民法第四百四十二條規定註釋-不動產租賃租金增減請求權

民法第442條規定：

租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。

 

說明：

謹按不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為不定期限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚。故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期增減之允當也。

 

租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力（最高法院判例47年台上字第1152號）。房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院判例48年台上字第521號）。

 

當事人就不動產所訂之租金，於租賃關係存續中，因租賃物價值之昇降，固得聲請法院增減其數額，惟此項聲請，以租約未定期限者為限，倘定有期限，則不在准許之列，此觀民法第四百四十二條之規定自明。至約定之租金額數，因法律變更致超過法定限度以外者(例如房屋租金超過土地法第九十七條之規定，土地租金超過實施都市平均地權條例第四十二條規定)，關於超過部分，亦僅生請求權是否存在之問題，其與租賃物價值發生昇降之情形既非相同，自亦不得援用該條規定而為增減之聲請（最高法院判例48年台上字第1536號）。

 

未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第二百二十七條之二第一項規定，訴請法院調整其租金（最高法院判例93年台上字第2446號）。

 

租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條規定，聲請法院增減其租金。惟調整租金之訴，祇能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更（最高法院判例75年台上字第2126號）。

 

租賃契約依民法第四百五十一條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容(如租金及其他條件)並未隨同變更。不動產租賃契約就增減租金所為之約定，並不因民法第四百四十二條已有得聲請法院增減租金之規定而失其效力，或認於定期租賃不能有此約定，果有合於增減租金約定之情事發生時，當事人即得直接依該約定方法增減租金，殊無待雙方當事人之另行協議（最高法院判例64年台上字第1579號）。

 

按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。又當事人就不動產所訂之租金，於租賃關係存續中，因租賃物價值之昇降，固得聲請法院增減其數額，惟此項聲請，以租約未定期限者為限，倘定有期限，則不在准許之列，此觀民法第442條之規定自明。最高法院48年台上字第1536號判例意旨可資遵循。故而當事人於租賃關係存續中，得因租賃物價值之昇降聲請法院調整租金者，惟以租約未定期限者為限。本件系爭契約定有租賃期限，即自98年2月16日至108年2月28日止，為兩造所不爭執，既民法第442條就不動產定期租賃租金之增減請求，定有特別規定，則反訴原告請求免除或增減系爭契約之租金，仍應受民法第442條但書規定之限制，故無民法第227條之2情事變更原則之適用（臺灣南投地方法院 98 年度訴字第 311 號 民事判決）。

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