民法第四百四十五條規定註釋-不動產出租人之留置權

民法第445條規定：

不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。

前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。

說明：

謹按不動產出租人之利益，應設保護之法。各國立法例，有使出租人於承租人之動產上有法定質權者，有使其有先取特權者，有使其有留置權者，本法亦以不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，(例如因利用土地而附設於建築物之動產)除禁止扣押之物外，均有留置權。蓋以此種法例，最為妥協，故採用之。此第一項所由設也。不動產出租人留置權行使之範圍，如無限制，殊有害承租人之利益，亦應明白規定，以杜無益之爭。此第二項所由設也。

民法第四百四十五條第一項所稱之留置權，不以該留置物為不動產之出租人所占有，為其發生要件，此通觀同條至第四百四十七條之規定，極為明顯（最高法院判例28年渝上字第687號）。

按不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權，民法第四百四十五條第一項定有明文。被告復盛公司既積欠原告租金未付，該未付之租金即係就租賃契約所生之債務，故原告對於存放於出租之不動產之物，即有留置權，且查附表所示之物均係被告復盛公司所有而存放於原告出租之不動產者，此經本院調取本院八十五年度執字第四四六六號案卷查明；從而原告依上開規定，請求就其有留置權之如附表所示之物，撤銷其強制執行程序，為有理由，應予准許…惟按民法第四百四十五條第二項規定：「前項情形，僅於已得求之損害賠償，及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。」，本條項所定者係留置權人取償之額度限制，並非排除出租人就留存於出租之不動產內承租人之物，於超過已得請求之損害賠償，及本期與以前未交之租金部分，無留置權，蓋如限制出租人就承租人之物行使留置權之範圍，則出租人就其已受限制而所得行使留置權之物，恐將有不足抵償之虞；而民法第四百四十六條第二項規定：「承租人如因執行業務取去其物，或其取去適於通常之生活關係，或所留之物足以擔保租金之支付者，出租人不得提出異議。」，本條係指承租人因執行業務取去其物，或其取去適於通常之生活關係，或所留之物足以擔保租金之支付者，出租人不異議，其係就承租人取去所留之物之規定，而非限制出租人留置權之範圍，苟承租人未取去留置物，即與本條所定之情形不同（臺灣桃園地方法院85年度訴字第915號民事判決）。

按不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限；承租人如因執行業務取去其物，或其取去適於通常之生活關係，或所留之物足以擔保租金之支付者，出租人不得提出異議，第445條第1項、第446條第2項亦有明文。職故，若不動產之出租人為擔保其租賃契約所生之債權，固得就承租人置於不動產內之物行使留置權，承租人僅得取走執行業務或通常生活所需之物，無法搬遷所有置於不動產內之物。惟此種情形，係因出租人行使留置權致承租人無從搬離而占有不動產，對於承租人並無利益可言，自與不當得利之要件不符（臺灣高等法院高雄分院104年度上易字第409號判決）。

被上訴人對上訴人長期住居其旅館情緒不穩及拒絕清潔人員進入清掃，致生異味而深受其擾，又拒付98年11月23日租金及電話費等情而報警處理，於98年12月13日及14日將803號房斷水斷電及上鎖，如上述，而被上訴人復表示上鎖目的是要行使留置權，經本院再向中和二分局調取98年12月30日兩造取物糾紛之員警工作記錄簿影本，亦記載「當事人雷霏堅稱青山汽車旅館違法扣押其所有物品，要求青山汽車旅館歸還，青山汽車旅館則堅持雷霏歸還23日之欠款方能取物」，足見被上訴人為主張行使留置權，自98年12月13日起顯有排除上訴人對803號房占有而拒絕交付803號房予上訴人使用之情形。而被上訴人自認上訴人自98年12月14日起即未再返回803號房，亦足見上訴人自98年12月13日兩造發生糾紛後，已無繼續住宿803號房之意思及事實，而僅係要求取回房內所遺留物品。被上訴人雖辯稱並未拒絕上訴人進入旅館房間，係上訴人迄未前來取回物品等情，惟已與上開98年12月30日之員警工作記錄簿記載不符，且苟非被上訴人拒絕上訴人進入，上訴人豈有不返回原租處取回自己物品之理？是上訴人主張被上訴人嗣後拒絕其進入取回置於803號房私人物品，直至本院100年3月30日審理時始同意上訴人前往取回，衡情應屬實在，被上訴人辯稱並未拒絕上訴人進入旅館云云，尚不足採。而兩造803號房租金每日1,830元，按日結算給付，並以當日12時起至翌日12時止為一日計算單位，已據兩造所不爭，依一般旅宿業住宿契約性質，應由被上訴人先提供住宿及服務，上訴人於住宿消費使用完畢後始有給付租金之義務，被上訴人既於98年12月13日下午及14日清晨起將803號房斷水斷電及上鎖，拒絕提供住宿服務，上訴人亦無再行住宿，如前述，自不得請求租金。復按不動產之出租人，就租賃契約所生之債權對於承租人之物，置於該不動產者，有留置權，民法第445條第1項前段固定有明文，惟該條所稱之留置權，不以留置物為不動產之出租人所占有為其發生要件，此觀同條至第447條之規定，極為明顯，最高法院28年上字第687判例意旨可資參照。是出租人就承租人取去留置物，如有提出異議權者，依民法第447條第1項規定，不過有不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物之權利而已，尚不得以行使留置權為由任意排除承租人對承租物之占有。被上訴人為行使留置權而拒絕提供803號房予上訴人使用，顯係不當排除上訴人占有承租物，自不得以上訴人鑰匙尚未返還及房內仍置有其物品為由，即謂上訴人仍占有使用803號房，而請求上訴人給付租金及不當得利。從而，本件被上訴人主張上訴人應給付98年12月13日起至99年4月20日止租金及99年4月21日起至100年4月6日止803號房騰空前相當租金損害之不當得利云云，自屬無據（臺灣高等法院99年度上字第1278號民事判決）。