民法第三百五十五條規定註釋-物之瑕疵擔保責任之免除

民法第355條規定：

買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。

說明：

謹按買受人於締結買賣契約時，若已明知標的物之價值或效用有滅失或減少之瑕疵，則是拋棄本於瑕疵而請求擔保之權利，不必使出賣人負其責任。又關於標的物之價值或效用，有滅失或減少之瑕疵，買受人因重大過失不知者，以出賣人曾經保證其無瑕疵為限，始負擔保之責，如未保證其無瑕疵時，出賣人即可不負責任。但出賣人明知標的物有瑕疵，而故意不告知買受人，則應使出賣人就其瑕疵，負擔保責任，蓋期確保交易之誠實及信用也。故設本條以明示其旨。

按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第三百五十四條第一項定有明文。又買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限，同法第三百五十五條第一項、第二項亦有明文。台中市都市計畫通盤檢討案，於七十五年二月二十二日公告實施，將系爭土地列為後期發展區，並編定為住宅區，需俟擬定細部計畫完成並辦理市地重劃後始得建築，台中市政府並依都市計畫法第十九條規定，於八十六年一月二十三日公開展覽該地區細部計畫草案，依此草案系爭土地為兒童遊戲場用地，惟尚未完成法定程序等情，有台中市政府工務局八十六年九月八日八十六中工都字第三七三四一號函、八十六年三月三十一日八十六中工都字第二七○○號函（復上訴人）影本、公開展覽擬定台中市都市計畫後期發展區細部計畫說明書、圖之說明會時間、地點通知書影本各一份附卷可稽。上訴人於簽訂買賣契約前，對於系爭土地位於重劃區域中，將通盤檢討，並經限建等事實知之甚明已詳前述，且依證人何素惠前開證詞，得知上訴人於簽約前亦已申請分區使用圖及都市計畫圖，是上訴人於簽約前對系爭土地因位於後期發展區且限建中，及將重劃等情自難諉為不知。按土地參加重劃，其結果能否如願本難逆料，上訴人明知系爭土地在市地重劃區域中，是否能如願被劃為其所冀望之地目本屬不定之數，非地主所能保證，其購買重劃區內之土地本有一定之風險，而有風險該點亦已在其購買前加以評估。是縱被上訴人曾於兩造協談是否成立土地買賣契約時，提及以系爭土地之條件，重劃後不是住二，也有住三云云，亦屬其個人臆測之詞，難謂因被上訴人曾為此語即認係其個人對系爭土地將來必定劃為住二或住三之保證。系爭土地果因通盤檢討經重劃而編定為公共設施用地，或如本件編定為兒童遊戲場用地，亦屬上訴人於買受土地時即知可能會存在之風險之一，為上訴人所得預見，是縱未如其所願而被劃為兒童遊戲場用地，該瑕疵亦屬其購地之初即明知可能會存在者，是依民法第三百五十五條第一項規定，出賣人即被上訴人即不負物之瑕疵擔保之責。退一步言，縱認上訴人對於該土地被編定為兒童遊戲場用地之事實並不知情，惟因其簽訂買賣契約前，系爭土地經編定為兒童遊戲場用地之草案業經台中市政府公開展覽，該事實向都市計畫課查詢即可得知一節，亦經證人即上訴人委託規劃系爭土地上建物之莊敏信結證屬實，而上訴人亦曾申請系爭土地相關文件核閱，揆諸前揭民法第三百五十五條第二項規定，上訴人對於不知系爭土地經編定為兒童遊戲場用地，自屬有重大過失，被上訴人不負物之瑕疵擔保責任。上訴人於八十六年四月十九日以系爭土地經畫為兒童遊戲場用地有瑕疵為由，以存證信函向被上訴人為解除買賣契約之意思表示，於法無據，自不生效力（最高法院88年度台上字第2723號民事判決）。