民法物權編施行法第八條律令格式-之五區分所有建築物-2

民法物權編施行法第8-5條規定：

同一區分所有建築物之區分所有人間為使其共有部分或基地之應有部分符合修正之民法第七百九十九條第四項規定之比例而為移轉者，不受修正之民法同條第五項規定之限制。

民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第七百九十九條第五項規定之限制。

區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。

前項情形，有數人表示優先承買時，應按專有部分比例買受之。但另有約定者，從其約定。

區分所有建築物之專有部分，依第二項規定有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件優先承買之權利。

前項情形，有數人表示優先承買時，以抽籤定之。但另有約定者，從其約定。

區分所有建築物之基地或專有部分之所有人依第三項或第五項規定出賣基地或專有部分時，應在該建築物之公告處或其他相當處所公告五日。優先承買權人不於最後公告日起十五日內表示優先承買者，視為拋棄其優先承買權。

 

說明：

債權人向法院聲請強制執行債務人甲所有之A地，A地上於查封前即坐落1棟兩層樓區分所有建物，1樓登記為丙所有、2樓登記為丁所有，丙、丁非A地之共有人，亦非地上權人。丙、丁各自提出先後與甲就A地成立之租賃契約，主張對A地有優先承買權，則執行法院應准由何人優先承買

 

法律問題：債權人向法院聲請強制執行債務人甲所有之A地，A地上於查封前即坐落1棟兩層樓區分所有建物，1樓登記為丙所有、2樓登記為丁所有，丙、丁非A地之共有人，亦非地上權人。丙、丁各自提出先後與甲就A地成立之租賃契約，主張對A地有優先承買權，則執行法院應准由何人優先承買？討論意見：甲說：丙、丁各依其建物面積之比例，優先承買。(一)依土地法第104條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。次按區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。前項情形，有數人表示優先承買時，應按專有部分比例買受之。但另有約定者，從其約定。民法物權編施行法第8條之5第3項及第4項定有明文。(二)丙、丁雖兼具物權及債權性質優先承買權身分，惟權利性質不同者，以具有物權效力者優先。本件丙、丁係以承租人地位聲明優先承買，無從依土地法第104條第1項規定，依登記之先後認定優先承買之順序，應類推適用民法物權編施行法第8條之5第4項規定，由丙、丁按其建物面積之比例分別優先承買。乙說：由丙單獨優先承買。土地法第104條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。依立法意旨可知，經不動產權利登記之地上權人及典權人，如有優先購買權競合時，應以登記之先後定其順序，是以同條規定之承租人如皆主張優先承買，同理應由權利成立在先者，優先予以保障。本件丙與甲間租賃契約訂立時間先於丁與甲間租賃契約，自應許由丙優先承買。丙說：抽籤決定由何人優先承買。(一)按優先承買權人之性質相同時，如法律定有其順序，依其順序，如未定其順序者，則以抽籤定之(強制執行法，張登科著，101年8月修訂版第349頁)。依強制執行法第90條第1項規定，於數出價相同之投標人無法以增加之金額最高者定得標人或無人增加價值者，以抽籤定其得標人。而優先承買權人與競價應買人皆為買受人之地位，土地法第104條既未明定承租人之優先承買權順序，於數承租人均主張優先承買權時，應類推適用強制執行法第90條第1項規定，以抽籤定之。(二)參以土地法第104條規定，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用。不論租約成立先後、房屋營造先後，由房屋所有權人丙、丁任一人優先承買權皆與目的不相違背。丙、丁對A地之租賃權利並無比例問題，無依建物面積比例計算優先承買之餘地。初步研討結果：採乙說。審查意見：採甲說結論，理由如下：(一)依題旨，丙、丁固均符合土地法第104條第1項、民法物權編施行法第8條之5第3項優先承買要件，惟丙、丁係各別提出租賃契約，主張承租及優先承買A地全部，並非按區分所有建物面積佔全棟建物面積之比例計算A地之應有部分後，主張於該應有部分範圍內優先承買A地，可見丙、丁均係行使土地法第104條第1項之優先購買權，尚與民法物權編施行法第8條之5第3項無涉。(二)丙、丁對於A地之租賃權均屬債權性質，未經登記公示，且依債權平等原則，不生優先劣後問題，自無適用或類推適用土地法第104條第1項後段，以丙之租賃權成立在先，認丙始有優先購買權，而應解為丙、丁得共同優先購買，並各按區分所有建物面積之比例換算A地應有部分承買之。(三)增列參考資料：最高法院106年度台上字第953號判決。研討結果：照審查意見通過。相關法條：民法第426條之2，民法物權編施行法第8條之5，土地法第104條，強制執行法第90條。

(臺灣高等法院暨所屬法院107年法律座談會民執類提案第18號)

 

既無基地持分配賦，依法不得單獨為移轉

 

法律問題：債權人甲、乙(即第1、2順位抵押權人)分別取得對債務人丙強制執行之執行名義(債權憑證、拍賣抵押物裁定)，惟債務人丙於民國93年間死亡後，由繼承人A、B限定繼承丙之財產(土地權利範圍全部及坐落其上之3層建物)，甲、乙具狀執行繼承人A、B繼承之不動產，然該不動產為4層樓之保存登記建物，且為民國76年興建完成，當時並未登記基地權利範圍，由於該建物第4樓層(具有獨立出入口)為繼承人B之固有財產，此時債權人及地政單位皆表示無法得知4筆建物配賦土地持分為何，且經法院發函詢問地政機關如將土地權利範圍全部及其上3層建物一併拍賣後可否辦理移轉登記，地政機關復稱第4層樓建物需配賦土地持分後始得辦理移轉登記，試問此時本案應如何續為執行？可否逕自配賦土地持分後續為執行或依其他方式之執行？討論意見：甲說：併付拍賣B所有之第4樓層建物。債務人B之固有財產即系爭第4層建物，既無基地持分配賦，依法不得單獨為移轉，且實際上與坐落土地在使用上亦無從分離，自應許債權人向執行法院聲請併付拍賣，以保護其利益。職此，如債權人甲、乙就B所有之第4樓層建物能取得執行名義，進行強制執行固無問題，如債權人甲、乙未能取得該部分建物之執行名義，即應類推適用民法第877條所規定在設定抵押權土地上營造建築物得併付拍賣之規定，以債權人甲、乙聲請就抵押物拍賣裁定內容所載之不動產所有權為強制執行，就B所有之第4樓層建物，得為強制執行併付拍賣，以符合公寓大廈管理條例第4條第2項規定；惟B所有之第4樓層建物雖能併付拍賣，然該部分仍非抵押權設定標的，債權人甲、乙就該部分拍賣所得價款，並無優先受償之權利，併此敘明(臺灣高等法院暨所屬法院92年法律座談會民執類提案第30號研討結果參照)。乙說：裁定駁回強制執行。按公寓大廈管理條例所規範之建築物及其基地，其中專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項有所明文。因此，如依據債權人所提出之執行名義拍賣抵押物裁定及債權憑證內容所載，僅得限定於被繼承人丙之遺產之土地及建物3層為拍賣，惟因建物第4層無土地所有權應有部分，拍定後將因違反公寓大廈管理條例第4條第2項規定，而無從辦理所有權移轉登記。因此，執行法院應先命債權人甲、乙另取得拍賣債務人所有之第4層建物之執行名義，如債權人甲、乙已提出該部分之執行名義，則繼續進行強制執行，如逾期未能提出，應依據強制執行法第28條之1第2款規定，以債權人於執行程序中應為一定行為，無正當理由而不為，經執行法院再定期限命為該行為，無正當理由逾期仍不為者，裁定駁回債權人甲、乙之強制執行聲請。丙說：僅就建物、基地配賦正確之部分續行拍賣。按公寓大廈管理條例第4條所謂專有部分不得與其基地所有權分離而為移轉或設定負擔，尚非籠統不問配屬關係逕就基地應有部分拍賣即可(臺灣高等法院87年度抗字第1894號裁定參照)。是以，執行法院遇有配賦關係不清之情形，應按建物專有部分之比例職權配賦坐落基地之權利範圍，以資確定拍賣之範圍。從而，本件執行法院就應配賦予第4樓層建物之土地應有部分，不得予以拍賣，應啟封並發還債務人，僅得就其餘土地及該3筆建物續行拍賣，方與公寓大廈管理條例第4條規定相符。丁說：得不按建物、基地之配賦關係，續行拍賣。按公寓大廈之專有部分與其所屬共有部分及其基地之權利，固不得分離為移轉或設定負擔，除前揭公寓大廈管理條例之規定外，民法物權編修正之第799條第5項亦定有明文。惟依民法物權編施行法甫修正施行之第8條之5規定，民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地權利，已分屬不同一人所有，或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799條第5項規定之限制。僅基地應有部分配賦不足之人，就該範圍內，有依相同條件優先承買之權利，此有同條第3項規定足資參照。而公寓大廈管理條例第4條，本質上既亦在處理區分所有建物與基地持分併同移轉之問題，則基於後法優於前法之法理，解釋上亦應為相應之調整。申言之，本件系爭區分所有建物，既係成立於公寓大廈管理條例施行前，揆諸上開規定暨法理，執行法院當得續行拍賣丙所有之遺產，亦即1到3樓建物及全部之基地持分自明，要不受公寓大廈管理條例第4條之限制。茲須附帶一提者，本件第4樓層建物所有權人B兼為本件執行債務人，乃依法不得應買之人，是尚無前述所言物權編施行法第8條之5第3項所定之優先承買權可言，併此指明。初步研討結果：採丁說。審查意見：採甲說。研討結果：㈠提案機關同意將丁說末4行即「茲須…，併此指明。」均刪除。(修正後丁說)㈡決議僅就甲說及修正後之丁說交付表決。經付表決結果：實到60人，採甲說9票，採修正後丁說38票。

(臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第26號)

 

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購

 

要旨：按「區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。」民法物權編施行法第8條之5第3項定有明文。又依土地法第34條之1規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。次按行政執行法第9條第1項規定：「義務人或利害關係人對執行命令、執行方法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事，得於執行程序終結前，向執行機關聲明異議。」故公法上金錢給付義務行政執行事件，義務人或利害關係人得對本署各分署(下稱分署)聲明異議之事由，限於對分署之執行命令、執行方法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事，如以前開情事以外之事由聲明異議者，自非分署所得審究。再按對拍定之不動產有無優先承買權，係屬實體上之問題，就此倘有爭執，即應另行提起確認優先承買權存否之訴，要非聲明異議所得解決(最高法院78年台抗字第40號裁定要旨參照)。末按土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」故已於地政機關辦理登記之不動產，應以地政機關登記名義之外觀，為調查認定之依據。查本件行政執行分署於拍賣公告中之附表備註欄第(二)點已載明略以：據中和地政事務所函覆，拍賣土地單獨出賣時，該相同使用執照專有部分之所有權人如具備無基地應有部分或應有部分不足之情形者，則有民法物權編施行法第8條之5第3項所定優先承買權之適用，其權利並優先於土地之共有人等語。第三人酉○○及戌○○於中華民國(下同)105年3月31日具狀聲明應買並繳納保證金新臺幣(下同)400萬元，經行政執行分署函詢義務人等5人、移送機關、併案債權人及假扣押債權人等之意見後，同意渠等2人應買。行政執行分署再以公告載明凡符合民法物權編施行法第8條之5第3項規定之優先承買權人，應於最後公告日起15日內，檢附相關證明文件向該分署為優先承買之表示，行政執行分署並於105年4月25日派員將公告張貼於拍賣土地上建築物之公告處，惟於期限屆至後仍無人表示優先承買。行政執行分署乃通知曉諭拍賣土地全體共有人，得於該通知送達之日起10日內向該分署提出有優先承買權之證明，並表示願照第三人應買之價格優先購買，逾期不表示者，視為放棄。拍賣土地共有人之一已○○乃檢具土地所有權狀等證明文件，於105年5月24日具狀行使優先承買權，行政執行分署依105年5月19日調閱之拍賣土地查詢資料，形式審查已○○確為拍賣土地之共有人後，始於105年6月4日函請已○○應於文到7日內繳清價金2,000萬元，經核尚無不合。異議人之主張核為對於已○○就義務人等5人公同共有之拍賣土地應有部分3,000分之969有無優先承買權等之實體爭議，該實體爭議事項依前揭規定及裁定意旨，並非本署及行政執行分署所得審認判斷，異議人以聲明異議資為排除強制執行之方法，即有未合。

(法務部行政執行署民國105年08月01日105度署聲議字第71號)

 

行政執行事件，義務人對於執行機關之執行命令、執行方法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事，依行政執行法第9條第1項規定聲明異議者，應於執行程序終結前為之

 

要旨：按行政執行事件，義務人對於執行機關之執行命令、執行方法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事，依行政執行法第9條第1項規定聲明異議者，應於執行程序終結前為之，蓋聲明異議之目的在於請求撤銷或更正強制執行之處分或程序，故法務部行政執行署為決定時，強制執行程序已終結者，縱為撤銷或更正原處分或程序之決定，亦屬無從執行，其聲明異議當應予以駁回。至於強制執行程序終結，究指強制執行程序進行至如何程序而言，應視聲明異議之內容，分別情形定之(司法院院字第2776號解釋《5》《1》意旨參照)。另拍賣之不動產，買受人繳足價金後，行政執行處應發給權利移轉證書，買受人自領得行政執行處所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，其拍賣程序即為終結(強制執行法第97條、第98條第1項規定及司法院院字第2776號解釋《6》《7》意旨參照)。查系爭建物已經行政執行處核發系爭不動產權利移轉證書，並於中華民國(下同)99年2月5日送達予買受人丙○○，該處同日函請臺中市○○地政事務所塗銷系爭建物之查封登記等，該地政事務所並於99年3月1日將系爭建物辦理移轉登記為丙○○所有，此有各該文書附於行政執行處執行卷足憑。故系爭建物之拍賣程序已因行政執行處發給不動產權利移轉證書並送達予買受人丙○○而終結，法務部行政執行署縱為撤銷或更正原處分或程序之決定，亦屬無從執行，異議人之聲明異議，應予駁回。

(法務部行政執行署民國99年05月06日99年度署聲議字第662號)

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