民法第三百六十一條規定註釋-解約催告

民法第361條規定：

買受人主張物有瑕疵者，出賣人得定相當期限，催告買受人於其期限內是否解除契約。

買受人於前項期限內不解除契約者，喪失其解除權。

說明：

查民律草案第五百七十四條理由謂買賣契約，是否因標的物之瑕疵而解除，此不確定之狀態也。除去不確定之狀態，為出賣人必要之行為，故使出賣山得依定期催告除去之。此本條所由設也。

按民法第三百六十一條規定：「買受人主張物有瑕疵者，出賣人得定相當期限，催告買受人於其期限內是否解除契約。買受人於前項期限內不解除契約者，喪失其解除權。」，乃出賣人須負物之瑕疵擔保責任時，買受人依同法第三百五十九條規定得解除契約，買賣契約即因此處於是否解除之不確定狀態，而使出賣人得定期催告除去之。然此出賣人之是否解除契約催告，應於買受人主張物有瑕疵，出賣人確定應負物之瑕疵擔保責任時，始得為之。查上訴人於九十六年六月二十七日致被上訴人己○○（被上訴人代表）之函載「……茲因台北縣政府住宅及城鄉發展局所出示該地號土地之地形及地界範圍與台端申請地政鑑界之地形地界不符，……致影響買方權益甚大，為恐貴我之交易產生爭議糾紛，故請台端迅速再查明並與台北縣政府相關單位提出權益之保護措施（異議），待該筆土地之地形地界確認後，再進行後續所有過戶程序……」等字樣，乃質疑台北縣政府住宅及城鄉發展局所出示之資料，請被上訴人查明並採取必要保護措施（異議），暫緩系爭契約之後續履行，似仍期待上訴人異議成功，系爭土地能完全依約履行，則上訴人該信函是否係對被上訴人主張物之瑕疵，已非無疑。次查台市縣政府於九十六年五月間已開始進行汐止都計樁位作業，斯時完成測定之樁位，已有部分系爭土地被劃分為非住宅區。上訴人為前開通知後，被上訴人即多次與相關主辦單位確認、查對，發現第一次公告之樁位有誤（原劃有約九十坪之非住宅區），促使台北縣政府修正發布第二次公告，第二次公告確定，台北縣汐止地政事務於九十七年三月五日辦理分割登記完畢，分割出五六三－一九地號面積一百八十六平方公尺土地之使用分區為保護區，為原審認定之事實。果爾，在台北縣政府為測定樁位公告確定前，系爭土地是否被劃為保護區土地？即有變動之可能，並未確定。則被上訴人未待汐止都計樁位作業完畢，其就系爭土地是否應負何種瑕疵之擔保責任確定，即於九十六年十一月十五日第二次公告前催告上訴人限期表示是否解除系爭契約，非無可議。上訴人主張其須待分割登記確定後之瑕疵情形，始得評析決定系爭契約是否行使瑕疵擔保解除權，是否全然無理？洵有進一步研酌釐清之必要。乃原審不察，未就此卷存資料詳予調查審認，即謂上訴人未於被上訴人催告期限內主張解除契約，遲未決定瑕疵擔保權利行使內容，有違誠信原則，依民法第三百六十一條之規定，上訴人已喪失其解除權，而不得再行使民法第三百五十九條之契約解除權，進而就上訴人請求被上訴人子○○返還價金部分為不利於上訴人之判決，於法即有違誤（最高法院98年度台上字第1923號民事判決）。