民法第三百六十六條規定註釋-免除或限制擔保義務之特約

民法第366條規定：

以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。

說明：

查民律草案第五百八十四條理由謂瑕疵擔保之義務，因買受人之利益而設，故有免除義務或加以限制之特約，當然有效。若出賣人故意不告知物之瑕疵，則違交易上之誠實及信用，雖有免除或限制特約，仍應認為無效。此本條所由設也。

查民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人固當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。而經本院核閱系爭現況說明書所載，被上訴人曾家銘等雖於該說明書第5.項「建物目前是否有滲漏水情形」，勾選「否」，且未告知上訴人於出賣系爭房地前，有僱請訴外人林永泰修繕系爭房屋等情；惟於被上訴人曾家銘等將系爭房屋交付上訴人後，上訴人即與被上訴人曾家銘等另就有關系爭房屋之瑕疵責任逐一堪查釐清（包括依法各應負責之項目：1樓客廳及2樓前房間﹝壁癌﹞漏水、2樓天花板發黑、外牆壁是否刷防水漆、3樓鋁窗、頂樓水塔防水層破裂及馬桶沖水等與範圍），及對此應如何解決、賠償等所有善後事宜，共同協議達成和解，並由上訴人簽具系爭同意書，表示免除被上訴人曾家銘等之後就系爭房屋之瑕疵擔保責任，已如前述；再參諸民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，即當事人得以特約免除、限制或加重之；基於「契約自由」原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約並均受此之拘束；易言之，縱被上訴人曾家銘等於簽定系爭買賣契約時，有未告知滲漏水之情事，惟上訴人既同意免除被上訴人曾家銘等之瑕疵擔保責任，且簽具系爭同意書前，兩造已就系爭房屋全部而為勘查並就顯示瑕疵達成和解；則揆諸前揭說明，上訴人復依民法第360條後段規定請求損害賠償，於法尚屬無據。至上訴人主張被上訴人曾家銘等日常居家使用長達數十年，必定知悉有漏水情事，不可能不知；且渠等於交付系爭房屋前，刻意以壁紙或裝潢遮掩，顯係明知有此瑕疵卻有意隱瞞，故意不告知瑕疵，系爭同意書免除被上訴人曾家銘等之瑕疵擔保責任乃屬無效等語；則為被上訴人曾家銘等堅決否認，且如前所述，被上訴人曾家銘等於委託出售系爭房地前，即先僱用訴外人林永泰進行系爭房屋之防水等修繕工程，並已施作完工；則被上訴人曾家銘等於簽訂系爭買賣契約時，在附件即系爭現況說明書第5.項勾選系爭房屋目前無滲漏水情形，應認尚無違一般常情及經驗法則，亦即被上訴人曾家銘等當時主觀上應無隱瞞之意，而客觀上亦無「故意不告知」之情形及必要。又按「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」民法第366條固定有明文；惟該條規定乃係為買受人之利益而設，是以有免除義務或加以限制之特約時，當然有效；然為避免買受人不知瑕疵之情事，而出賣人又故意不告知物之瑕疵，因有違交易上之誠實及信用，縱有免除或限制特約，仍應認為無效，此本條所由設也。依此，經本院核閱系爭買賣契約所載，本件上訴人與被上訴人曾家銘等於該契約並未以特約免除被上訴人曾家銘等之瑕疵擔保責任，而係於交付系爭房屋並經上訴人拆除部分裝潢，渠等再於103年3月15日與被上訴人洪嘉蓮、李維軒及林永泰等共同勘查系爭房屋之瑕疵後，始簽訂系爭同意書，且當時上訴人對系爭房屋有漏水之瑕疵即已知悉，被上訴人曾家銘等亦未加以隱瞞，甚至與之前曾就系爭房屋施作防水工程之林永泰共同檢查系爭房屋漏水狀況及施作解說，衡情尚難認有故意不告知瑕疵及違反誠信原則之情事（臺灣高等法院臺南分院107年度上易字第195號民事判決）。