民法第四百四十條規定註釋-租金支付遲延之效力

民法第440條規定：

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。

 

說明：

現行規定「兩期之租額」，其所為「期」，究係指計算租金之時間單位，抑係約定支付租金之時期，適用上易滋疑義，且依約定有以一週為一期者，有以一月為一期者，亦有以一季或一年為一期者，其兩期之租額，多寡懸殊。若一律以兩期租額為準，亦顯不公平，按房屋租賃，其租金通常按月支付，爰將「兩期」修正為「二個月」。如約定支付期間非一個月，亦可換算。又租金每有預付者，則承租人於每期開始應支付租金而未支付者，即應負遲延責任，如約定以二個月以上之時期為一期，則承租人負遲延責任之同時，其遲付租金總額即已達二個月之租額，出租人即得終止契約，對承租人未免過苛，爰規定此際於遲付租金總額須達二個月之租額外，並應於其遲延二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，承租人之遲付租金，應達如何之程度，出租人始得終止契約，現行法並無明文規定。為期周延，爰參照土地法第一百零三條第四款規定，增訂第三項。

 

出租人對於支付租金遲延之承租人所定催告支付租金之期限，以承租人於其期限內不為支付者，始得終止契約。若已於期限內支付，僅因可歸責於出租人之事由未經領受，致再支付時已逾期限而為出租人所拒收，經依法提存者，仍不發生終止契約之效力，此觀民法第四百四十條第一項之規定自明（最高法院判例44年台上字第1345號）。民法第四百四十條第一項僅定出租人應定相當期限，催告承租人支付欠租，無須敘明不於期限內支付欠租，將發生若何效果。上訴人之催告書如其所定期限係屬相當，縱未記載苟不依限支付欠租即行終止契約，亦不能謂其不發生催告之效力（最高法院判例44年台上字第1098號）。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付者，出租人固得終止契約，惟承租人如於其終止租約之聲明到達前，已為租金之支付者，出租縱有聲明，亦不生終止之效力（最高法院判例44年台上字第239號）。

 

出租人基於土地法第一百條第三款承租人欠租之事由，並依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，固得終止契約，惟承租人曾於出租人所定之期限內，依債務本旨提出支付之租金，而因出租人或其他有代為受領權限之人拒絕受領，致未能如期完成時，尚難謂與上開條項所定之情形相當。依民法第二百十九條關於行使債權，應依誠實及信用方法之規定，出租人自不得執是為終止契約之理由（最高法院判例43年台上字第1143號）。依民法第四百四十條第一項之規定，承租人欠租於催告期限內未為支付，出租人固得終止契約。但在出租人終止契約之意思表示前，承租人依債務本旨為給付，出租人如無正當理由自不得拒絕受領，更不得再以未為給付為理由，終止租賃契約（最高法院判例43年台上字第329號）。不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第一百條第三款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院判例42年台上字第1186號）。民法第四百四十條第一項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定，如催告人非因自己之過失不知相對人之居所者，僅得準用同法第九十七條，依民事訴訟法公示送達之規定，向該管法院聲請以公示送達為催告之通知，始生催告之效力。被上訴人定期催告承租人某商號支付租金，僅將催告啟事標貼已被查封無人居住之某商號門首，自無催告效力之可言（最高法院判例41年台上字第490號）。房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告（最高法院判例39年台上字第554號）。耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約（最高法院判例86年台上字第3324號）。

 

建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，對於地上權人之保護，不宜較土地承租人為薄，故土地所有人以地上權人積欠地租達二年之總額為原因，依民法第八百三十六條第一項規定，撤銷其地上權，仍應類推適用民法第四百四十條第一項之規定，踐行定期催告程序（最高法院判例68年台上字第777號）。出租人限期催告承租人支付欠租，其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力（最高法院判例66年台上字第124號）。

 

民法第四百四十條第一項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定(見四十一年台上字第四九○號判例)，而民法第九十五條第一項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力」，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力（最高法院判例54年台上字第952號）。承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物（最高法院判例52年台上字第1289號）。出租人依民法第四百四十條第一項所定催告承租人支付租金之期限，是否相當，應依一般觀念為衡量之標準，不得僅據承租人個人之情事決之，出租人所定之期限在承租人個人雖嫌不足，但若以一般觀念衡之，其期限尚非過短者，仍應認為相當（最高法院判例49年台上字第1094號）。支付租金之催告，係意思通知之一種，其通知應向承租人為之，如承租人有數人者，應向承租人全體為之，否則對於未受催告之承租人，不發生催告之效力（最高法院判例48年台上字第1382號）。

 

租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，則在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終止之表示等項，概應由締結契約之名義人行之，始能生效（最高法院判例48年台上字第1258號）。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如於其期限內不為支付者，出租人固得終止契約，惟承租人如於其終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人縱有聲明，亦不生終止之效力（最高法院判例46年台上字第1508號）。

 

按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，對於地上權人之保護，不宜較土地承租人為薄，故土地所有人以地上權人積欠地租達2年之總額為原因，依民法第836條第1項規定，撤銷其地上權，仍應類推適用民法第440條第1項之規定，踐行定期催告程序。又支付租金之催告，係意思通知之一種，其通知應向承租人為之，如承租人有數人者，應向承租人全體為之，否則對於未受催告之承租人，不發生催告之效力。另民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。是苟出租人催告承租人支付欠租，其所定催告之期限相當，縱未敘明承租人欠租數額，但在承租人應付之租額範圍內，似難謂不發生催告效力。最高法院分別著有68年台上字第777號、48年台上字第1382號判例、85年度台上字第2356號裁判意旨可資參照。復按終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，亦應由其全體或向其全體為之。前開規定於撤銷地上權時，亦應予類推適用，合先敘明。…原告於92年1月27日所寄發之存證信函，雖其催告之欠租額超過兩造所為地租之約定，然依前開說明，在兩造約定應付地租之數額範圍內，仍應認已發生催告之效力。且依本件催告之過程，被告曾表明代理另一共有人王○○共同為催告之意旨，雖92年1月27所發之存證信函未再予詳載，但依其情事應為被告等人可得認知，其所定催告之期限亦屬相當故，應認已發生合法催告之效力。又被告等人於催告後並未於期限內繳納租金（直到93年9月14日始給付87、88年度地租計16,000元，另94年3月16日始給付89年至93年等年地租合計40,000元），原告業於92年4月18日表明代理王○○之意旨，共同通知被告等人因積欠租金額達2年以上，而依民法第836條第1項規定撤銷其地上權，該意思表示業已合法送達被告劉○○、劉○○、劉○○、劉○○、劉郭○○、林劉○○、劉○○、劉郭○、劉○○等9人（其中被告劉○○之地址嗣於93年8月間經門牌整編，並無未受合法送達之情事）；另一共有人王○○亦於92年7月2日表明代理原告之意旨，共同通知被告等人因積欠租金額達2年以上經定期催告未清繳，而依民法第836條第1項規定撤銷其地上權，該通知並於92年7月3日合法送達予被告林劉○○，故被告等人至92年7月3日時均已受原告及其共有人所為撤銷系爭地上權意思表示之送達，應認已發生撤銷地上權之效力（臺灣宜蘭地方法院94年度訴字第148號民事判決）。

 

瀏覽次數：2171