民法第四百四十九條規定註釋-租賃之最長期限

民法第449條規定：

租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。

前項期限，當事人得更新之。

租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。

說明：

僅按租賃契約之期限，如過於長久，是使各當事人受此契約之拘束，殊有害於公益。故本法定其期間為二十年，其以二十年以上之期間訂立租賃契約者，亦縮短為二十年。但當事人對於此法定之期限，得更新契約，使與另定租賃契約無異，法律亦所允許。故設本條以明示其旨。現代建築技術發達，房屋之使用期限一般超過二十年。如出租人與承租人於租賃契約滿二十年時未達更新契約之合致，契約即行消滅，對承租人之保障欠週，且有礙社會經濟利益，為袪除此弊端，並配合第四百二十五條之一之增訂，爰增訂第三項，使租用基地建築房屋者，不適用二十年租賃期限。

民法第四百四十九條第一項之規定，不適用於不定期租賃，此觀之該條項所定「逾二十年者縮短為二十年」，可以瞭然（最高法院判例65年台上字第2722號）。民法第四百四十九條第一項所定租賃契約之期限不得逾二十年，係指定有期限之租賃而言（最高法院判例62年台上字第3128號）。

按租賃契約之期限，不得逾二十年，逾二十年者，縮短為二十年，為民法第四百四十九條第一項所明定。查上訴人與汪聖農等於五十五年八月二十二日訂立之契約書第二條約定：「租期永久使用」，可見係訂有租期逾二十年期限之定期租約，而非不定期租約。依上開法條規定，系爭土地租賃契約之期限應縮短為二十年。被上訴人學校之原始捐助人汪聖農等代表籌設中之被上訴人與上訴人簽訂契約書，其法律效果於被上訴人在六十三年七月三十日完成財團法人登記後，歸屬於被上訴人，為原審認定之事實。果係如此，則兩造間之租賃關係，至七十五年八月二十一日二十年租期屆滿後，除有契約更新，或以不定期限繼續契約之情形外，即當然歸於消滅（最高法院83年度台上字第1316號民事判決）。