民法第四百二十九條規定註釋-出租人之修繕義務

民法第429條規定：

租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。

出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。

說明：

謹按出租人有使承租人使用租賃物之義務，雖已交付其物，亦須為以後使用上必要之修繕，故除契約另有訂定或另有習慣外，其因修繕所需之費用，應由出租人負擔。此本條第一項所由設也。又為完全其修繕義務計，於承租人之權利，亦不得不略加以限制，故出租人關於保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕，為雙方均得持平之保護。此第二項所由設也。

出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益，如承租人就租賃物以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕義務範圍（最高法院判例63年台上字第99號）。

按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429條第1項定有明文。又契約關係在發展過程中，債務人除應負契約所約定之義務（包括主給付義務與從給付義務）外，依其情事，為達成給付結果或契約目的所必要，以確保債權人之契約目的或契約利益（債權人透過債務人之給付所可能獲得之利益），得以圓滿實現或滿足；或為保護當事人之生命、身體、健康、所有權或其他財產法益遭受侵害，尚可發生附隨義務，如協力、告知、通知、保護、保管、照顧、忠實、守密等義務（最高法院104年度台上字第799號判決意旨參照）。第按，定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條定有明文。又解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅（最高法院51年台上字第2829號判例意旨參照）。依系爭租約第3條、第4條分別約定：「租金每個月新台幣柒萬伍仟元整，乙方不得藉任何理由拖延或拒繳。」、「租金應於每月20日以前繳納，每次應繳12個月份，乙方不得藉詞拖延。」等語；系爭協議約定：「甲、乙雙方同意坐落於南投市○○段000○0地號上之鐵皮屋整修費用以發票為佐證，實報實銷方式由乙方先行支付，甲方同意由乙方每月由租金抵扣，整修之物件所有權歸甲方所有。雙方拍照存證屆時乙方如不承租時，做為恢復之依據。整修項目：6座貨櫃屋及浪板移除，可用的浪板做為與鄰居間的隔間。新設兩座活動廁所及15人份化糞池，需開挖地面埋設，需在側邊另外開門以方便進出（需由甲乙雙方於施工前確認金額並取得共識再行施作）。漏水上方的屋頂浪板更新補強，屋頂上加裝抽風扇（需由甲乙雙方於施工前確認金額並取得共識再行施作）。」等語，是依上開系爭租約、系爭協議之約定，可知上訴人承租系爭房屋時，因屋頂浪板鉚釘生鏽而損壞，雨水易侵入，及鋼柱生鏽等缺失（見原審卷第24至26頁），不合於所約定使用收益之目的，兩造乃於系爭協議約定由上訴人負責修繕，被上訴人則同意以租金抵扣，並約定修繕完成後之系爭房屋所有權，仍歸屬被上訴人所有。又上訴人業已完成前揭整修項目之工程，並支付35萬7500元整修費用，此為被上訴人所不爭執，並有估價單附卷可查。據此，被上訴人業已將系爭房交予上訴人使用收益，而上訴人則支付35萬7500元租金予被上訴人，則依上開說明，系爭協議約定之內容，乃屬系爭租約之一部分，而為系爭租約所約定之義務，並非屬附隨義務，且兩造業已履行系爭租約之約定，故兩造對此繼續性之系爭租約，原則上嗣後如有債務不履行，或契約約定情事，以終止方法行使終止權，而消滅其契約關係。從而，上訴人主張被上訴人違反系爭協議之附隨義務，依解除權主張「解除」系爭租約云云，尚有誤會，委無足採。又依系爭租約第5條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣壹拾伍萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，應於一個（漏載「月」）前書面通知甲方……」；第17條：「契約期間內乙方若擬提前遷離他處……」等語，於此情形，本件租賃契約顯然同意任何上訴人於租約期限屆滿前，得終止租約，蓋依該條文規定，並未明文禁止不得於期前終止租約，上訴人自得於租賃期限屆滿前，依法終止租約。又終止權之性質，係屬形成權一種，而形成權係賦予一方當事人得依其單方之意思表示，使法律關係之效力得以消滅，因此上訴人不需被上訴人之同意，即得單方終止本件租賃契約，故被上訴人另主張上訴人終止租約，未得其承諾，該終止不生終止租約效力云云，有所誤會，要無足採。於此情形，依上開約定之內容，可認兩造特約約定，上訴人如不願繼續承租系爭房屋，得不附理由隨時終止系爭租約，惟須於一個月前以書面通知被上訴人。又上訴人曾於106年9月22日以尚律茂字第0000000000號律師函，通知被上訴人於收受該律師函後三日內提供系爭協議所載上開整修項目、工程之報價、廠商；倘逾期提出，上訴人亦以此律師函代通知，解除系爭租約，請被上訴人立即返還上訴人已交付之六張租金及一張保證金支票，並支付35萬7500元整修費用等情，而被上訴人業於同年月25日收受前揭律師函，此為兩造所不爭執，並有律師函附卷可查，則上訴人催告所定期限三日雖較系爭租約約定期限一個月為短。是本院認兩造間之系爭租約，應自催告時起，經過該約定之期限一個月，方為終止（最高法院90年台上字第1231號判例意旨參照），故系爭租約於106年10月25日終止（臺灣高等法院臺中分院108年度上易字第7號民事判決）。