民法第四百二十一條規定註釋-租賃之定義

民法第421條規定：

稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。

 

說明：

謹按租賃者。當事人約定一方以物租與他方使用，(例如房屋)或收益，(例如田地)他方支付租金之契約也。其當事人有二：曰出租人，即以物供他方之使用或收益，而收取租金者也。曰承租人，即支付租金以使用他人之物或就他人之物而為收益者也。雙方互相約定，契約即已成立，故設第一項明定其意義。租金種類之充當，法律上亦有明定之必要，故設第二項以明示其旨。

 

因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問。上訴人使用系爭房屋，依調解結果，按月應給付被上訴人稻谷一百五十台斤，不得謂非使用房屋之對價，應不因其名為補貼而謂非屬租金性質（最高法院判例46年台上字第519號）。房租津貼為受僱人或受任人報酬之一部，其獲准配住房屋者，亦同，故獲准配住房屋者，當然不得再支領房租津貼，自不得以不支領之房租津貼，認係受配住房屋之對價，而謂與僱用人或委任人間發生租賃關係（最高法院判例79年台上字第2179號）。

 

租賃契約之成立除不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據為之外，並無一定之式。苟合於民法第四百二十一條所謂當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之情形，即令未經訂立書面，仍不得謂當事人間之關係尚未成立（最高法院判例40年台上字第304號）。使用租賃為諾成契約，當事人約定一方以物租與他方使用，他方支付租金，即生效力，不以押金之交付為成立要件（最高法院判例33年上字第637號）。

 

租賃，就出租人無所有權之物，亦得成立（最高法院判例33年上字第84號）。租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件（最高法院判例64年台上字第424號）。租賃非如消費借貸，係移轉物之所有權於相對人之契約，不過使承租人就其物而為使用收益。故出租人對其物有所有權或其他權利與否，全非租賃之成立要件。至於耕地承領人於承領後將承領耕地出租，亦僅構成由政府收回耕地沒入地價之原因，並非使當事人間之租約當然無效（最高法院判例50年台上字第284號）。

 

押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院判例83年台上字第2108號）。民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第四百二十一條第一項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務（最高法院判例65年台上字第156號）。所謂土地押租契約，一般指出租人將土地出租與承租人，承租人另借款與出租人，雙方約定以借款利息抵付土地租金，俟租賃關係終了時互相返還土地借款之聯立契約，其有關法律關係應分別適用民法租賃、借貸之規定（最高法院判例64年台上字第2400號）。

 

租金為租賃契約之重要條件，出租人固有將此條件通知優先承租權人之義務，如優先承租權人未表示依此條件承租時，出租人尚不負與優先承租權人訂立租約之義務，雙方之租賃關係，尤無從認已合法成立（最高法院判例56年台上字第672號）。

 

租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，則在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終止之表示等項，概應由締結契約之名義人行之，始能生效（最高法院判例48年台上字第1258號）。上訴人以其所有之房屋提供為被上訴人之營業場所，既僅按日收取一定之金額，而不負擔合夥損益之分配，所謂出資之系爭房屋又不屬於合夥財產，仍由上訴人保有所有權，顯與合夥契約之性質不相符合，實為一種租賃關係（最高法院判例47年台上字第1889號）。

 

按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。民法第464條、第421條分別定有明文。二者之成立要件並非相同，除當事人合意外，使用借貸無從逕轉換成租賃。原審係謂鍾接或其繼承人鍾德土等3人默示同意被上訴人使用D建物之基地，似認渠等成立使用借貸，乃又謂鍾德土等3人於83年間繼承取得基地所有權，與被上訴人成立租賃關係，進而為上訴人不利之判斷，自有可議（最高法院106年度台上字第1883號民事判決）。

 

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