民法第四百三十六條規定註釋-權利瑕疵之效果

民法第436條規定：

前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。

說明：

謹按第三人在租賃物上主張權利，則承租人不能達約定之使用或收益之目的，此時應依前條之規定。如一部可達租賃之目的，承租人有按照滅火部分請求減少租金之權，如全部不能達租賃之目的，承租人有終止契約之權。故設本條以明示其旨。

按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文，此乃出租人之租賃物交付及保持義務。而租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之，復為同法第四百三十五條及第四百三十六條所明定。又出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。因此，如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。查系爭租賃合約書前言已載明：「右開當事人協議甲方（指徐○○）同意提供左列第一條所列之『既有賣場』出租予乙方（指○○社）經營民生日用品供應業務……」，第一條復約明：「……交由乙方作為民生日用品之賣場（如附圖）。」因此該租賃標的物雖有十二戶，但○○社承租初始即為一整體賣場，其目的亦在供經營民生日用品之賣場使用。則探究系爭租賃標的物是否能達上訴人租賃之目的，當以系爭租賃標的物本身狀態是否能供賣場通常營運之整體觀之，至於上訴人為使賣場保持整體性所為之補救行為，並不足免除出租人所負之租賃物保持使達租賃目的之義務。因此，系爭租賃標的物，苟欠缺一部分空間，致影響賣場之整體性而難為通常營運時，是否不能認上訴人已不能達租賃之目的？而系爭租賃標的物實際上為一內部打通呈Ｌ型相連之建物，內分十二戶，本為一整體空間，作為賣場使用，復為原審所認定。上訴人又迭次主張自九十年四月起，系爭租賃標的物陸續為台中地院除去租賃權，並為第三人所拍定，已無法達原租賃之目的等情，是否全無可採？攸關上訴人得否依上開規定終止租約或請求減少租金或拒絕給付租金？亦與被上訴人是否得向上訴人收取該等租金及其金額若干？所關頗切。非無再詳為調查審認之必要（最高法院95年度台上字第569號民事判決）。