係於處分自己之權利時一併處分他共有人之應有部分之情形，顯不相侔。分割共有物既在消滅共有關係，自無令各共有人於出賣自己應有部分時，復得優先承買他共有人之應有部分之必要。況採變價分配方式分割共有物，無非因以原物分配顯有困難(民法修正草案第824條之1規定參照)，如執行法院依變價分割判決拍賣共有物，共有人均有優先承買權，則在有多數或全部共有人聲明優先承買時，苟再由其等按各人權利比例共同承買之，復成立新的共有關係，共有人之請求分割頓成徒勞，應非妥適。又在執行實務上，拍賣標的物如有優先承買權人，常造成有意應買人因慮及縱能得標仍難買受以致裹足不前，而優先承買權人則因不虞他人標得，故雖有應買意願卻無需參與競標，導致常須一再減價拍賣，影響當事人權益。如在個案情形，共有人對其共有物已作使用規劃或有特殊感情，則其非不得與其他共有人磋商買受，或於執行法院拍賣時應買或承買之。至於執行法院拍賣時，無禁止共有人應買之必要，尚難資為其有無優先承買權之論據。題示情形，執行法院依變價分割判決拍賣共有物，各共有人既無優先承買權，則對於共有人甲、乙聲明優先承買，即應予駁回。初步研討結果：採乙說。審查意見：採乙說。研討結果：(一)經付表決結果：實到53人，採甲說3票，採乙說47票。(二)另最高法院95年度台抗字第697號與96年度台抗字第408號裁定之見解歧異，建請司法院轉請最高法院研究。

(本題已經最高法院民一庭研究並修正文字後，提請該院98年度第6次民事庭會議98年民議字第10號提案研討作成決議)

 

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