民法第三百六十條規定註釋-物之瑕疵擔保效力－請求不履行之損害賠償

民法第360條規定：

買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。

說明：

查民律草案第五百七十二條理由謂其出賣人就標的物之品質，特約擔保者，視為因此所生之一切結果，皆有擔保之意，故使買受人得請求不履行之損害賠償，以代契約之解除，或代減少價金之請求。出賣人明知有瑕疵而故意不告知買受人者，亦使買受人得請求不履行之損害賠償，以代契約之解除，或減少價金之請求，以保護買受人之利益。此本條之所由設也。

按按貨樣約定買賣者，視為出賣人擔保其交付之標的物與貨樣有同一之品質，為民法第三百八十八條所明定。貨樣買賣適用第三百五十四條第二項及其他有關瑕疵擔保之規定。如標的物不具備貨樣之品質時，買受人固得依民法第三百六十條之規定，行使其權利，惟若交付之標的物品質符合貨樣之品質，縱令與一般期待品質有落差，亦不能謂品質有瑕疵。查兩造訂定之買賣合約備註欄第一項係註明：「出口產品必與所提供樣品完全相同及符合日本進口條件」字樣，為原審確定之事實。依此文義，似指上訴人擔保其交付之買賣標的物與其提供樣品（貨樣）有同一之品質，並且符合日本進口條件之貨樣，而非上訴人保證交付之貨品具有所交付之製造流程表之品質。果爾，可否因上訴人應被上訴人之要求編製系爭珍珠圓之製造流程表，併隨貨品送交被上訴人之日商客戶先行送請檢驗，即認上訴人保證交付之貨品具有製造流程表之品質？已非無疑義。又倘上訴人辯稱：其交付系爭芝及花生珍珠圓在日本已合法通關云云屬實，可否謂上訴人交付之標的物未符合日本進口條件？亦待澄清；另上訴人提供之樣品是否按製造流程表進行蒸煮冷凍手續？苟上訴人交付之芝及花生珍珠圓未按製造流程表進行蒸煮冷凍手續，但合於日本進口條件並通關，且符合上訴人原提供之樣品之品質，依上說明，可否認為不具有其保證之品質？不無研求之餘地（最高法院91年度台上字第1953號民事判決）。

按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第三百六十條定有明文。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。是以買受人主張依物之瑕疵擔保或不完全給付，請求出賣人賠償損害，均非法所不許。本件上訴人係基於物之瑕疵擔保及不完全給付，請求出賣人賠償其損害，既為原法院所是認。乃原審未就上訴人之主張予以推闡明晰，並詳加調查審認。竟以前揭情詞，遽為上訴人不利之判決，自難認於法無違（最高法院87年度台上字第575號民事判決）。

然查，我國建築法規，對所謂「使用面積」並無定義，其既非法定用語，應依當事人訂約之真意為斷，而當事人立約之真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之依據，不能拘泥文字致失真意，必要時應參考交易慣例以定之。原告對於兩造訂約時，就「使用面積」有特別約定即為原告室內得使用之面積，不含小公一節，迄未舉證證明之。次查，本件房屋銷售現場放置有Ａ、Ｂ棟一樓及各樓之平面圖及傢俱平面圖，供原告參考，為被告所自認，並為原告所不爭，而各樓之平面圖均繪製有當層樓之樓電梯間，傢俱平面圖則未繪當層樓之樓電梯間，是上開二種圖面，雖均載有「使用面積」及「公共面積」，然其圖面繪製之內容既不相同仍無法依圖面之繪製即認定被告曾言明「使用面積」不含小公，此觀之原告錢曾育秀、錢品文買賣契約所附者為「傢俱平面圖」、曾清秀、盧慧貞買賣契約所附者為「平面圖」可明。再者，就業界一般交易習慣言，所謂「使用面積」多係指各住戶（區分所有權人）之「專有部分」面積（包括「主建物」與「附屬建物」）及區分所有建物「共同使用部分」面積（俗稱「公共設施」，以分擔之戶數別，又有「大公」、「小公」之分）。然如「使用面積」與「公共面積」二者併列於預售屋廣告或契約時，則一般所謂使用面積，除住戶之專有部分外，復包括當樓層其他住戶共有持分之共同使用面積（例如當樓層面積則係全棟各層戶共有而共同使用之面積（例如配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、清水池等面積，俗稱「大公」部分），惟實際劃列，仍須就售屋契約內容而定，此有被告所提之中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會八十三年十二月一日（）建投全聯字第一三八二號復台灣高等法院函在卷可按。再就使用功能言，建物當層電、樓梯間及走道之功用，大部分在供該樓層之住戶或訪客往來出入，該住戶就該部分「小公」之使用頻率及私密性，雖不如專有部分，然仍大於其餘「大公」部分，故將之列為購屋者可使用之面積範圍內，難認毫無理由，更與誠實信用原則無違。綜上，「使用面積」含「小公」為預售屋交易市場上之慣例，應可認定。原告既不能證明兩造間有特別約定「使用面積」不包括小公，則依前開交易慣例，本件兩造對於「使用面積」合意之內容，應含「小公」始符契約之真意…再按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，出賣人故意不告知物瑕疵者，亦同，民法第三百六十條定有明文。是在特定物買賣，出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情所，買受人原則上僅得請求減少價金和解除契約，只有在出賣人保證品質或故意不告知物之瑕疵之情況，買受人始得請求不履行之損害賠償。因之請求損害寧是例外之情形，民法第三百六十條所規定「買賣標的物缺少出賣人所保證之品質」一節，應由當事人以特約擔保始足當之，亦即出賣人承擔其品質存在之擔保，並約定在其品質欠缺時，就其一切結果負其責任，始有保證之成立（見史尚寬著，債法各論，第二十五頁，民六十六年台北第五刷）。…又按最高法院七十七年四月十九日七十七年度第七次民事庭會決議：「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係其契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任」，至於物之瑕疵擔保責任與不完全給付在適用上二者之關連性如可？該一決議並未說明。按不完全給付與物之瑕疵擔保責任之交涉問題，極為困難。依德日學者通說及德國法院判決所示，通說認為，有關固有瑕疵損害部分，與民法瑕疵擔保責任規定相同，而民法有關物之瑕疵擔保責任規定部分，諸多規定與一般債務不履行不同，例如時效期間，而此種不同有其特殊立法目的，因之在固有瑕疵損害部分，如不依據瑕疵擔保責任行使權利，則契約在成立後標的物發生瑕疵（即後發的瑕疵）情形下，權利人均依債務不履行之規定行使權利時，瑕疵擔保責任將成具文，此一問題在本件情形即甚顯然，蓋依民法第三百六十五條規定，買受人因物有瑕疵而解除契約或請求減少價金之除斥期間為六個月，而不完全給付之時效為十五年，相去甚遠，因之由民法體系言，買賣標的物有瑕疵而同時構成不完全給付之情形，在不完全給付中有關固有瑕疵損害部分應適用民法有關瑕疵擔保責任之規定，不惟如此，即瑕疵結果損害部分之請求權時效，亦應類推適用瑕疵擔保責任之規定（以上外國學說參見椿壽夫．右近健男合編，債權法總論，第一一０至一一二頁，一九八八年第一版，日本評論社；德國聯邦最高法院判決見BGH77,219f；曾隆興著，民法債篇總論，第三八九頁）。由上所述，在物之瑕疵所引起之不完全給付，在權利行使上仍應受瑕疵擔保責任規定之限制，亦即原告行使損害賠償請求權時，如其損害是固有之瑕疵損害時，應受民法第三百六十條規定之限制，亦即須「買賣標的物缺少出賣人所保證之品質」或「故意不告知瑕疵」下，原告始得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。本件原告陳琴、張貴惠、錢曾育秀、陳思遠、黃美惠及吳建南、楊秀惠、盧慧貞、陳月霞、錢品文買受系爭房屋，既有使用面積不足之情事，此面積之不足後可歸責於被告，且生成又在系爭房屋建成之後，依最高法院七十七年四月十九日第七次民事庭會議決議，仍可依不完全給付之規定，請求損害賠償，惟原告行使此項權利仍應受瑕疵擔保責任規定之限制。換言之，彼等所請求之損害為使用面積減少之損害，亦即固有瑕疵之損害，則原告本不得依民法第三百六十條請求賠償已如前段所述，彼等亦不得再本於不完全給付類推民法第二百二十六條規定，訴請被告賠償如事實欄原告陳述(六)所示之金額（臺灣臺北地方法院84年度重訴字第1105號民事判決）。