民法物權編施行法第八條律令格式-之五區分所有建築物-3

民法物權編施行法第8-5條規定：

同一區分所有建築物之區分所有人間為使其共有部分或基地之應有部分符合修正之民法第七百九十九條第四項規定之比例而為移轉者，不受修正之民法同條第五項規定之限制。

民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第七百九十九條第五項規定之限制。

區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。

前項情形，有數人表示優先承買時，應按專有部分比例買受之。但另有約定者，從其約定。

區分所有建築物之專有部分，依第二項規定有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件優先承買之權利。

前項情形，有數人表示優先承買時，以抽籤定之。但另有約定者，從其約定。

區分所有建築物之基地或專有部分之所有人依第三項或第五項規定出賣基地或專有部分時，應在該建築物之公告處或其他相當處所公告五日。優先承買權人不於最後公告日起十五日內表示優先承買者，視為拋棄其優先承買權。

 

說明：

未經異議人之同意，擅自塗改異議人之土地所有權移轉登記申請書，而取得系爭土地之應有部分

 

異議人即利害關係人甲○○乙○○丙○○丁○○戊○○己○○庚○○辛○○上8人共同代理人壬○○上列異議人因義務人癸○○、子○○、丑○○、寅○○、卯○○(被繼承人：辰○○)滯納地價稅，對本署新北分署101年度地稅執字第3524號等行政執行事件之執行行為，認有侵害利益之情事，向新北分署聲明異議，經該分署認其異議無理由加具意見到署，本署決定如下：主文異議駁回。事實聲明異議意旨略以：異議人甲○○、乙○○、丙○○、丁○○、戊○○、己○○、庚○○、辛○○8人(以下合稱異議人)與第三人已○○、午○○2人間，就坐落新北市○○區○○段557地號土地(下稱系爭土地)之應有部分並無買賣關係存在，已○○係透過其夫未○○與午○○之夫申○○律師2人，共同以偽造文書及背信等犯罪手法，未經異議人之同意，擅自塗改異議人之土地所有權移轉登記申請書，而取得系爭土地之應有部分，異議人已依法提出刑事告訴，現由臺灣新北地方法院檢察署檢察官偵辦中(案號：105年度偵字第3390號)，另異議人亦已於中華民國(下同)105年2月25日提起民事訴訟，訴請已○○、午○○2人各將系爭土地之應有部分返還並移轉登記予異議人，現亦由臺灣新北地方法院以105年度訴字第1096號案件審理中，是已○○就系爭土地應有部分之所有權既屬不法取得之權利，自不得基於共有人地位主張行使優先承買權云云。理由一、本件新北市政府稅捐稽徵處(中和分處)(下稱移送機關)以義務人癸○○、子○○、丑○○、寅○○、卯○○(被繼承人：辰○○)(下稱癸○○等5人)滯納95年度至103年度地價稅，先後於100年12月至104年3月間陸續檢附移送書、稅額繳款書、送達證書及執行憑證等文件移送新北分署執行。依新北分署調閱之土地建物查詢資料所示，癸○○等5人公同共有之系爭土地應有部分3,000分之969，業依臺灣板橋地方法院(已更名為臺灣新北地方法院，下稱新北地院)89年11月13日89年度民執全星字第2679號函辦理查封登記(假扣押債權人：新北市中和地區農會)，新北分署遂於103年3月12日向新北地院借調該院89年度民執全星字第2679號卷宗執行系爭土地應有部分3,000分之969，嗣新北地院以103年5月29日新北院清103司執地55560字第033785號函將債權人彰化商業銀行股份有限公司與癸○○等5人間清償債務強制執行事件移併新北分署執行。新北分署於104年4月24日函詢移送機關有關癸○○等5人本件地價稅之欠稅金額及是否繼續對系爭土地應有部分3,000分之969執行等事項，經移送機關以104年5月1日新北稅中三字第1043509287號函復略以：癸○○等5人截至104年4月29日止無欠稅，惟有滯欠指界費新臺幣(下同)400元、鑑價費2,500元及郵資費1,564元等相關執行費用，建請繼續執行等語。新北分署以104年5月22日新北執乙101年地稅執字第00003524號函請癸○○等5人於文到10日內至該分署繳清上開執行費用，惟癸○○等5人仍未繳納。新北分署乃陸續公告定於105年1月15日、同年2月15日及同年3月7日就系爭土地應有部分3,000分之969進行第1次至第3次拍賣程序，惟均無人應買，移送機關、併案債權人及假扣押債權人均未聲明承受。新北分署以105年3月8日新北執乙101年地稅執字第00003524號公告(下稱系爭公告1)進行特別變賣程序，並於系爭公告1之附表備註欄第(二)點載明略以：據中和地政事務所函覆，系爭土地單獨出賣時，該相同使用執照專有部分之所有權人如具備無基地應有部分或應有部分不足之情形者，則有民法物權編施行法第8條之5第3項所定優先承買權之適用。其權利並優先於土地之共有人等語。第三人酉○○及戌○○於105年3月31日(新北分署收文日)具狀聲明應買並繳納保證金400萬元，新北分署於105年4月1日函詢癸○○等5人、移送機關、併案債權人及假扣押債權人等之意見後，同意渠等2人應買。新北分署再以105年4月18日新北執乙101年地稅執字第00003524號公告(下稱系爭公告2)載明凡符合民法物權編施行法第8條之5第3項規定之優先承買權人，應於最後公告日起15日內，檢附相關證明文件向該分署為優先承買之表示，新北分署並於105年4月25日派員將系爭公告2張貼於系爭土地上建築物之公告處，惟於系爭公告2最後公告日起15日內仍無人表示優先承買。新北分署乃以105年5月16日新北執乙101年地稅執字第00003524號通知(下稱系爭通知)曉諭系爭土地全體共有人，得於系爭通知送達之日起10日內向該分署提出有優先購買權(為統一用語，下稱「優先承買權」)之證明，並表示願照第三人等2人應買之價格優先購買，逾期不表示者，視為放棄。系爭土地共有人已○○乃檢具土地所有權狀等證明文件，於105年5月24日具狀行使優先承買權，新北分署依105年5月19日調閱之系爭土地查詢資料，形式審查已○○確為系爭土地之共有人後，始於105年6月4日函請已○○應於文到7日內繳清價金2,000萬元。異議人不服，於105年7月1日以如前開事實欄所載之事由具狀向新北分署陳報，新北分署依聲明異議程序處理。對於異議人之聲明異議，新北分署聲明異議審查意見略以：按對拍定之不動產有無優先承買權，係屬實體上之問題，就此倘有爭執，即應另行提起確認優先承買權存否之訴，要非聲明異議所得解決。又依土地法第34條之1規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承買，該分署係依系爭土地登記謄本所載認定已○○為土地共有人之一，而就系爭土地之應有部分享有優先承買權；至已○○等人是否有涉及偽造文書等犯行，因屬實體上之爭議，該分署並無審認判斷之權，僅得依形式查得之具有「公示效力」登記謄本以為判別等為由，認異議人異議無理由加具意見到署，合先敘明。二、按「區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。」民法物權編施行法第8條之5第3項定有明文。又依土地法第34條之1規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。次按行政執行法第9條第1項規定：「義務人或利害關係人對執行命令、執行方法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事，得於執行程序終結前，向執行機關聲明異議。」故公法上金錢給付義務行政執行事件，義務人或利害關係人得對本署各分署(下稱分署)聲明異議之事由，限於對分署之執行命令、執行方法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事，如以前開情事以外之事由聲明異議者，自非分署所得審究。再按對拍定之不動產有無優先承買權，係屬實體上之問題，就此倘有爭執，即應另行提起確認優先承買權存否之訴，要非聲明異議所得解決(最高法院78年台抗字第40號裁定要旨參照)。末按土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」故已於地政機關辦理登記之不動產，應以地政機關登記名義之外觀，為調查認定之依據。查本件新北分署於系爭公告1中之附表備註欄第(二)點已載明略以：據中和地政事務所函覆，系爭土地單獨出賣時，該相同使用執照專有部分之所有權人如具備無基地應有部分或應有部分不足之情形者，則有民法物權編施行法第8條之5第3項所定優先承買權之適用，其權利並優先於土地之共有人等語。第三人酉○○及戌○○於105年3月31日(新北分署收文日)具狀聲明應買並繳納保證金400萬元，經新北分署函詢癸○○等5人、移送機關、併案債權人及假扣押債權人等之意見後，同意渠等2人應買。新北分署再以系爭公告2載明凡符合民法物權編施行法第8條之5第3項規定之優先承買權人，應於最後公告日起15日內，檢附相關證明文件向該分署為優先承買之表示，新北分署並於105年4月25日派員將系爭公告2張貼於系爭土地上建築物之公告處，惟於期限屆至後仍無人表示優先承買。新北分署乃以系爭通知曉諭系爭土地全體共有人，得於系爭通知送達之日起10日內向該分署提出有優先承買權之證明，並表示願照第三人等2人應買之價格優先購買，逾期不表示者，視為放棄。系爭土地共有人之一已○○乃檢具土地所有權狀等證明文件，於105年5月24日具狀行使優先承買權，新北分署依105年5月19日調閱之系爭土地查詢資料，形式審查已○○確為系爭土地之共有人後，始於105年6月4日函請已○○應於文到7日內繳清價金2,000萬元，有如前述，此有各該公告、函文、筆錄及土地建物查詢資料等附於新北分署執行卷可稽，經核尚無不合。異議人主張渠等與已○○間就系爭土地之應有部分無買賣關係；已○○係透過其夫未○○與午○○之夫申○○律師2人，共同以偽造文書及背信等犯罪手法，而取得系爭土地之應有部分，渠等並已分別對已○○提起民事訴訟與刑事告訴，故已○○就本件癸○○等5人公同共有之系爭土地應有部分3,000分之969，並無優先承買權云云，核為對於已○○就癸○○等5人公同共有之系爭土地應有部分3,000分之969有無優先承買權等之實體爭議，該實體爭議事項依前揭規定及裁定意旨，並非本署及新北分署所得審認判斷，異議人以聲明異議資為排除強制執行之方法，即有未合。

(法務部行政執行署聲明異議決定書105年度署聲議字第71號)

 

自已出資興建建築物，於房屋建造足以避風雨而可達經濟上使用目的時，即原始取得所有權，不以登記為要件

 

要旨：民法第759條等規定參照，自已出資興建建築物，於房屋建造足以避風雨而可達經濟上使用目的時，即原始取得所有權，不以登記為要件。又拍賣不動產，自買受人領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得不動產所有權，未登記所有權前，僅係不得處分其所有權，尚不影響所有權取得主旨：有關雲林縣斗南鎮興國段650-1號地號土地買賣移轉登記，涉及民法物權編施行法第8條之5優先購買權疑義乙案，復如說明二、三，請查照參考。說明：一、復貴部101年6月27日內授中辦地字第1016651146號函、同年8月7日內授中辦地字第1016651401號函。二、按98年7月23日修正施行之民法第799條第1項規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」所謂區分所有建築物者，必數人區分一建築物，各有其專有部分，且就該建築物及其附屬物之共同部分為共有，始足當之(本條立法理由參照)。由此可知，區分所有建築物係由「專有部分」與「共有部分」所構成，若建築物區分為數部分，僅為單一所有權登記時，不論其為一人所有或數人共有，則非區分所有建築物(溫豐文著，區分所有建築物物權構造之解析，月旦法學雜誌第168期，第43至44頁參照)。又依98年7月23日修正施行之民法物權編施行法第8條之5第2項、第3項規定：「民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799條第5項規定之限制。」、「區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。」立法意旨係就民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其基地之權利有分屬不同一人所有或分別設定負擔之情形，明定基地出賣時基地應有部分欠缺或不足者之區分所有人有優先承買權，俾貫徹建物與基地同屬一人所有之立法意旨(本部99年10月11日法律字第0999039670號函參照)。查本件來函說明三所述「…基於區分所有建物處分一體化原則，登記機關倘得從地籍資料得知土地上有區分所有建物，則不論該建物是否已取得使用執照並完成所有權登記，或未經所有權登記而經囑託查封登記，其所有權人均宜有民法物權編施行法第8條之5優先購買權之適用…」乙節，因系爭建物並未辦理保存或其他登記，如何由所謂地籍資料得知地上物所有權人狀態，應先予釐清。惟就相關事證，倘可確認該建物係由「專有部分」及「應有部分」所構成，而係民法第799條第1項所稱「區分所有建築物」，即有民法物權編施行法第8條之5規定之適用。三、惟按民法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」自已出資興建建築物，於房屋建造足以避風雨而可達經濟上之使用目的時，即原始取得所有權，不以登記為要件(本部82年8月26日(82)法律字第18060號函參照)。又拍賣之不動產，自買受人領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得不動產所有權，未登記所有權前，僅係不得處分其所有權，尚不影響其所有權之取得(本部90年10月15日(90)法律字第035619號函參照)。查本件旨揭土地上之建物縱未辦理所有權登記，仍無礙於原始起造人及拍定人取得建物之所有權，惟原始起造人及拍定人間，是否屬區分所有關係或一般共有關係？又上開建物倘未依土地登記規則第80條、第81條辦理區分所有登記，如上所述，如何確知該建物係由「專有部分」與「共有部分」所構成，而單憑法院不動產權利移轉證書附表所示資料，即逕認為係屬民法第799條第1項所定「區分所有建築物」？均非無疑義。因事涉個案事實認定及建築、土地登記法規之解釋適用，仍請貴部本於權責再予究明審認。(法務部民國101年09月12日法律字第10103106640號)

 

務人甲所有之Ａ地為某公寓大廈之法定空地，甲於該公寓大廈並無其他依法應隨同移轉之專有部分區分所有權或土地所有權應有部分。若甲之債權人向法院聲請執行Ａ地時，執行法院於拍賣時須否限制僅某公寓大廈區分所有權人始得應買

 

法律問題：債務人甲所有之Ａ地為某公寓大廈之法定空地，甲於該公寓大廈並無其他依法應隨同移轉之專有部分區分所有權或土地所有權應有部分。若甲之債權人向法院聲請執行Ａ地時，執行法院於拍賣時須否限制僅某公寓大廈區分所有權人始得應買？討論意見：甲說：否定說。㈠已登記之區分所有建築物與其所屬基地所有權之權利人若非屬同一人，其各自得獨立處分其權利，即無從適用民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項不得分離移轉之規定，無限制區分所有建築物所有權人及基地共有人應併同轉讓其等房地權利之餘地(最高法院100年度台抗字第338號裁定意旨參照)。㈡次按區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。物權編施行法第8條之5第3項定有明文。是區分所有建築物坐落之基地，本非不得單獨移轉於專有部分所有人以外之人，僅該專有部分所有人於基地出賣時有優先承買權而已。㈢又按建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築法第11條第1項前段定有明文。法定空地既係基地之一部，則如題示有分離出賣之情形時，依前揭說明，即無不得移轉於區分所有權人以外第三人之限制。又縱認法定空地依公寓大廈管理條例第58條第2項規定係共用部分，並非物權編施行法第8條之5第3項所稱之基地，惟基地係建築物本身所坐落土地，與區分所有權人使用不可分之需求尤甚於非建築物直接坐落之法定空地，依舉重明輕之法理，基地有分離出賣之情形時，依法尚且不限制應買人資格，是公寓大廈法定空地出賣時，更無限制應買人資格之理。㈣至公寓大廈管理條例第58條第2項固規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」惟參照同法條第1項規定可知，前開讓售對象之限制，應解為係規範起造人或建築業者之「辦理銷售」行為，用以保障消費者權益。題示情形，區分所有權之專有部分業已銷售完畢，部分或全部法定空地之所有權人並非區分所有權人為客觀既存之事實，且已依物權編施行法第8條之5第3項規定賦予專有部分所有權人優先承買權，則法定空地以債務人(不論是否為起造人或建築業者)為所有權人，或以區分所有權人以外之第三人為所有權人，其利益狀態並無不同，殊無再予限制應買人資格之必要。乙說：肯定說。㈠按法定空地，非依規定不得移轉。建築法第11條第3項定有明文。蓋法定空地係供建築物整體日照、通風、採光、緊急避難及防火救災之用，以增進使用人之舒適、衛生及安全，與建築物本身有不可分離之關係，因之所謂不得移轉，包括所有權及使用權在內。又法定空地固屬建築法所稱之建築基地，然非公寓大廈管理條例所稱之基地，而係共用部分，故無物權編施行法第8條之5第3項規定之適用，無從以此推認法定空地得單獨移轉於專有部分所有人以外之人。㈡題示情形，執行債務人因僅有法定空地所有權，別無其他應併同移轉之不動產所有權，其移轉所有權固無違反公寓大廈管理條例第4條第2項併同移轉規定之可能。然法定空地既係依附於建築物整體，不得與建築物分離移轉為獨立權利客體，故公寓大廈管理條例第58條第2項雖僅規定公寓大廈之起造人及建築業者之情形，惟執行債務人縱非該等人，亦應類推適用該條項規定，以符合上開法定空地存在之立法目的。因此，執行法院應限定原應就該法定空地配賦之區分所有權人，始得應買。倘不限制應買人資格而任由他人拍定，該拍賣則屬無效(臺灣高等法院97年度上字第317號判決意旨參照)。丙說：折衷說。觀諸公寓大廈管理條例第58條第2項之規定，既僅在規範公寓大廈之起造人及建築業者，因此，倘執行債務人為公寓大廈之起造人及建築業者，於題示情形，應限定原應就該法定空地配賦之區分所有權人，始得應買；反之，則毋須限制應買人資格，至多僅原應就該法定空地配賦之區分所有權人依物權編施行法第8條之5第3項規定有優先承買權而已。初步研討結果：採甲說。審查意見：多數採甲說(甲說11票、乙說2票)。研討結果：採甲說。

(臺灣高等法院暨所屬法院102年法律座談會民執類提案第18號)

 

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