民法第三百八十一條規定註釋-買賣費用之償還與買回費用之負擔

民法第381條規定：

買賣費用由買受人支出者，買回人應與買回價金連同償還之。

買回之費用，由買回人負擔。

說明：

謹按買回人既有買回之事，則出賣時由買受人支出之費用，買回人應與買回價金連同償還之，其買回之費用，亦應由買回人負擔。蓋買回人既享有買回原物之權利，自應盡負擔費用之義務也。故設本條以明示其旨。謹按買受人因增加標的物之價值，所支出之改良費用及其他有益費用，應使買受人償還之，方足以昭公允。但其償還之數額，應以標的物現存之增價額為限，庶於保護之中，仍寓限制之意。故設本條以明示其旨。

按出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之價金，而買回其標的物，民法第379條第1項定有明文。是買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件。又買賣費用由買受人支出者，買回人應與買回價金連同償還之；又買受人對於買回人負交付標的物及其附屬物之義務，亦為民法第381條第1項、第383條第1項所明定。又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，固為民法第227條之2第1項所明定。惟情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容（如材料、價金等）之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付（最高法院97年度台上字第1794號判決參照）。經查：上訴人與訴外人吳東安間於簽訂系爭買賣契約書之同時，即已簽訂系爭協議書，約定出賣人即被上訴人得自94年4月10日起至97年4月9日止，隨時依買賣原價金即1,344萬6,000元買回系爭房地，自屬買回契約之性質。則訴外人吳東安自得於所約定之上開期間內，依所受領之買賣價金提出買回價金，並償還買賣費用，向上訴人表示買回系爭房地。茲訴外人吳東安於96年11月7日寄發存證信函，向上訴人表示買回系爭房地，並以原審法院96年度存字第6010號提存事件，將1,347萬7,698元（包含其所受領之買賣價金1,344萬6,000元及上訴人所支出之買賣契稅3萬1,698元）以上訴人為受取人辦理提存在案，自已發生買回契約之效力。雖依系爭買賣契約書第7條第4項約定：「專業代理人撰擬契約之簽約費、辦理土地登記之代辦費等，依下列約定辦理：簽約費由買賣雙方各自負擔1,000元，…。產權移轉、抵押設定代辦費1萬7,000元，由買方（指上訴人）負擔。…」；且上訴人抗辯訴外人吳東安未依民法第381條第1項規定，償還上開1萬8,000元云云。惟查上開簽約費及產權移轉、抵押設定代辦費，乃支付予代書之費用，其性質與民法第381條第1項所稱「買賣費用」有間，應非屬買回人所應償還之費用。況訴外人吳東安表示買回後，旋即將所約定之買回價金即買賣原價金1,344萬6,000元加計上訴人所支出之買賣契稅3萬1,698元，共計1,347萬7,698元辦理提存在案，若以其並未一併償還上開區區1萬8,000元（其計算式為：1,000元+17,000元=18,000元），遽認其買回契約不發生效力，亦顯有違反誠信原則（民法第148條第2項規定參照）。是上訴人所為此部分抗辯，殊不足取。準此，訴外人吳東安已買回系爭房地，上訴人對於訴外人吳東安即負有移轉登記系爭房地所有權及交付系爭房地之義務。而訴外人吳東安嗣於買回系爭房地後之96年11月20日，又將買回系爭房地後之權利讓與被上訴人，並已通知上訴人，則被上訴人自得請求上訴人移轉登記系爭房地所有權及交付系爭房地。訴外人吳東安與上訴人間系爭協議書第3條第2項既已明白約定：「甲方（指上訴人）承諾向乙方（指吳東安）買受上述不動產（指系爭房地）後，於前項約定期間（指自94年4月10日起至97年4月9日止）內，乙方得隨時向甲方依當初買賣原價（即1,344萬6,000元正）買回，甲方不得拒絕。…」，是雙方於簽訂系爭協議書時，就系爭房地於上開3年期間內可能發生價格漲跌之情事，自已予以考量。雖上訴人以：系爭土地自伊買受後，至吳東安表示買回時止，其公告土地現值之漲幅超過25%，足見系爭土地於伊買受後之價值已有顯著增加，此非訂立協議書時所得預料，爰依民法第227條之2之規定，聲請增加買回價額云云（見本院卷169頁）。惟查，政府逐年調高公告土地現值，乃眾所周知之事，顯非契約當事人所不能預料，自不得允許上訴人於嗣後再以此事實為由，主張情事變更，並請求提高買回價金。況系爭房地前曾經原執行法院強制執行，定於92年6月18日進行第一次公開拍賣，雖經核定拍賣底價為2,620萬元，無人應買，嗣經第二次減價拍賣，仍無人應買，始由上訴人以略高於再行減價拍賣底價（其計算式為：26,200,000元×80%×80%×80%=13,414,400元）之價格1,344萬6,000元，向訴外人吳東安買受系爭房地（見本院卷143頁），足見上訴人於當初買受系爭房地時，其價格本即低於市價，而吳東安於當時願以該較低價格出賣予上訴人，無非係為保留日後以原價金買回之權利，是上訴人主張應按系爭房地買回時之市價，調高買回價額云云，亦顯與誠信原則有悖。是上訴人抗辯系爭房地之買回價格，應依宏大不動產估價師聯合事務所所鑑定買回時之市價，調高為1,724萬2,728元，且在該價金未付清前，買回契約尚不生效力云云，自不足取（臺灣高等法院98年度重上字第220號判決）。