民法第四百四十一條規定註釋-租金之續付

民法第441條規定：

承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務。

說明：

謹按所謂承租人因自己之事由者，即承租人因疾病或其他自己一身上之事由，致不能為租賃物之全部或一部之使用收益是也。此種情形，承租人不得免支付租金之義務，蓋以不能為使用收益之事由，既由承租人自己之所致，自不應使出租人受不當之損失也。故設本條以明示其旨。

按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明。又承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，依民法第四百四十一條之規定，承租人不得免其支付租金之義務。是承租人因可歸責於自己之事由，致租賃標的物滅失時，倘當事人有重建之約定，承租人固不得免付租金，但出租人應為而未為租賃物保持義務所得或應得之利益，參以民法第二百六十七條第一項但書規定之意旨，應予扣除，方符公平。查系爭建物焚毀係因可歸責於上訴人之事由，上訴人於八十七年五月二十六日系爭建物焚毀後，其租金仍給付至八十八年三月十九日止；上訴人於八十七年九月二十五日另給付四百四十七萬零八百二十八元予被上訴人賠償系爭建物焚毀之損害等情，為原審所確定之事實，倘該款項係承租人交予出租人重建租賃物之費用，出租人卻未按此價值比例保持其合於約定使用、收益之狀態，出租人因而所獲得利益或節省費用，是否不能扣除？亟待釐清，原審遽以前揭理由為不利上訴人之判斷，尚嫌疏略（最高法院97年度台上字第1411號民事判決）。

按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第四百四十一條定有明文，上訴人雖於八十七年十二月二十三日起，即主動將系爭房屋騰空而未再使用、收益，然上訴人在客觀上並無不得使用系爭房屋之障礙，係因其自己之事由所致，依上開法條規定，仍不得免其支付租金之義務（臺灣嘉義地方法院88年度簡上字第64號民事判決）。

按出租人應於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付，最高法院86年度台上字第1675號判決參照；又承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務。民法第441條定有明文。依該條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院92年台上字第2640號判決要旨參照）。查系爭契約第6條已約明「本房屋係供乙方經營旅館及附屬餐飲之使用」，而系爭房地於98年8月7日因颱風來襲，主建物一樓之泡湯池、走廊、公共空間、化妝室、廚房、餐廳、辦公室、化妝室等設施均因淹水而受損之事實，已詳如前述，而原告亦不爭執一樓部分業經填平，則一樓已不能作為租賃物使用，乃不爭之事實。又兩造對於系爭房地在遭受莫拉克颱風前，戶外設有SPA沖瀑（包括水柱式及環狀式沖瀑）、SPA氣泡床及20公尺長湯池等設施（詳本院卷一第58頁，清溪溫泉會館簡介），亦無爭執，則系爭房地於前揭颱風過後，戶外設施全遭毀壞已無法使用，主建物及附屬建物一樓均遭水淹致無法作為約定之旅館及附屬餐飲使用，已甚明顯，且造成損害之因，則為風災豪雨所致，屬非可歸責於被告之事由。從而，被告辯稱其因系爭房地遭颱風毀損而不能為約定之使用、收益，應屬可採，依前揭說明，在被告不能依約定使用、收益期間，自得按不能使用、收益之程度免除支付租金之義務（臺灣南投地方法院98年度訴字第311號民事判決）。