民法第三百六十五條規定註釋-物之瑕疵擔保請求時效

民法第365條規定：

買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。

說明：

謹按買受人因瑕疵買賣契約之解除權，及減少價金之請求權，若出賣人並未與買受人特約，於特定期間內負擔責任者，則於物之交付後，經六個月而不行使者，其權利因時效而消滅，所以除去不確定之狀態也。但出賣人明知瑕疵有而故意不為告知者，則不適用此消滅時效之規定，買受人仍得隨時行使契約解除權，及減少價金請求權，以出賣人有背於交易之誠實及信用也。故設本條以明示其旨。由於現代科技發達，有許多建築物、土地上之工作物或工業產品之瑕疵，不易於短期間內發現。原條文規定因物之瑕疵而生之契約解除權或減少價金請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅，似嫌過短，且無法與第三百五十六條之規定配合。為更周密保障買受人權益，本條解除權或請求權發生消滅效果之期間之起算點，宜由買受人依第三百五十六條規定為通知時起算六個月，始為允當。又為使權利狀態早日安定，爰參考瑞士債務法第二百十九條第三項，增列「解除權或請求權自物之交付時起經過五年不行使而消滅」，第一項修正如上。出賣人故意背於交易之誠實及信用，而不告知物之瑕疵時，買受人應受保護，其解除權或請求權，不受前項關於通知後六個月期間之限制。惟如自物交付時起經過五年而未行使，仍為消滅。爰修正第二項。

按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使而消滅，民法第三百六十五條第一項固有明定。惟所稱之通知，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知而言。上揭法條之契約解除權或價金減少請求權，買受人僅得擇一行使，此項瑕疵通知自與買受人所能行使之瑕疵擔保請求權有關。又因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，與因解除契約顯失公平而僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的。故價金減少請求權與契約解除權得擇一行使，是為原則，然依其情形，解除契約顯失公平者，則依民法第三百五十九條但書規定，買受人僅得請求減少價金。準此以觀，買賣標的之房屋倘屬瑕疵重大居住堪虞，買受人當非不得選擇行使契約解除權，而不行使價金減少請求權（最高法院民事判決96年度台上字第1277號）。

按買受人因物有瑕疵而請求減少價金者，其請求權之六個月或五年存續期間，自買受人通知出賣人有應由出賣人負擔保責任之瑕疵後或物之交付時起算，民法第三百五十六條及第三百六十五條第一項規定甚明。原審未查明上訴人係於何時通知被上訴人系爭土地之瑕疵，遽謂上訴人於九十一年八月二十二日即知悉系爭土地之瑕疵，應自斯時起算減少價金請求權之六個月存續期間，上訴人遲至九十二年二月二十四日始請求減少價金四百四十一萬元，已逾六個月而不生效力，已有可議（最高法院民事判決97年度台上字第160號）。按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；上開減少價金之請求權，須買受人依民法第三百五十六條規定為「通知」後六個月間不行使始歸消滅，而非以買受人「知悉」瑕疵後六個月間不行使，作為其減少價金請求權消滅之要件，此觀同法第三百五十九條、第三百六十五條第一項之規定自明（最高法院判決103年度台上字第196號）。

民法所定之消滅時效，僅以請求權為其客體，故就形成權所定之存續期間，並無時效之性質。契約解除權為形成權之一種，民法第三百六十五條第一項所定六個月之解除權存續期間，自屬無時效性質之法定期間（最高法院民事判例22年上字第716號）。