民法第四百二十二條之一規定註釋-地上權登記之請求

民法第422-1條規定：

租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。

說明：

土地法第一百零二條所定協同辦理地上權設定登記之請求權，有「二個月」之期間限制。惟實務上見解以為該期間為訓示規定，縱令經過二個月期間，不生失權效果，承租人仍得請求出租人為地上權之登記（參考最高法院六十七年台上字第一○一四號、六十八年台上字第一六二七別判例）。為保護租用基地建築房屋之承租人，並期規定之明確，爰將土地法前述特別規定移列於本法，並作適度之修正。

按以，基地租賃係建築物本身與土地具依存關係，建築物價值愈高，使用年限愈長，穩固持久的租賃關係，愈有其必要。因此，基地租賃關係，雖然係基於租賃契約，而為契約自由原則所形成之法律關係，仍屬於債之關係，但立法政策上，若能將此關係強化，使接近於物權，或進一步予以物權化，對基地之利用關係，當有俾益，對於此問題之處理，立法者早於土地法第102條即已規定：「租用基地建築房屋者，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。」，88年債編修正時，又將老規範模式移植至民法第422條之1：「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。」。是無論依上開土地法第102條或民法第422條之1之規定，在租賃關係存續中，承租人對出租人均有地上權登記請求權（最最高法院67年台上字第1014號判例要旨參照）。是民法債編施行法第23條規定，修正之民法第422條之1之規定，於民法債編修正施行前租用基地建築房屋者，亦適用之。惟按，上開無論依土地法102條或民法422條之1之請求權，既係基於租賃關係而來，則此請求權消滅時效，依民法第125條規定，為15年，且均自「基地租賃契約成立時」起算（最高法院68年台上字第2749號判例要旨參照）。故而，本件縱依上訴人之主張其為基地租賃契約之承租人，惟依上開（三）（四）有關契約承擔（約定、法定）之說明，本件系爭土地之基地租賃契約既具同一性，則系爭基地租賃契約成立之時間，係於69年1月31日（此業據上訴人自陳及有上訴人所提證二租地建築契約書可稽，見原審卷第10頁）。是不論上訴主張其承擔承租人地位之時間為何，然可得請求出租人為地上權登記之時間係自69年1月31日起算無疑（民法第128條參照）。查本件上訴人係於93年7月30日始為地上權登記之請求（以起訴狀上收文章所蓋之日期為準），已顯逾15之時效期間無疑，是被上訴人抗辯本件縱認上訴人可得請求設定地上權登記，亦已罹於時效期間，於法有據（民法第144條第1項參照），尚可採信。再按，基地租賃所謂之「基地」，係指建築基地而言。亦即一宗土地，供建築物本身所占之地面及其所應保留之空地。此項空地之保留，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築物管理規則中定之（建築法第11條參照）。因此基地租賃，乃指承租人租用建築基地，以在該基地上自行建築房屋為目的之租賃。準此而言，並參以司法院大法官會議釋字第408號解釋（耕地不得因時效取得地上權）及土地法第82條規定（凡編為某種使用地之土地，不得供他用途之使用），足認基地租賃契約標的物之基地不得為耕地甚明。查本件系爭土地之地目為田，使用分區記載為「特定農業區」，此有系爭土地登記簿謄本可稽，是本件縱認上訴人主張租賃關係存於其與被上訴人間，然其性質亦非「基地租賃」。本件上訴人無論依土地法第102條或民法第422條第1項而為本件請求地上權之登記，均係以基地租賃契約之存在為前提。是本件上訴人亦無從請求被上訴人為設定地上權之登記，亦堪認定（臺灣臺中地方法院94年度簡上字第242號民事判決）。